关注 大卫，读重庆楼市

1 

预售价

上周，乐居在微信公众号一条例行公事的文章，在朋友圈刷屏了。

这不是重点。

重点是，是什么让民众沸腾，争相热议，满世界转发？

答案很简单：照母山某楼盘31298元/平预售备案单价【突破了人们的传统认知】，刺中了紧绷的神经，最直接，就是让同小区二手房业主的小宇宙燃了。

照母山，小高层，[77幢]虽是该小区内楼王位置，但小区大的区域位置一般，既不是网红北滨，也不是俏丽南滨，该项目上次推出的同一组团的小高层，不算贵！

在这篇朋友圈热文的前一天，重庆晨报旗下的自媒体发布了权威信息，昨天，中央级权威媒体更是发布了住建部【坚持从严调控绝不放松】的声明。

两者矛盾吗？

当然不矛盾！

辩证来看，

照母山这个[77幢]楼王，

整栋楼标准层都是建面297平，套内263平的大户型，

豪宅！豪宅！

本次审批通过的预售价格区间是：套内单价最低25868/平，最高31298/平，带豪华精装修。

显然，乐居拿的是最贵一套做样板。

值得警惕的是：4月底拿到预售证，但截至5月10日，在重庆网上房地产官网显示，这批次房源，仍然一套未售！一套未售！

这里不由的想到了，在此前不同场合，不同城市都透露出的“低端有保障，中端有支持，高端有市场。”的总体思路，这或许是未来市场调控的长期方向！

豪宅，不是低端货中端货，既不保障也不支持，他是高端，或者说是个案！不足以代表整个市场。

豪宅，可以通过叠加高品质的建筑材料，昂贵的装修，智能化，更高成本的园林景观和服务，从而让居住体验感升华。这部分，应该是交给市场机制去管理。

就像上面这个项目，如果价格高了，没人买单！降价就必然是他的出路！

2.

备案价会进一步分化吗

通过这次个案风波，我看到的是，未来的重庆楼市，一定会有分化：

一是，纯新的，品质的楼盘，价值长期看好，会上升！

二是，满足市场需求，找准产品定位的。比如配套很好，比如户型很好，比如装修很好！长期看好。

三是，老旧的，跟风炒作的，没有实质配套或产品优势的，长期并不看好！

正所谓为产品买单！好的昂贵，差的便宜，市场来驱动。

在限价时代，很多楼盘趋同化，就更是需要大家擦亮眼睛，

面对数百个楼盘，需要细细琢磨。

而不同板块的定价，必然也会进一步分化，比如：礼嘉，中央公园，悦来，包括茶园，西永，等等，政府主导建设的新区，随着建设进程的加快，利好逐步兑现，板块会迎来价值重估。

比如，礼嘉。

礼嘉至大竹林，2017年拍了六块住宅地，五块楼面单价上了10000/平。

位置都很好，但最关键的硬茬，是重庆调控政策规定：楼面单价超过10000/平时，要现房销售！

我在想，金科、金融街、雅居乐、香港置地、碧桂园等等这些大佬们，在举起最后的出价牌，听到主持人敲锤的时候，内心是如何设想的，他们未来会修成什么样的房子，要卖多少钱吗？

总之，期房销售变到现房销售，周期更长，资金成本更高，也会导致销售价格有所体现！

同时，现房实景的呈现能力，对开发商的水平非常考究。

是骡子是马，管你成本1万还是2万，消费者买不买账，光吹肯定是不行的了，那可都是要去看现场的！

这一点调控，对于购房者，更有利！

3.

半岛梦

礼嘉这座低密度的半岛，是2017年“高价地”最集中的区域，如果说重庆哪个板块想寻求整体价值突破，除了江北嘴和南北滨，礼嘉上位的概率比较大。

因为地价摆在那里，还因为他瞄准的是两江新区纵深产业带的高管，老板，互联网大咖，和富豪们。

长江宽厚，嘉陵略浅，所以，从风水上看，重庆主城区内的【玉带缠腰】风水宝地，滨江半岛，南面居多，北区稀缺。

北面除了北滨路几个小湾和嘴区，能达到“半岛”“湾区”的，就只有礼嘉。

我猜测这差不多也就是礼嘉土地敢卖的贵，敢定目标是下一个富人区的核心理由之一。

自古起，人类就喜爱“逐水草而居”，如今也是 “楼台水贵”，但凡定位高端一点的楼盘，都想沾点水，因为在中国人的骨子里，水是带财的。

半岛的玉带水环绕，更是兵家必争之宝地。

开发商花大价钱，买下【半岛】做成【湾区】，还要现房销售！除了走像X克郡那样的高端路，别无他路，一条道走到黑，

但到时候能定多少价，除了市场因素，就只有一个标准--看【品质】！

未来对于新房的走势，新地块上市销售，是个风向标。

4.

