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砍价100多亿，富力捡漏的万达酒店竟成“烫手山芋”？
The following article is from 中国企业家杂志 Author 李艳艳
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“捡漏”王健林的代价是，富力地产开始重复万达当年的命运。
命途轨迹的改变，或许只在某个瞬间的手起刀落。
时隔五年，富力收购来的酒店再被摆上货架。近期有消息传出，为了缓解债务压力，富力地产正在谈判出售此前收购的万达酒店，目前正在接洽的酒店项目有10个左右，单价在2亿~7亿元之间，大都在二三四线城市。截至发稿，富力层面对此未予回应。
2017年的那场“世纪大并购”中，为了自救，王健林将万达的大部分文旅和酒店资产打折甩卖。最终，富力以190亿元成功“捡漏”万达旗下73家酒店。相比谈判初期万达计划将酒店卖给融创的价格，整整打了近7折。
彼时的李思廉（富力地产董事长）也颇为开心：“通过合作，富力将进一步扩展旗下的酒店业务，增加优质的投资物业经营收益，实现多元化的产业布局。”在万达酒店资产加持下，富力成为“全球最大豪华酒店业主”。2018年，富力营收破千亿。
曾经许下的蓝图还未实现，富力已在债务泥潭中越陷越深。过去5年，富力旗下的酒店业务非但没有带来利润，反而遭遇持续亏损。最近三年，受房地产整体调控的影响，加上疫情反复，这些短债长投的重资产酒店项目成为富力的最大负累。
李思廉曾用“绝对不后悔”来描述他对于万达酒店业务的收购，但在去年8月的富力中期业绩会上，他提出酒店“可售”。一买一卖，进出之间，已经很难再谈那笔交易后不后悔。反观万达，在降负债的路上，走在了大部分地产公司的前面。
轻装上阵的万达获得重生，现已站在IPO的门前。曾作为万达“接盘方”的融创和富力，却在负重前行。为了渡过难关，融创从去年起就在大批量出售项目和贝壳股权。此外，作为融创中国的董事长，孙宏斌不惜用自掏腰包借钱给上市公司，以自己的信用为公司担保。
富力的对策与融创类似。从去年9月开始，富力的大股东李思廉和张力就给公司提供了几十亿元的资金。与此同时，碧桂园服务也发布公告称，以最多不超100亿元的对价，收购富力物业全资持股的富良环球，以实现对富力物管和商业运营服务资产的收购。
截至去年末，富力手上现金量约为63亿元，一年到期的短期借款超过580亿元，总体债务超千亿元。为此，富力一边与债权人谈展期问题，一边加大资产出售力度，回笼资金。今年以来，为偿还公司债务及维持经营，富力地产多次出售海外资产。
作为曾经的“华南五虎”之一，富力也曾有过很多高光时刻。不止在体量和盈利能力上一度碾压碧桂园和中国恒大，更是粤系房企中的“大哥大”。不过，由于发展模式过于保守，后又误判形势，高歌猛进，富力逐渐被甩在身后。总体来说，“踩错了节奏”，有行业人士总结。
外部环境千变万化。回头来看，李思廉和王健林之间，似乎也就差了些运气。五年的兜兜转转中，李思廉“捡漏”王健林的代价是，富力地产开始重复万达当年的命运。外界的疑惑是，依然走在悬崖边上的富力，能否靠万达的这批酒店资产“纾困”？
“成为世界最大的豪华酒店业主，感觉怎么样？”2019年3月底，在富力地产的2018年业绩发布会上，《中国企业家》问该公司董事长李思廉。
“感觉很好。起码自己在出差的时候，可以得到特别的关注。”李思廉笑答，“而且我们的确买得不贵，所以OK的，当时的交易应该是双赢的交易。”
2017年7月，富力地产以约190亿元的对价，收购了万达的73家酒店。该交易是当年万达甩卖资产案的一部分，交易总额超600亿元，被称作“世纪大并购”。按照计划，酒店及文旅城资产包均归融创所有，但富力地产半路杀出，短短9天内，切下了酒店资产的“蛋糕”。
一个细节是，那场万达出售资产发布会召开前，前往采访的记者原本以为主角就是万达和融创，但现场却张贴着万达、融创、富力三家合作的背景板。突然，背景板被换下，主角又只剩下万达和融创。贵宾室里传来嘈杂声响，不久后背景板再次更换，富力地产的名字又回去了。
及至发布会举行，大家发现，富力地产的收购对价比原先融创谈的，少了136.89亿元。
签约仪式次日，富力地产董秘胡杰在招商证券电话会议上透露部分交易细节，称富力从获得消息到签字拍板只用了三四天时间，强调“只接受6折价格”，并且承认收购价格的确有变化，“直到签约前最后一刻才定下”。富力地产“砍价能手”的声名由此传开。
彼时，人人称赞李思廉是名副其实的“捡漏王”。李思廉从此还拥有了一个“全球最大的豪华酒店业主”的新名号。收购的万达酒店资产注入后，富力已拥有89间酒店，其中不乏万豪国际、洲际、希尔顿、凯悦、雅高万达等知名酒店集团，还有37家在建及规划中酒店。
