我的地产投资经历 (2) - 马来西亚(上)
The following article is from 冯舟说地产 Author 冯舟 Kevin Feng
Kevin Feng 冯舟
地产观察者、思考者、投资者！
我在马来西亚的投资有一个梦幻的开始，而结果让人深思！
2012年，新加坡楼市再创新高，政府重磅出击，制定了一系列的降温措施，包括买方印花税和卖方印花税。 一位好朋友，也是新加坡大哥大佬级人物（叫他J大佬吧）给我说，新加坡太贵了，而且政府还限购，不可以投资了，马来西亚好，吉隆坡双子塔附近有个的豪宅叫StMary才400新币一平方尺，开发商是一流的，而且还有折扣，才放3-4万新币就可以买，可以赚一倍的”。他约了我去吉隆坡看房，我又咨询了另外一位新加坡房地产界的老师，他也说不错，于是我和太太一起去了吉隆坡。
01
吉隆坡St Mary是我们在吉隆坡看的第一个项目，我们看到就爱上了！来自槟城的精品开发商E&O在吉隆坡CBD的一个充满度假风情的永久豪宅，有格调的设计，宽敞豪气的客厅，高档的厨房和豪华洗手间。我盯着主人房洗手间的豪华大理石，呆看很久了，这个花纹拼接的手工真是太赞了！ 在新加坡市区，几乎只有单价超过新币3000psf的新房才有这样的配置。
J大佬兴奋的说，“美不美？我说的不错吧! Kevin, 我们一起买多几套，还可以谈超过10%的折扣! ” 真的吗？我不敢相信。 在新加坡的市场，即使开发商自己人买，也很难有折扣的，真是不看不知道，一看下一跳。
和开发商谈判的结果让人兴奋不已，我们谈到了超过12%的折扣。加上银行80%的贷款，每人只需要付不到8%的首付，少过5万新币，就可以拥有面积超过1400尺的超级豪宅，感觉真是太棒了。
信用回扣 Credit Rebate
马来西亚开发商常用的一种折扣方法是给信用回扣，英文叫Credit Rebate，如果房价100万，信用回扣12%，就是这样的算法
合同价：100万 （按这个价格贷款）
信用回扣：12万
贷款：80万
净价：88万
最终首付：8万 （=100-80-12）
当然，第一次来一个陌生的城市，再兴奋也不会轻易掏钱的，我和太太住多了几天，找了几个不同地产经纪把吉隆坡所有的新楼盘比较了一下。
比较完，我认定St Mary是性价比最高的！这个地点距离双子塔和Pavilion Mall都是步行7分钟以内的距离，而后面的一条街就是各大银行的总部，如果放在新加坡，单价至少3000新币/尺，在吉隆坡的价格仅仅为新加坡的1/8, 而且开发商还给了诱人的信用回扣。 我们和开发商敲定了第一次团购，我自己也以1090马币/尺的价格，买入了一个面积为1464sqf的2+1户型，这就是我在马来西亚的第一个投资！
我信心满满的回到了新加坡。给客户写封信群发介绍此项目，立刻几个客户说很有兴趣，当晚就有位客户向我订购一间的，接下来每天都有客户向我们预定，那位老师很多学生也纷纷向我们订购。我觉得非常神奇。
越多人向我们购买我就越兴奋，越兴奋就越贪心，结果我自己又买多两套。这是我在马来西亚的第一个项目，一切感觉非常美好。很快项目建好交房，品质让人赞叹不已，也很快出租，我的三套分别租在7800，7500和7000马币，感觉太好了。
吉隆坡这边有很多优秀的华人地产经纪，质朴勤劳，带我们参观, 介绍城市发展，我们因此交了一些很好的朋友，有很多美好的回忆：Lot10十号胡同里的各种本地美食，Pavillion四楼的宝香肉骨茶，这都是新加坡吃不到的味道。一定要提一家口味绝佳的广东菜馆Restoran Oversea，这是和J大佬过来每次必吃的，他们的叉烧和乳猪是我吃过最美味的。
一次聚会上，一位经纪公司老板说：“Kevin，你们新加坡人对吉隆坡这么有信心，买这么多St Mary, 也改变了我们本地人对吉隆坡豪宅的看法。” 我有点诧异，为什么你们对自己城市的信心反而没有我这一个外地人多呢?