礼嘉的豪赌

上图是礼嘉的控规图，下图是礼嘉的板块功能分区。

一个“产、城、商、居、享”的构造，可以作为一个标准教科书式的新区规划。

如果说北面的新区六剑客“礼嘉，悦来，中央公园，空港，龙兴，蔡家”。各有各的杀招。

礼嘉，就是一个高举高打，格局鲜明的新区，细细揣摩一下两江管委会给他安的“两江独有”的名头，只能说“不得了！”

前些年，龙湖做担当，新老二代楼盘，负责给礼嘉站台，

后来，华侨城来了，搞了个大游乐场，紧接着，融创，金科，华宇，旭辉，都来了。建了些洋房，别墅。

再然后，就是上文提到的，雅居乐，香港置地，金科，碧桂园，金辉，金融街等等，来玩现房销售！

八大金刚闹金开，做了一个金开大道富人区，

现在群雄登陆半岛礼嘉，目的也就是做另一个升级版的富人区。

比如，盘点一下礼嘉商圈内及半岛滨江在售项目信息：

1）昱湖壹号 115-196平 总价约250W起 商圈房

2）御璟湖山126-202平 总价约300-400W 商圈房

3）融创玫瑰园 820-920平 总价约1600-3000W 半岛滨江

4）华宇御澜湾 126-202平 总价约300-400W 半岛滨江

5）金科九曲河 300平起 总价约600W起 半岛滨江

一个特征，豪宅。改善居多。而且这些楼盘都是2017年以前的土地，2017的“新人王”们，都还在紧赶慢赶修房子，因为要现房卖。

除了一个楼盘，2017年礼嘉唯一一块楼面价没有上10000/平的地，不需要现房销售。

因此，他应该会是这一批新人王里面，跟大家见面最快的一个，也算是礼嘉这个滨江生态豪宅区里的一个新的篇章。看市场风向，这个盘是一个重要坐标！

新一篇翻开了，17年的各种新拍卖出来的土地，都该陆续与大家见面了。

见面的方式，如不意外，大都数都会是力争呈现出优质的产品！

当前市场，适合用居住的理念去看待，

接下来2年，重庆优质的好房子将越来越多！

5.

未来

回过头来看礼嘉，或类似的新区，支撑板块价值的，那就看几个指标：

①地价②品质③配套

新区，告别高密度塔楼，越来越多的板式洋楼，小区大门越来越豪华，外立面也会做成沿海发达城市豪宅才会看到的那种。

比如，大门都成这样△

比如，洋房外观全成这样△

洋房也不能叫洋房，得叫大平层。

整体的质感与档次比8000块房价的时代的产品，必然是极大的飞跃。

在礼嘉，揭开新篇章的这个楼盘，礼悦江山，纯洋房社区。将是礼嘉半岛江岸新地块里，最快的一个同大家见面的楼盘。

体量不大，位置挺好，旁边总部生态办公区上班，走路回家，再适合不过。

当然，周边都是他的“万元户”哥哥们！

搓麻将都要接下的五大开发商联手，在当前这个市场，这个盘或许并不愁卖。

对于礼嘉，多了一个选择，而我们更关心的，当然是他的价格。

一个良性的市场，有高端，有中端，有低端，市场有自身的调节能力，背后有政策抑制过度炒作。

价格将逐步分化，体现出产品本身的价值...

最后的最后，一定是由真正的需求做主导，由品质决定房屋的价值。

- End -

---

关于重庆楼市的实资讯、观点、判断

单击下图进入密圈，大卫在那里一对一指导

(单击图片进入)

传播重庆楼市真相，表达楼市最正三观

对重庆超过1000个住宅小区如数家珍

往期精选