总价150万！选择主城“老破小”还是远郊“远大新”？
经过2016年、2017年两年房价的上涨，南京刚需门槛已经普遍提高到了200万，而以往150万的置业门槛可选择的只剩下主城的“老破小”以及远郊板块的房源。
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南京二手房新房价格涨幅
6区价格下跌：玄武、秦淮、建邺、雨花台、浦口、江宁成交均价小幅下跌，其中浦口跌幅最高，为2.46%；
3区价格上涨：鼓楼、栖霞、六合成交均价小幅上升，其中六合以0.8%涨幅最高。
数据来源：南京我爱我家研究院
受限价影响，除城中板块，南京新房变化幅度不大。
数据来源：365淘房
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150万以内，还有哪些房源？
南京150万以内主城房源特点：
1.房源面积大多是集中在40-60㎡左右的刚需小户型；
2.虽地处主城，但房价不高，大多在30000元/㎡以下；
3.房龄偏老，不少房源房龄达到20年甚至30年。
数据来源：南京我爱我家研究院
远郊150万以内新房主要集中在江宁禄口、江宁滨江、六合。（不含溧水、高淳）
江宁禄口：距离主城新街口约36公里，区域内有南京禄口国际机场，被誉为江苏省的“空港第一镇”。区域最高楼面价13095元/㎡。
江宁滨江：位于江宁区西南方向，东依江宁区政府驻地东山街道，西濒长江，南接国家大型钢铁城市马鞍山，北靠宝钢集团上海梅山钢铁股份有限公司。区域最高楼面价11077元/㎡。
六合：位于浦口区以北，作为南京的北大门，素有“京畿之屏障、冀鲁之通道、军事之要地、江北之巨镇”之称。区域最高楼面价9647元/㎡。
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“老破小”与“远大新”如何选？
在预算有限的前提下，主城“老破小”和郊区“远大新”一直难以抉择，那么刚需在宁置业应该如何选择呢？
主城“老破小”是指主城区除去一二线名校学区房的普通房源，特点是面积小、房龄老。
1.总价低。面积普遍较小，没有电梯等公摊面积，实际使用面积比较高，总价低、性价比高。
2. 配套成熟。小区周边生活配套齐全，交通都比较便利，相比较那些远郊板块的新小区，生活便捷度较高，每天上下班还可以节约很多间。
3. 拎包入住。目前南京市场新房以期房为主，从交付到入住需2-3年，二手房可以拎包入住，减少租房成本。
4.房屋出新。南京目前正对老旧小区进行整治，从改造内容来看，物业肯定能够改善，部分小区还会加装电梯，其他如绿化、外立面、排水、车位等老破小的死穴都会得到大幅度提升。
1.升值空间窄。地段再好的房源，如果房龄老，升值空间也会越来越窄。在上一轮南京房价上涨潮中，主城区的“老破小”房价涨幅有限。
2.居住体验价差。“老破小”房源由于时间较为久远，户型结构不够合理，客餐厅、卫生间面积较小。
3.物管差。南京不少“老破小”物业管理水平差甚至没有物业，影响小区整体的居住环境。
4.车位紧张。“老破小”小区停车位普遍紧张，因此常常出现居民私自划分车位、占领公共区域的现象。
1.升值空间大。与主城老破小的跟涨性质相比，郊区新房的升值潜力巨大。
2.居住环境。无论在户型舒适度还是在小区环境上，郊区新房都有无可比拟的优势。
3.规划高大上。远郊板块虽然配套不够完善，但是规划更科学，更宜居。
1、烂尾楼
目前我们购买的大多是期房，就是要先交钱、签合同，开发商再去盖房子，盖好之后再交付给你。这就可能导致烂尾楼的发生，至少短暂地会面对钱房两空的局面，这是我们买商品房最大的问题。
2、质量问题
我们在拿房后，会遇到各种各样的问题，并且一些潜在的问题不能够立即看出来。
3、产权问题
经常会有人买到五证不全的房子，或是买了房子，房产证却办下不来等等各种各样的问题。
4、配套问题。无论在生活配套还是交通配套上，远郊板块新房都不成熟，生活便利性不够。
对于很多年轻人来说，尤其是第一次买房的年轻人，市中心的老破小还是很有诱惑力的，因为房子总价相对比较低，生活配套又成熟。
南京我爱我家研究院建议：
1、对于住房环境要求较高以及有投资目的的购房者，可以选择郊区的“远大新”。不过最好是配置有地铁规划的小区，这对房产的升值有着重要影响，并且方便今后的出行。
2、城中的“老破小”对于注重配套的刚需而言，是不错的选择。这里二手房总价较低，生活配套完善，不足的是小区环境较差。对于资金有限的购房者，可以选择“有房住”再实现“住好房”的购房路线。
文| 拾贰
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