我的地产投资经历 (3) - 马来西亚(下)
The following article is from 冯舟说地产 Author 冯舟 Kevin Feng
Kevin Feng 冯舟
地产观察者、思考者、投资者！
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2013年以后新山(Johor Bahru), 开始火热起来，新马高铁的签约，和新加坡通地铁的计划，伊斯甘达新区的宣传，碧桂园森林城市的宏大计划，一些媒体把新山比作深圳，吸引了世界各地的投资者。
我们考察了几乎所有的新楼盘，常常看见大巴拉着外地的投资参观楼盘。我们对每尺单价超过800马币的项目敬而远之，对外国投资人比例高的项目持保留态度。
马来西亚的开发商SP Setia在新山市区开盘的Sky 88销售火爆，吸引了大批新加坡人开车去买，我们也去看房，看到成排的新加坡车牌号，J大佬感慨，竟然新山也能卖马币1000? 当Southkey跳进我们的视线时，我们眼睛一亮。 这是一个新山市中心绝佳的地点，从新马关口一出来，顺高速向北前进5分钟，下高速就是这个项目了。
吉隆坡最成功的购物中Mid Valley将会在这里开柔佛州最大的购物中心, 而公寓单价才600马币/尺，是当地人排队购买的楼盘。
这应该是新山能找到的性价比最高的项目了，我们要团购，开发商很拽的说，门口都排队了，为什么要卖给你们? 有一个拿督朋友认识开发商的老板，帮我们用很小的折扣拿了60间公寓，带回新加坡，很快被一抢而空。我一些亲戚好友也投资了这个楼盘。
J大佬力邀我合股该项目沿街商铺，4层楼7000尺，280万马币，说等购物中心开好，这里只要有人潮，价格至少500万马币。我在犹豫中勉强答应了，因为怡保的店铺还空着呢。这个位置我确实非常喜欢，这是新山市区最大的一片土地，交通便利，离新加坡5分钟，附近很多美食，对面的路口上就有2家好吃到爆的的名店：亚坤鱼西刀鱼丸和顺发肉骨茶，我们来新山常吃！
说到这个我们买的店铺，我惹不住要吐槽：我们签约的时候马来西亚是没有消费税（GST）的。2015年4月开始，政府征收GST，我们的店铺因为是商业物业，按照工程进度，后面未付的房款，要缴纳6%的GST，也就是要多交十几万的税！晕倒，签合约的时候不讲，要收钱就这样强收？？
钱交也就交了，2018年5月，新政府宣称，要取消GST，我们赶忙问开发商要退GST，结果被回绝，说政府不退的。收税时，不该交的要强交，交完了以后说，政府说对不起，我们收的不合理，现在取消掉，但是钱不退 - 这等奇事？？ 我其实非常失望，只有J大佬情商超高，继续用500万的梦想鼓励我。
我另外一个投资的项目是Senibong Cove，由澳洲开发商开发一个的海滨项目，有点像新加坡的富人岛升涛湾(Sentosa Cove)一样的豪华社区概念，这个地点也很好，对面是新加坡，从关口过来一路高速10分钟就到。
新加坡的升涛湾从2003年开发到2012年成熟时，地价上涨几乎10倍，而我没有抓住这样的机会，当看起来类似机会来临的时候，我没有犹豫，85万马币买入一个3房式小别墅，单价约500马币/尺。
05
很多人问我森林城市可不可以买？
碧桂园的王老板是地产界最让人尊敬的领袖，碧桂园有着独特的高速度，高周转模式，在三四线城市快速扩张，创造各种销售奇迹。森林城市是王老板另一个伟大梦想的实验，融入了很多未来城市的概念。在东南亚没有任何一个开发商有能力运作这样庞大超前的项目，这是一个奇迹，我很自豪中国的开发商能做出这样伟大的作品。
在我的投资原则里，本地人投资占比太低的项目我不投，逻辑很简单：是本地人更了解当地，还是外国人更了解当地？ 是本地人在当地的选择多，还是外国人选择多？ 我还在担心我单价600马币/尺投资的房子，不会付双倍的单价去赌别人的梦想。
06
1997年前的马来西亚是个相对更强的国家，双子塔曾经是世界最高最耀眼的建筑。 过去20年，新马差距扩大，特别是过去5年，马来西亚遭受低油价，政府腐败的双重打击，和新加坡的差距扩大，货币汇率是个真实的反映。J大佬常常归罪两架飞机掉下来，影响了外资的信心，其实背后有更深层的原因， 《郭鹤年自传》中一段话，是他1975年对当时的副总理说的：
“ 侯**，您将是一国之领袖，你有三个儿子，第一个是马来人，第二个是华人，第三个是印度人。我们目前看到长子受到特殊眷顾。如果您在家中偏心长子，他将会被宠坏，他一旦长大，就只会泡在夜总会，因为他深受爸爸溺爱。二儿子和三儿子因为收到歧视，他们会随年变得像钉子般硬，他们最终会取得更大的成果，反而大儿子会失败收场”。
读懂这句话，也就看到成败的本质。推荐大家读这本书！
07
在我2012年投资马来西亚的时候，新币对马币2.4。有两位资深投资的好朋友极力反对，一位是我前面提到的船长，一位是个聪明绝顶的医生。
医生问我：”Kevin，新币对马币的汇率2.4, 是马币便宜，还是新币便宜？差距会变大，还是会变小？“
我说：”马币便宜，汇率差距会变小，因为在马来西亚生活，消费太便宜，太宜居了。“
医生说：“你知道20年前新币对马币的汇率吗?”
