张一鸣不放弃卖房

尽管导流的产品、方式不断变换，字节跳动从未停止在房产领域的尝试。只是目前房产领域同类竞争者并不少，不仅互联网企业觊觎中介市场这块大蛋糕，房企巨头的物业公司、大型家居公司也在争食。想要分一杯羹并非易事。

作者 |  林振兴

张一鸣曾做过一个梦，梦见自己去应聘成为一位房地产经纪人。

醒来之后，他竟然突发奇想，“去当一个月的经纪⼈也许很有意思，带⼈看房、取得业主信任、这些都是我性格中很不擅⻓的事情，或许完全不⼀样的经历能改变很多。”

最后的故事，大家都熟知。张一鸣开始在他熟悉的信息分发技术领域崭露头角，创办了字节跳动，与阿里巴巴、腾讯组成新的BAT，改变中国互联网现有格局。

然而，这个地产经纪人梦，却成了他心中的一个执念。并在10多年后，终于实现了。

国庆假期前夕，字节跳动收购了麦田旗下一家公司，但双方均未披露交易价格。字节回应称，“幸福里并非收购北京麦田房产，麦田一直是幸福里的深度合作伙伴。”

但紧接着10月8日，字节跳动又在福州成立了福建好房有幸信息技术有限公司，注册资本3000万元，法人代表为王奉坤。一北一南，这两家公司的共同之处，都涵盖了房地产经纪业务。

过去很长一段时间里，幸福里除了大肆招兵买马，一直停留在线上模式。而现在，张一鸣终于把眼光投向了线下。不少中介老板直呼，“这个对手太可怕。”

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绕道注资

9月29日，北京金色麦田房产经纪有限公司退出北京福旺房地产经纪有限公司，交由北京好房有幸信息技术有限公司全资持股。看似平平无奇的一则股权转让，背后却揭开了字节涉足中介的一角。

原股东金色麦田由麦田控股（北京）有限公司100%持股，继续穿透可知，麦田房产董事长缪寿建为最终受益人，持股98.4908%；现股东北京好房有幸信息技术有限公司则由字节跳动（香港）有限公司全资持股。

一位北京泛海国际门店的麦田经纪人，对于这则信息并不愕然，“收购不清楚，但听说注资了，对于麦田业务并没多大影响。”

福旺经纪不仅经历了股东更迭，高管也大换血。吴存胜、潘学雷退出了高管团队，取而代之的是王奉坤、金敬亭，分别担任经理和监事。其中，王奉坤曾是内涵段子平台皮皮虾APP的创始人。

在这场收购计划中，张一鸣玩了一把“障眼法”，不仅主角不是幸福里的运营主体——北京时光荏苒科技有限公司，同时绕道麦田主体公司，曲线收购了一家空壳公司——福旺经纪。

福旺经纪成立于2016年12月，注册资本100万元，初始投资人为韩广云和章学琴；两年后，金色麦田从两位自然人手中收购了这家公司。而今，福旺经纪的股东又从麦田变更为字节。

截至发稿前，福旺经纪旗下未有投资迹象和子公司，且仅存有2则诉讼，类型分别为房屋买卖合同纠纷和财产损害赔偿纠纷。相较于麦田主体公司——北京麦田房产经纪有限公司，福旺经纪显然是一个干净的“壳”。

据了解，麦田房产经纪成立于2005年。也是在这一年，缪寿建从福建来到北京扎根。这家公司的注册资本为2000万元，由麦田控股（北京）有限公司全资持股。

穿透可知，麦田控股由上海戊麦企业管理合伙企业（有限合伙）和缪寿建分别持股99.95%和0.05%，前者上海戊麦又由缪寿建、缪寿华和创丰利咨询分别持股98.49%、1.50%、0.05%。其中，创丰利咨询由缪寿建和张爱军分别持股80%和20%。

麦田房产经纪目前并未显示有股东变更的迹象，旗下470家分支机构，涉及裁判文书836则，行政处罚7则。

没有对麦田房产经纪原有“壳”进行收购的原因在于，张一鸣或许想让装入更加“干净”的资产。未来，不排除将有更多麦田旗下子公司转入福旺经纪中。

而接近字节的知情人士透露，收购一家“壳”公司，张一鸣为的是中介执照。

根据《房地产经纪管理办法》，中介机构及其分支机构在我国开展房地产经纪活动有两个基本条件：其一，必须拥有营业执照；其二，必须拥有备案证明文件。

而福旺经纪的经营范围涵盖房地产经纪业务、出租商业用房、办公用房（不得作为有形市场经营用房）、专业承包与物业管理。完成这笔收购，幸福里便具备房产交易资质，可以进入房产交易实质环节。

