2018年楼市巨变，去三四线城市买房的人醒醒吧！

综合：子木聊房，ID：zimuliaofang 。

从国家统计局公布的数据来看，

12月份一二线城市的房价明显下降，

但仍有部分三四线城市的房价还在涨涨涨!!!

这让买不起房的大部分刚需族已经哭晕在厕所了。

奇怪的是，

虽然三四线城市的房价在上涨，但成交量却在明显下降。

有业内人士表示，三四线城市的炒房客还是比较活跃，在继续去库存的情况下，房价上涨属于正常现象。

而在楼市严格调控下，限购、限售政策频出，才造成交量下降的情况。

但这并不影响大家对楼市已经明显降温看法。

从23日召开的全国住房城乡建设工作会议中，我们也能看到这一点。会议放出信号，将抓好房地产市场分类调控，支持刚需、首套房需求，遏制投机炒房，三四线重点去库存。

很多人都认为，如果政策的重点去库存，这很有可能引起房价大涨。那么，在2018年，三四线城市的房价，会否迎来大涨？2018年的房价，走势会如何？

一

三四线的房价

从2016年底开始，三四线城市房价就开始疯涨。

主要原因是一二线城市的房价过高，没有条件购买的人只能将眼光看向三四线城市。

所以，三四线城市房价上涨主要得益于大城市的外溢效应。而这种外溢效应不仅抬高了三四线城市的房价，还让炒房客有机可乘。所谓的去库存效果良好，也变成了抬高房价上涨的“阶梯”。

但今时不同往日，住建部近日表示，2018年将楼市调控针对各类需求实行差别化调控，满足首套刚需、支持改善型需求、遏制投机炒房。

也就是说，2018年调控政策会加大对投机炒房的打击力度，更大限度的保证居民自住购房，让房屋真正回归居住属性。

加大政策调控，可以理解为，虽然调控已经取得一定成效，但是还需要巩固目前的成果，防止楼市反弹再次上涨。

所以，2018年楼市调控不仅不会放松，反而会更紧。

二

满满的爱

可能这份爱，只有三四线城市的人才能真正的体会到。

“棚改货币化安置”自启动以来，仿佛一夜之间很多人都成为了被亲戚羡慕的拆迁户。但实际上是，有些三四线城市的拆迁户可真笑不出来。

再拿保定举例子，保定旁边有一个清苑县（现保定清苑区），经过这轮大涨后，房价从7k飙升到1万左右，但是人均工资水平仅在3000左右。按照100平米的房子算，购房成本直接增加了30万，购房平均时长足足拉升了10年…

是不是货币化安置补给的拆迁费又送进去了？

更令人感慨的是，有的县城农村宅基地不准建房不准翻盖。不想挪窝的老人和换不起房子的中年人只能选择城中新盖的商品房，且低楼层买不起，只能去没有电梯的高楼层。未来的生活你可以想象一下。

所以表面看，拆迁完成以后，新房子都有人住了，老城区和农村改建成商业用地风景区了。城市一派新气象，人人赞不绝口。

实际上，原本不打算换房的中老年人也不得已把积蓄搭进了房市，空房有了接盘侠，政府就完成了去库存的任务，业绩也就做出来了。

其实所谓“棚改”，我总结的话就是：没有需求，我就硬硬给你制造出一些需求出来，好为市场去库存，而去库存又是为了赶快固定超发的货币，并且准备在全球性金融危机来临前消灭掉这些超发的货币。

上面冠冕堂皇，下面竭泽而渔。

那么，这份爱你能受得住吗？

三

为何如此疯狂？

之前和朋友讨论这个话题的时候，他反驳我说：“这轮三四线上涨疯狂的程度已经远超预期，绝非只有棚改和政府拉升房价这么简单。”这话我同意。

要知道在化学里面，一个公式要想快速发生反应，务必是要加入催化剂的。房产市场同理，三四线房价上涨的催化剂其实就是所谓的“有钱人”。

而且这个“有钱人”分为两类，一类是“真有钱人”，另一类是“真有房人”。

“真有钱人”不必多说。对于那些人均工资3，4千的三四线城市来讲，手上可以拿出钱来买房的人大部分是有些积蓄的小生意老板。

随着房价上涨，这部分人把所有流动资金投进了楼市，因为对于三四线城市，投资产品少之又少，而且大涨的机会更是屈指可数。所以，话不多说，一顿买买买，至于泡不泡沫，反正生意伙伴老王买了。