但以富力当时的财务状况来看，这也是一个奢侈的价格。2018年是万达酒店资产合并入富力地产报表的第一个完整财年，彼时已有71家酒店被合并报表。从报表来看，上述交易在2017年为富力带来大额非经常收益之后，至少2018年没有给该公司带来正面的收益。
富力地产的业绩报告显示，富力在2018年的酒店运营业绩处于亏损状态，当年酒店业务的亏损额达4.59亿元。此前6年中，除去2017年，富力的酒店业绩有5年录得亏损。2017年，这一板块营业额为23.75亿元，但利润高达129.36亿元，是当年净利润主要贡献来源。
关于“酒店业务亏损”问题，2018年度业绩会上，富力地产董事长助理陈志濠表示，“在账面上有会计处理，所以大家很难看到我们酒店的实际情况，目前酒店整体净利润，返还给业主的大概是13.5亿元。”李思廉续称，“13.5亿元的利润已经足够覆盖我们整个酒店的支出”。
李思廉是商业地产的“老手”。千禧年伊始，富力开始大规模进军商业地产，而且是租售并举。他们表示要学习新鸿基，以商业物业来平衡住宅物业可能出现的风险。这种执念，甚至让本来很少说话且性格谦逊的他，意外“怼”了老江湖王石。
▲来源：中企图库
2004年博鳌房地产论坛上，王石说，商业地产项目很难取得较高比例和长期的融资支持，如果搞出租型商业地产而自身没有资金实力，则必死无疑；如果搞出售型商业地产，则会遇到经营管理上的致命麻烦。
对此李思廉说，商业地产模式“并不是只有王董事长说的一种”，“你（王石）放心，我们一定会做得很好”。此后，富力开启了冒险之旅。2005年，富力净负债率只有20.5%，2007年就蹿涨到139.5%。用杠杆重仓低周转、高成本的商业地产，富力显然是在走钢丝。
如此激进的扩张方式，是当年大多数房企的常态。当时全国楼市热火朝天，2007年，富力的协议销售额达到161亿元，仅次于万科、绿地和中海。而这也是富力最为高光的时刻。
2008年，金融危机呼啸而至，房企哀鸿遍野。上一年，富力和深圳鼎力以47亿元拍到佛山“地王”，因无力按时缴清土地款，2.4亿元保证金被罚没。富力一度被传濒临破产，据媒体报道，富力当时的目标是“撑过明年”。直到“四万亿计划”出台，将它从悬崖边上拉了回来。
经历过生死一线，不变的是，富力仍然重仓商业地产。富力虽减少了新投资物业的比重，但加大了已建成投资物业的运营和投入。但这并未带给富力预期的收益和现金流，酒店业务更是长期处于亏损状态。同期，专注在住宅狂奔的恒大、碧桂园，已将富力抛得越来越远。
2013年，富力二轮扩张。此后，富力再度历经“高杠杆扩张-调控来袭-生死边缘-政府救市-继续扩张”的轮回，直到迎来2019年“史上最严调控+疫情”的双重击打，再次命悬一线。有人将富力今日之困归结于2017年7月的那场“世纪交易”，但实际上，它只是雪上加霜。
成为全球最大豪华酒店业主之后，富力地产仍在负重前行。
非常明显的迹象是，富力地产希望通过收购来实现弯道超车。继收购万达酒店资产后，2018年3月，富力以57亿元收购海航资产。但在随后一年，大环境迎来剧变。2019年1~2月，全国商品房销售面积出现负增长。此前不久，万科董事长郁亮提出了“活下去”的口号。
彼时，《中国企业家》询问李思廉：富力地产是否也有类似策略？李思廉说，那是郁亮开玩笑。富力地产在市场打拼了二十多年。经历了国家宏观调控、世界金融海啸和其他一些挫折，能坚持下来的公司，都应该具有市场的保护能力，在市场竞争中活下去，“没有什么难受的。”
经营酒店是一项长期而精细的工作，当王健林谈到出售酒店资产的初衷时，也曾说过：“没有必要持有回报率偏低的酒店资产”。对此，李思廉也有概念。他在2019年3月的业绩会上表示，“酒店（业务）方面一般看现金流，因为酒店的账，本身很难赚钱。”
捧在手中的万达酒店，已经成了富力的“烫手山芋”，它并没有给富力带来充沛的现金流，反而使整个富力陷入危机：营收增加，净利润却未能提高，负债问题愈加显著。
“万达酒店买得确实便宜，但你都用借来的钱去买，整个事儿就不合适了。”熟悉交易的人士对《中国企业家》感慨，“当初以为捡了大便宜，没想到是投资逻辑错了。”
就在富力签下万达酒店资产前一个月，富力刚刚走完2017财年的上半年。根据后来披露的报表，截至2017年6月末，该公司可自由支配的货币资金仅为156.84亿元，比整个交易对价都少。据了解，签约后的一段时间里，富力地产曾给旗下地产在售项目压力，要求迅速回款。
▲来源：中企图库