医生接着说：”我叫你不投你是不会听的，因为你是一定要自己试一试的人。不过我和你打个赌，汇率差距会扩大到3，我认为这是2年之内的事情。“
现在常约这位有智慧的医生在香格里拉酒店聊天，聊到过去的赌注，他和我都会大笑，不同的是他是一身轻松的笑，我是苦中作乐的笑。我很喜欢这样聚会，没有咖啡，不点任何饮料，偶尔酒店服务员会送来两瓶矿泉水。他有很多股票投资秘籍，我不太学的会；我给他一些房地产市场数据，讲讲我在中国的见闻，再听他的分析。
您看到这个汇率走势图，会觉得这个长期趋势继续吗？还是会倒转？
过去6年，马来西亚借款利息逐年提升，新币对马币的汇率升到了3.1，几乎所有贷款投资的人都是负现金流。大家都在等待，等油价回升，产业升级，旧的房地产库存被消化完，新的一波牛市来临，我们可以出场 - 这如在沙漠中找水一样，不知道前面真的是水，还是海市蜃楼。
我在马来西亚的研究尽力了，除了怡保的店铺，被麦当劳思维忽悠了一把，没有横向比较，其他的每个投资都按照我的原则找到的当地性价比最高的产业。
很多朋友问我马来西亚投资建议。 抱歉，我没有建议，我觉得我看到的是海市蜃楼。 当然，如果你是开发商会不一样，在马来西亚买地风险不高，因为政府对开发商的限制没有那么多，最坏的情况可以囤地不开发，长期或许会有好的长期回报。
马来西亚的同行，在销售马来西亚的房产的朋友们，抱歉我只是如实写我的经历和数据。和我们一起投资马来西亚的朋友们，很抱歉，我们都很艰难，期盼着曙光。
我们多么期望马来西亚的经济腾飞，新山能像深圳一样，吉隆坡能像上海一样，这样我们的投资可以带来奇迹。 但是，我们在历史的洪流面前就是一粒灰尘，根本改变不了任何事情。
08
我15年前从中国来新加坡求学，看到的都是出国留学的，回国的聊聊无几。现在看到更多的国人出国投资，成功盈利的聊聊无几。在投资一个国家前，一些问题要思考清楚：
为什么有些国家成功，有些失败？
这决定成败的因素变了吗？
如何去看一个国家经济的本质？
这个国家的政府值得信任吗？
这个国家的的货币稳定吗？
问完这些问题，下一步才是按照投资原则，深入了解当地的市场。
后记：有一段时间没有去买来西亚了，我们想念马亚西亚的美食，还有吉隆坡，槟城的一些年轻有为的朋友们。
我很开心的看到新一届的马来政府中有华人的影子，财政部长林冠英是一个英雄，他把槟城治理的非常好，马哈迪总理邀请他当担任最重要的职位：财政部长，是一个很好的信号。马来西亚要腾飞，其实不难，这里有广袤的土地和资源，很多优秀的人才，还可以借鉴新加坡这个小红点的模式。家家有本难念的经，能不能放下种族的包袱，任人唯贤，就要看领导人的胸怀和决心了。
我是谁
新加坡最大的上市地产经纪公司-新加坡博纳产业集团（Propnex Realty）区域董事(District Director) 冯舟(Kevin Feng)，新加坡南洋理工大学(NTU)电脑工程硕士。从事房地产12年，专注豪宅销售和地产投资，是行业内豪宅成交数量最高的经纪之一，是博纳产业集团领袖和精英队总监，博纳集团慈善大使。冯舟深得投资者长期信任，多次荣获销售冠军。公众号“冯舟说地产”，与您分享各地投资和地产交易见闻，说地产，说市场，说行业，广交朋友，广结善缘。
我们是谁
博纳产业中文精英队，秉承诚待人，信为本，专立业的价值观，聚集业内高信誉的行业精英，以提升新加坡房地产中文资讯和服务的行业标准为使命，提供行业最高水准的房地产一站式服务，包括：
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