房价是涨是跌？7大维度解读南京未来房价走势
昨日，童话大王郑渊洁首次证实：曾在北京房价1400元时买了10套房，如今都成学区房。
他还透露，这些已经变成“学区房”的房产，从来没有人居住过，到现在仍旧存放着当年的那些来信。
网友戏称：这么美好的童话，郑渊洁自己也写不出来吧！
在我大学毕业实习证券交易的时候，“投资有风险、入市需谨慎”这10个字给我留下最深印象，过去好多年我还是能够时刻谨记。投资意味着风险，风险越大收益越高，这是经济学课本上的常识性观点。但是在过去的几十年里，你只要买房，从历史来看却一定是稳赚不赔。
据统计，南京在过去的10年里面，房价上涨了近9倍。粗略的算下来就是接近一年一倍的涨幅，这样的投资回报率绝对傲视全球。这便是房地产现状！这让我想起我在南财上大学的时候，我的经济学老师指着校外方向的——东方天郡说：“你别看仙林偏，房价也要卖四千多块一平！”，而截止2017年4月16日，东方天郡二手房均价37403元/㎡。
那么导致北上广深以及南京这些一二线城市房价持续上涨的原因是哪些？
从教育、医疗、工作机会等各个角度来看，这些资源都具备稀缺性，大多数是大城市才能够拥有，因此这对于大多数人来说有足够的吸引力。前段时间“逃离北上广”的呼声很高，但是现实中不仅没有看到有多少真正离开，反而有更多人不断涌入。而南京，作为江苏的省会，近年来无论是教育资源升级、地铁规划等城市建设不断提升，与此同时随着南京被定为特大型城市，未来发展利好不断，这只会吸引更多人涌入南京。
在2008年4万亿的投资推动下，房价在过去的近10年里上涨幅度明显。在维持经济稳定发展的背景下，通过投资刺激势在必行。而随着货币不断超发使得国内通胀明显。作为稀缺资源的房产俨然成为最好的保值资产。在居民没有更好的投资以及保值渠道的背景下，房产势必仍将是抢购商品。
随着经济不断发展，居民收入水平不断提升。也就是说，有钱人越来越多，国内中产阶级崛起趋势明显。因此可以预见的人，未来十年改善型住房需求会越来越大。
或许对于刚刚步入社会的你觉得以现在的收入去买房简直就是幻想，但是随着大多数人通过炒房而拥有更多资产，经济的发展便随着一个又一个有钱人的崛起而不断向前。因此，未来有钱人势必会越来越多，房价没有下降的道理。
北上广深等一线城市，以及南京这一类的准一线城市和二线城市，这些城市都拥有相当的教育、交通等稀缺资源。而随着稀缺资源的内在价值得到更多体现，吸引更多人口不段涌入，可以预见的是未来一线城市以及具有发展前景的二线城市的房价大概率不会出现下跌。
3月份以来，45城加码调控，其中甚至出现了贫困县市的身影，央视发文称：进入史上最严调控期。3.15日南京新政出台，至今刚好满月，在调控不断的背景下，南京房价会跌么？未来走势会如何？
1新房库存回升 但还是只够卖5个月
自3月底南京楼市推出大批新房源以来，据不完全统计，截至目前已有近7000套新房上市。
在网上房地产上，南京目前的新房可售套数已经从3月底的不到2万套，缓慢抬升至现有的2.3万套。除了已经推新的楼盘，据悉还有大批正在开盘的“路上”，比如江宁青龙山生态新城的东城金茂悦、融侨悦城均表示将于近期加推，仙林的中南山锦花城、城南的保利堂悦、河西的保利天悦等都有计划推出新房。
在楼市“银四”接下来的半个多月时间里，预计还将会有1万余套新房入市。
但是值得注意的是，南京新房库存仍旧处于历史低位，3月南京新房成交套数为4552套，这个成交数据是比较低的，主要原因还是南京缺乏有力的供应。以3月南京新房成交量来计算，南京不到2.3万套的库存仅够卖5个多月，低于6个月。
数据截止：4月16日12:00点
2南京今年住宅用地出让指标530万方
住建部和国土部近日联合发布《关于加强近期住房及用地供应管理和调控有关工作的通知》。通知要求保证住宅用地供应平稳有序。其中着重指出库存消化周期不足6个月，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏。
南京市国土部门公布的今年全市土地出让计划，在总共2800公顷的供地量中，商品住宅用地为530公顷，同比去年增加了30公顷，这也是历年来数量最多的一次。根据这份供地计划，今年南京全市房地产开发用地共有700公顷，其中含商品住宅用地530公顷，以及商办用地170公顷。记者查阅了去年的南京全年供地计划，房地产开发用地同样为700公顷，不过商品住宅用地为500公顷，相比之下，今年的宅地供应增加了30公顷，而商办用地则减少了30公顷。
4月7日，南京土地市场网就挂出2017年第二批预公告信息，一口气挂出18幅地块。其中浦口、六合、江宁各5幅，河西、城南、城北各1幅。商品住宅类用地12幅、商业用地6幅，用地总面积约99.78公顷。
可以预见的是，南京今年的土地出让计划一定是加快的，对于未来稳定土地价格有一定作用。
3南京二手房挂牌均价突破26300元/㎡，挂牌量下跌9.96%
上周，南京二手房成交1554套，较前一周2784套减少1230套，环比下降44.18%。受到清明小长假影响，二手房成交量在持续上涨8周后首次出现下跌。
另外，根据我爱我家南京研究院统计数据显示，上周二手房挂牌均价突破26300元/㎡，挂牌均价26359元/㎡，较前一周挂牌均价26206元/㎡上涨153元/㎡。在挂牌量方面，上周南京新增挂牌量2540套，较前一周减少281套，环比下跌9.96%。
413个城市出台限卖新政 楼市上演“五限”政策
楼市上演五限：限价、限购、限贷、限离、限售，目前对于南京市民来讲最为关注的是南京是否会出台限卖政策。
据统计，目前全国已有扬州、青岛、常州、厦门、福州、广州、珠海、惠州、东莞、杭州、广州、珠海等13个城市出台限售政策，其中江苏有3城“限售”：
4月1日，非启东籍居民在启东购买一手房的，从网签之日起三年内不得上市交易；非启东籍居民在启东购买二手房的，从产权变更之日起三年内不得上市交易；
4月8日，常州新购买商品住房（包括二手房）的，取得产权证后满2年方可上市交易。新购买商品住房的时间以商品房合同网签备案时间为准；
4月11日，扬州在市区范围内户籍居民家庭拥有第二套住房及以上、非市区范围内户籍居民家庭拥有第一套住房及以上的，自取得《房屋所有权证》或《不动产权证书》未满2年的，不得上市交易。
那么，购房者最为关心的问题：南京房价会下降吗？
从目前来看，新房市场受到限价政策影响，价格基本呈现稳定状态，大幅度上涨的概率较低。但是是否会下跌？目前看来也不会。尽管近期部分楼盘出现开盘后没有卖完的现象，但是总体来说目前仍旧是处于“一房难求”的状态，因此未来南京新房价格预计基本稳定，不会出现大面积下跌的现象：个别楼盘价格调整不排除会出现，但优质楼盘价格坚挺。
由于二手房市场不受到限价政策影响，目前二手房挂牌均价仍旧出现持续上涨的状态，但是仅限于微涨，上涨幅度有限。
我爱我家南京研究院分析认为，从南京市场目前地价、供求关系以及城市建设等方面来看，未来出现房价下跌的概率较低，总体呈现稳定状态。
文| 金鑫
编辑| 拾贰
本文为我爱地产研究院原创
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