将中介执照收入囊中后，幸福里是否紧接着会打造一支线下团队，招募大批拥有房地产经纪人资格证的中介？

上述人士表示，这并不好说，“互联网公司一个月、两个月不见效，就会改变方向，有可能收“壳”之后，发现打造团队太难，字节还会谋求整体收购。”

眼下，字节除了在北京收购麦田一子公司以外，还将经纪业务触角伸向了福州、广州、合肥。

先是于7月9日，字节成立合肥好房有幸信息技术有限公司，注册资本500万元，旗下包含一家芜湖分公司；后又于7月28日，字节从刘金鹏和刘杨手中收购来广州九霖贸易有限公司，并随即更名为广州房有幸科技有限公司，注资资本也从100万元猛增至500万元。

合肥好房有幸、广州房有幸科技、北京福旺经纪和福建好房有幸均是由北京好房有幸信息技术有限公司100%持股，穿透背后的全资股东为字节跳动（香港）有限公司。

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动了贝壳的奶酪？

在北京二手房交易市场里，链家占据半壁江山，是绝对的老大，我爱我家和麦田房产排名老二、老三。

以今年上半年这三家中介在北京二手房成交数据为例，链家成交量54961套，占据46.5%的市场份额；我爱我家成交15866套，以13.4%的市场份额居第二名；麦田仅成交5322套，是链家的1/10。

但是老二我爱我家已经上市，内部稳定，背后站着姚劲波的58集团，很难挖得动墙脚。所以，张一鸣将目光只能锁定于麦田。

一来合理，二来合情。张一鸣和缪寿建都是福建人，张老板来自龙岩，缪老板来自宁德。俗话说“老乡见老乡，两眼泪汪汪”，二人在做生意上自然更近了一步。

早先，地产圈也曾有传闻，字节跳动与麦田谈战略合作。但紧接着又传出“在9月初谈判接近尾声的时候，字节突然按下了暂停键，中止与麦田房产的战略合作”。

收购暂时搁浅的原因在于，互联网企业遭遇寒冬，字节出售了旗下的证券业务，收缩了金融和在线教育等相关业务，中止与麦田的合作似乎也理所应当。

据知情人士透露，“因为行业监管要求，到明年两会之前，幸福里不会有太大（收购）动作，首先是把线上平台做好，才会去做线下的尝试。终极目标肯定是做线下。”

眼下，不到一个月时间，双方又走到了一起。麦田究竟有何魅力？值得张一鸣那么“恋恋不舍”？

据官网数据显示，麦田现拥有全国近900余家直营连锁门店，14000余名房产经纪人，年促成交易额超过1000亿元，并以每年20%的发展增速。另一方面，麦田大规模入驻幸福里，走幸福里线索购买也比较多。

从字节内部来看，张一鸣显然也明白，切入到房产交易环节，必须拥有线下门店，才能真正打通“线上＋线下”的闭环。

完成对麦田旗下一家公司的收购，字节的意图也很明显，张一鸣想再创造一个“贝壳”神话。而在幸福里平台上，不仅有入驻麦田，还有我爱我爱以及中小中介公司，张一鸣欲仿贝壳打造ACN模式。

目前字节布局三个战场：其一，新房（幸福里）自销团队，类似居里新房模式；其二，新房（幸福里）整合渠道公司，垫佣模式，类似贝壳、房多多；其三，二手房，端口模式，类似安居客。

但，字节真的动得了贝壳的奶酪吗？

这个答案目前是否定的，贝壳后面不仅站着腾讯，还有超8000家链家门店。至少当前，两股力量很难抗衡。

比张一鸣年长12岁的左晖曾用三“很”评价这个后辈，“很了不起，很不容易。他很有抱负。”

