崇州一楼盘公摊面积“短斤少两”？能索赔吗？

近日，成都市民李女士向《阳光政务》反映，自己所购买的由崇州仁恒开发的“溪云居”项目，收房后发现公摊面积“短斤少两”，整套房屋的建筑面积与当初签署“购房合同”时相比，缩水了足足5.26平方米之多。经多次与开发商崇州仁恒置地有限公司联系，对方却表示不存在争议。

▲崇州仁恒“溪云居”项目售楼部

记者来到该楼盘售楼部，李女士向记者出示了自己的《商品房买卖合同》《商品房买卖摘要》等文件，表示自己于2021年8月购买的一套住宅，在预售合同及相关备案材料中，均载明套内面积为74.44平方米，公摊面积12.67平方米。但是她在收房后通过小区其他业主口中得知，似乎自己房屋的面积“缩水”了，于是她又再与销售人员进行核实，才知道自己房屋的公摊面积缩水了5.26平方米。但销售人员却跟她解释说：“因为你们的房屋是按套内计价，所以公摊面积缩水不影响的。”

▲李女士出具的相关合同文件

在仔细研究相关法律法规后，李女士表示并不认可销售人员的解释：“按套内计价只是计价方式而已，但是公摊面积也是我付出了购买成本的。所有项目宣传册都写的这个户型总面积约88㎡，如果开发商觉得只是卖的套内面积，为什么不卖房的时候以75㎡做宣传呢？”

此外李女士还表示，销售人员在给她计算房屋价格的时候，一直采用的是“总价÷建筑面积”的计算公式，因此缩水前自己房屋的单价为约1.8万/㎡，但是建筑面积减少后，房屋单价就不合理地抬高到了约2万/㎡。“如果当时我知道这个房子单价都快两万的话，我肯定要慎重考虑是否购买。”虽然合同约定是按套内面积计价，但是按当时销售人员计算的单价来看，少了5.26㎡，也就意味着“按单价算的话我差不多损失了10万块。”

不仅如此，李女士还认为，公摊面积的缩水，势必带来自己关于共有部位应当享有权益的减少。即便按开发商所说“套内计价”，但公摊部分如楼梯间、公共门厅等，也明确计入了销售合同和房屋产权，并且购房者为之付出了购买成本。李女士认为，开发商这种事先以一种方式宣传，事后又以另外一套说辞解释的行为，已经涉嫌欺诈。

▲售楼部现场展示

针对李女士的说法，记者也在崇州仁恒“溪云居”售楼部工作人员处得到不同的解释，工作人员称：在前期的房屋销售合同中，已明确约定了房屋的计价方式为套内面积计价，并且有相应合同条款约定：“公摊面积出现差异时，双方互不找补。”此外现场销售人员还表示，在收房时，李女士也签署了一份“面积补差协议”，再一次明确了关于公摊面积的差异予以认可，并且处理方式也是“互不找补”。

关于协议中的这两项约定，李女士称，这两份合同都是开发商提供的格式合同，自己在签署时并不知情。尤其是收房时签署的一份“面积补差协议”，开发商没有做任何解释与说明，当日情形是混同在收房文件中一起“不明不白地就签了。如果当时有人给我解释过这个公摊面积有差异，我不可能认可的。”

为了维护自己的权益，李女士先后通过多种渠道向崇州市住建局反映情况，要求开发商给出一个合理解释，但迄今为止没有得到有效答复。甚至在今年年初，还有小区同样情况的业主，以“行政不作为”为由，将崇州市住建局告上了法庭。据审理此案的温江区人民法院行政诉讼判决结果显示，该案一审判决崇州市住建局败诉。

▲崇州市住房和城乡建设局

记者查询发现，此类“公摊缩水”事件，在全国各地来看并不是个例。关于此类公摊面积纠纷，是否有合理的解决争议方式？

记者也就此采访了成都大成律师事务所律师徐瑶函。律师表示，按以往各地法院判决结果来看，一般如果公摊面积出现争议，都是按合同约定方式解决。但如果合同未作约定的，也有相应的处理原则，如：“面积误差比绝对值在３％以内（含３％）的，据实结算房价款”“面积误差比绝对值超出３％时，买受人有权退房”。在李女士这则案例中，因为公摊面积差异已远超3%，即便合同有约定，也有可能会判定为属于排除购房人主要权利的格式条款。根据《中华人民共和国合同法》第四十条“提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效”的规定，不能因此就判定免除开发商承担出现面积误差的法律责任。

此外徐律师还表示，根据《商品房买卖合同（预售）》的约定以及《商品房销售管理办法》的规定，“经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化，以及出现合同当事人约定的其他影响商品房质量或者使用功能情形的，出卖人应当在变更确立之日起10日内书面通知买受人。”如果是因为上述原因造成的空间尺寸变化，开发商又拒绝履行相关义务的话，也涉嫌侵犯了购房者的知情权，李女士有权通过法律诉讼等形式，维护自己合法权益。

后续结果如何，“阳光政务”也将继续关注。

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来源丨四川观察“阳光政务”

编辑丨童立

责编丨杨欣

审核丨杨迪

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