多年后回头看，他和我都只看到了一半，加在一起，可能看到了70%。投资的挑战是，你无法看到全景，很难控制结果。
四年后的2016年，我St Mary的租金降到了5000-5800，我以比原价仅高约10%的价格卖掉了2套，最后一套因为楼层高，买价稍高为1200马币/尺，现在还没有卖出去。
02
秀丽的槟城槟城是我认为马来西亚最漂亮的城市，这个城市倚山伴海，有美丽的建筑，宜人的海滩。槟城以华人为主，过去是反对党执政，他的前任首长林冠英把槟城治理的井然有序，有点像新加坡。
因为St Mary的成功，我们被开发商E&O邀请来到了他们的总部，槟城最高尚的社区：Seri Tanjung Pinang. 2013年我们到这里的时候，别墅几乎卖完了，价格和几年前比翻了好几倍了，开发商推荐了高层海景公寓给我们，单价约1300马币/尺。这个由欧式别墅，高层海景，游艇俱乐部购物中心和海滨公园的组成的大社区，会留住你的心和胃，我觉得退休在在这里住住，真的舒服。我们又来了几次，考察了其他楼盘， 代理了Andaman的在新加坡的销售，卖的非常好。
J大佬以前是我的客户, 2009年因为帮他买卖很多圣淘沙的房产成为好朋友。这次因为St Mary合作我们成了股东，开始了更多的合作。我们已经有几套吉隆坡市区的住宅了，J大佬的策略是，槟城就不要买住宅了，买商业店铺吧。
经朋友介绍，认识了一位踌躇满志的年轻老板L兄，这位非常能干80后是槟城一家大规模地产中介公司的老板，还投资了很多餐饮。他给我们看一个海边的小综合项目，那时还在建设中，他统一管理，带入Starbucks，楼下做餐饮，上面卖车。 L兄说有广场边有几套连在一起的三层楼的商业，叫我们买下，我忘记具体价格，总价约1500万马币，首付现金要500多万马币。J大佬是店铺的专家，觉得现金出太多了，很犹豫。这时候另外一位高调的拿督出现，问我们，“麦当劳对面的店铺要不要？ 只要很少现金！” 我们立刻驱车去了怡保，一个在吉隆坡和槟城之间的城市，华人为主。
03
这位拿督口才极佳，很快和J大佬成了朋友。他在怡保开发了一些店铺，永久产权，靠近一个新的市政中心和购物中心，看起来非常有潜力。鉴于朋友关系，他把这一批店铺中最龙头的位置，麦当劳对面是的三间店铺卖给我们，单价才350马币一尺。我们都觉得太便宜了，新加坡的店铺，基本单价会是10倍以上，而且这麦当劳对面，怎么也不会差到哪里去吧？依稀记得自己读过关于麦当劳的书，里面说麦当劳就是商业地产王。
这成了我们的第二个投资，2013年我们以每间约160万马币的价格合股买了三间店铺(Shophouse)。
这个麦当劳对面的店铺，后来成了我们的噩梦，店铺建好以后空了2年，硬撑着还了2年的贷款月供和各种税费，才用便宜的租金找到租户。一直到现在，这附近的大批店铺仍然是空的。
投资像在沙漠里找水，看到水在前方，不知道是真的，还是海市蜃楼。 无论再热再渴你还是要往前走，如果你撑不住倒下了，你就会在到达前渴死。
2015年我又回到新加坡市场，专注我擅长的豪宅销售，2015年拿到Propnex的第二名，因为我不想被渴死。
04
一个插曲： 有一个租客，说是外汇公司，要租这间正对麦当劳的店，我们赶忙租给他们。我们有一次路过怡保，过来一看，玻璃都被黑纸贴住，根本看不到里面是做什么的。既然他们有按时付租金，我们也就不管他们干什么了。 2016年初，租客通过中介给我们出了个价格要买下店铺，说合同价放低一点，另外给价值30万马币的比特币，还发了一段代码给我们，让我们去查查。
“比特币?" 这是什么东西，想起他们贴黑黑的窗户，我们觉得不靠谱，聪明的拒绝了，租户不情愿的收回了比特币，和我们继续谈判，付了现金全款！
后来一个朋友说：“你曾经离一个亿只有一个手指的距离”
J大佬每次说到这件事情，就很生气我，“Kevin，你可是电脑硕士啊..."
《未完待续》
我是谁
新加坡最大的上市地产经纪公司-新加坡博纳产业集团（Propnex Realty）区域董事(District Director) 冯舟(Kevin Feng)，新加坡南洋理工大学(NTU)电脑工程硕士。从事房地产12年，专注豪宅销售和地产投资，是行业内豪宅成交数量最高的经纪之一，是博纳产业集团领袖和精英队总监，博纳集团慈善大使。冯舟深得投资者长期信任，多次荣获销售冠军。公众号“冯舟说地产”，与您分享各地投资和地产交易见闻，说地产，说市场，说行业，广交朋友，广结善缘。
我们是谁
博纳产业中文精英队，秉承诚待人，信为本，专立业的价值观，聚集业内高信誉的行业精英，以提升新加坡房地产中文资讯和服务的行业标准为使命，提供行业最高水准的房地产一站式服务，包括：
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