老左去世前，业内一位自媒体与他有过一次交谈。他在谈话中也点评了头条系的幸福里，“前年增长都还挺快的，去年到了一个瓶颈期”。

他说这个行业都要回答一个问题，就是你的出现，能给客户带来什么样的价值：纯广告模式都会比较难。

广告模式是一种被动模式，等待买房者来浏览，客户从看到房源到线下去案场，在这个过程中没有服务接入。而贝壳模式则把服务前置，调动平台内的门店主动接触客户。

所以，贝壳和幸福里之间的对抗，本质上是模式之争。贝壳代表着从线下起步做成的线上互联网平台；而幸福里则是从线上往线下进攻的模式。

线上到线下这条路，此前也有互联网企业尝试过。例如，京东房产同时也在布局线下中介门店——好房京选。但从目前结果来看，这条探索之路较为“艰难”。

但字节也有自己的杀手锏——个性化推荐机制，并在新闻资讯内容、短视频内容上被验证确实能有效增强用户黏性。倘若张一鸣将个性化推荐机制也应用于幸福里版块，外界认为也或将会为其带来更多的可能性。

3

张一鸣的地产野心

在资本、流量、人才的加持下，互联网的辉煌一日千里。2014年，互联网房地产中介平台的爱屋吉屋来势汹汹，特别是在媒体的渲染下，营造出整个行业都即将面临大洗牌的氛围。

而后在2015-2017年，北京房地产市场井喷，暴涨，甚至连京东也在2017年乘虚而入，上线房产电商平台“京东房产”。但互联网背景下的最大胜利者，还是当属贝壳找房。

这些年来，互联网巨头布局房产中介，或多或少都是受到贝壳的“刺激”，这其中也包括了字节跳动。

2019年8月，由字节跳动全资控股的北京星云创迹科技有限公司完成对“幸福里”的运营主体——北京时光荏苒科技有限公司的全资收购。

与收购麦田一样，字节当初收购幸福里也是悄无声息进行的，至今仍未透露收购价格。

时光荏苒科技成立于2017年10月，最初由陈玉军创立，注册资本100万元。而字节完成收购后，北京星云创迹科技为其唯一股东，实际控制人为张一鸣，持股98.81%。

截至目前，时光荏苒科技旗下并无对外投资迹象，经理兼执行董事为韦雄瀚，监事为何姗姗。其中，韦雄瀚在字节跳动内部主要即负责创新产品的研发与内测。

据了解，幸福里是一款相当年轻的房产交易资讯内容平台，其首个版本于2018年10月31日上线，最早的名字还是叫做“好多房”，直至2019年1月30日才更名为幸福里。

收购完成后，字节跳动首先为幸福里注入流量。在今日头条App内的房产频道中，其最显眼的广告位，推送的全是幸福里App。

不仅如此，字节的最大优势还在于现金流充足。作为背后大金主，字节跳动通过抖音APP等相关渠道，给予了幸福里大量资源支持。例如，很多经纪人利用抖音获客，对贝壳的线上分流作用明显。

据知情人士透露，依靠字节系资源，自引流，幸福里新房DAU已超过100万。

“虽然用钱确实能砸出幸福里的品牌知名度，但多个城市里，幸福里的存在感并不强”，一位中介老板直言。

房地产是张一鸣创业梦的起点，他曾在2009年把旅游搜索引擎酷讯的房产频道独立分拆，成立了垂直房产搜索网站九九房。期间，他接受媒体采访时说：大多数人收入的大头都花在房子上，一个拥有巨大潜力而需求又远未被满足的市场。

事实上，这也不是字节跳动在房地产领域的第一次尝试。

在幸福里之前，通过今日头条App房产频道导流的产品实则为懂房帝，与如今的幸福里类似。此外，在懂房帝之前，今日头条上的这些资源也曾为“优优好房”这款产品所用。

不难看出，尽管导流的产品不断变换，但字节跳动并未停止在房产领域的尝试。

不过，张一鸣重拾初心，在房地产交易领域能否“东山再起”目前仍是未知数。毕竟目前房产领域同类竞争者并不少，不仅互联网企业觊觎中介市场这块大蛋糕，碧桂园服务、万物云、富力物业等物业公司以及红星美凯龙等家居公司也争先跳入这片蓝海市场。

在捷足先登的同行面前分一杯羹并非一件容易的事，任何“后来者” 都需沉下心来，慢慢经营，长期积累。

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