数据显示，2018年，富力归属上市公司股东净利润为83.71亿元，同比下降60%；原因为收购万达酒店的溢价收益大幅减少；净负债率也继续攀升至184%。本指望接手立即产生现金流的万达酒店能够改善连年亏损局面，结果却扩大了亏损面。
2019年，富力的净负债率高达199%。2020年，“三条红线”全踩中的富力“原则上暂停拿地”，出售重资产项目，并启动裁员。2020年度业绩会上，李思廉称会在2021年将净负债率降至100%以内。2021年中业绩会上，富力管理层进一步表示，公司将每年达标一条“红线”指标，“2021年一条，2022年一条，2023年一条。”
往回看，尽管2019年底、2020年初整个行业销售规模增速明显放缓，不少资金渠道的收紧也让开发商感叹“钱紧一年”，但若对比寒风凛冽的2021年，又好了太多。早在2019年下半年，富力就明显放缓公开市场拿地步伐，同时加大销售卖楼力度降低存货、回笼现金。
“我们还是埋头卖自己手上的东西。”富力地产2021年中业绩发布会上，李思廉如此表态。他没有给“手上的东西”加上一串复杂定语，这意味着这些年富力口袋里好不容易攒下来的资产——住宅、酒店、餐厅、写字楼等等，没有什么是不能卖的。
“富力地产当年接下了万达的酒店，但是后来疫情对酒店业务产生了很大的影响，且酒店属于重资产，导致富力债务很高。”富力地产管理层表示。
这样的急切状态，在半年前发布2020全年业绩时也曾有过表露。只是那时，态度更理性、更坚定：“价钱合适，将继续出售资产，包括现有的投资物业、商场、写字楼、酒店”。
据不完全统计，2021年，通过转让股权、出售资产、大股东注资等形式，富力回笼了超过218亿元的资金。其中包括：9月份，大股东将富力物业百亿元卖身给碧桂园服务，并将80亿港元资金用于支持富力；10月份，李思廉出清了在线宽频大股东永升（亚洲）16%的持股；公司12月份将广州国际机场富力综合物流园股权，以53亿元出售给黑石集团。
▲来源：中企图库
2022年，富力变卖资产的数量增多，频次亦在加快。
先是3月份，富力将英国伦敦的房地产项目Vauxhall Square以7.96亿元人民币出售给远东发展，亏损约5.69亿元人民币。后是4月份，又将另一项目Thames City以26.6亿港元的价格出售予中渝置地创始人张松桥，亏损约18.4亿港元。
5月初，富力还解除了广州某住宅用地的土地出让合同。此外，李思廉也清盘或抵押了一部分个人资产。5月30日，富力地产发布公告称，将海南首府项目以10.01亿元的价格出售给力量能源，而这个项目正是4年前从海航地产收购过来的。
只是，富力资产出售的进度，明显跟不上债务到期的速度。花旗国际5月25日向富力地产美元债持有人发出的一份通知显示，富力未能在提取付息资金后的30天内及时为受托账户充值，因此触发了违约事件，这也意味着富力已经出现了实质性的债务违约。
统计显示，目前富力存续的境内债券一共10只，规模161.65亿元；其中，年内到期债务为两笔，合计51.2亿元；还有7笔债务2023年到期，合计100.45亿元。此外，还有存续的美元债9笔，规模为41.85亿美元。其中，2022年内到期的债务为两笔，合计6.6亿美元。
债务高压下，富力地产已开始寻求债务展期。
3月30日，富力地产召开关于“16富力04”公司债的持有人会议，对包括展期方案、增信措施等在内的多项议案进行投票，最后该笔债务展期方案通过。不过，另一笔2024年5月9日到期、规模4亿元的“19富力02”，展期未获通过。
截至去年末，富力地产借款总额共计1327亿元，净负债率123%。2022年内到期的借款约为583亿元，同期非限制现金余额约为63亿元(不包括148亿元限制现金)，无法覆盖短期债务。
受疫情及行业下行的持续影响，今年楼市整体行情低迷，富力的销售情况也不容乐观。
根据富力披露的数据，2022年1-4月份，富力地产共实现总销售收入177.5亿元，同比下降55.9％；销售面积达约145.31万平方米，同比下降52.2％。今年4月，公司月内总销售收入共约42.7亿元，同比下降56％；销售面积达约25.5万平方米，同比下降47.45％。
一个好消息是，房地产企业的融资正在松绑，例如碧桂园、美的置业、龙湖地产已经可以发行公司债来缓解融资问题。不过，富力眼下难题还是先要解决。有行业人士称，如果此次曝出的10家酒店能够顺利出售，未来不排除继续出售酒店以渡难关。
中国企业资本联盟副理事长柏文喜亦表示，富力目前在接洽的酒店项目多处于二三线，这个售价和资产前景都还不错，但“富力的真正脱困还是要靠市场回暖以及行业复苏才可以，毕竟企业运营靠出售资产或者融资得来的现金，只能进行一段时间的勉力维持”。
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