而“真有房人”，可以用“南京万人抢房事件”说明白，而且这里务必要提一下。（毕竟1.2万人寒风中夹着全款买房，这种事情历史上少见。）

有人问，咋那么有钱呢？动不动就是500～1000万的，而且还是在限贷限购的情况下。刚需是不可能掏出这么多钱的，能出的起这么多钱的早就付首付买房了，谁还会拖到今天。

这里面就要引入两个概念，第一个概念是有房人士，第二个概念是住房抵押贷款。

我们知道，从01年开始，住房市场开始飞速发展，到17年已经历经了16年的时间，里面有多少人，当初只是买1~2套房，有的是为了结婚用，有的是买了改善房。

但是这些房产，如今价值都上涨10~15倍，当初看起来如天文数字的贷款，如今只是毛毛雨，你能想象一个500万的房子，里面只挂了几万元的贷款吗。

那么再引入第二个概念，住房抵押贷款，这批人看中了新房的套利机会，但是手里没有现金，怎么办，火速还清老房子的贷款，然后去银行做抵押，这个抵押率是多少呢，6~7成。

也就是说一个500万的老房子，能贷出来300~350万元现金，贷款第一年还只需要付利息，不需要还本金。这样的房子弄2套去做抵押，那就是600-700万现金！

这个时候去抢新房啊，越大越好，越大赚的越多，先押600万现金在银行卡里，然后去摇号抢房，500万的房子直接抢，只要抢到，转手就能赚100~150万，何乐而不为呢，胆子大一点1000万的房子都敢抢。

其实，01年到14年买房的人，基本上都有这个能力玩这一套把戏，换句话说，在手里几乎没有现金的情况下，南京有1套房，就敢去抢300~500万的房子，有2套房，1000万的都敢去抢，完全是空手套白狼的游戏，无风险套利。

这就是南京万人全款抢新房的幕后故事。

总的来说，万人全款抢房，里面真正有全款的人很少，大部分都是通过抵押贷款从银行套钱出来。而这万人里，是首套刚需的不是很少，是几乎没有，大部分都是用父母甚至爷爷奶奶的身份去购买的，纯粹是炒房。

这个道理同样适用于三四线城市。在房价上涨的情势下，一二线的一部分人用已有的房子去银行做抵押，然后投机在市场上购进新房卖出套利。只不过同样的把戏用错了场景，那么结果可想而知。

四

疯狂的结局

有人说，对于大多数三四线民众来说，房价的涨跌也不重要，因为大多数都只会买一套房，在房价大周期下，你的房子涨了，其它房子也涨了，你的房子降了，其它房子也降了。我不明白，这个是什么道理。

“房价涨跌，在于杠杆”。而什么叫杠杆呢？

就是我看到一个东西投资一块钱，能够赚两块钱，我有一万块，能够赚两万，但我觉得这个东西发展潜力巨大，我就拿十万块钱去借了一百万，然后本来只能赚二十万的，现在就能赚两百万，听起来是不是美滋滋？但这是在上涨的情况下。

杠杆增大了收益，也增大了风险，也是十万块钱，没有杠杆，亏本了你只需要亏五万块钱；因为杠杆，现在你可能要亏五十万。

本金没了大不了重头再来，但突然就负债几十万对于大多数人来说还是很难接受的。

就例如棚改这个事儿，以前回迁还可以保证你在原地有原来的面积可住。

现在是另买新房要一万一平，而且是大套间每间一百平以上，而你的平房老屋只有二十平，每平补你八千元，你还得负债八十多万才能有个住的地方，你说你一个中老年人，月入四千，掏完棺材本还得欠人家几十万，这还怎么生活？

五

三四线的未来

再来看中国房地产市场。截止目前为止，一二线和部分三四线任务完成的不错，去库存效果显著。

年中涨起来的一部分三四线城市有些现在已经开始回落。但是还有部分三四线城市和县城还存在大量库存。

所以，2018年，这些城市和县城还将继续把击鼓传花的游戏玩下去。至于是哪些城市，太多也说不完。

给大家下几点建议：

1.“棚改货币化安置”，只是短期内急剧释放了刚性住房需求。棚改规模越大，地方房价泡沫越大。棚改透支的是未来几十年的居民劳动力。

2.“人口净流出”这个指标，对于三四线城市来讲是致命的。拿哈市来讲，虽然现在房价还在涨，但是人口还是在不断地向一二线大城市迁移。如果你所处的三四线城市房价还在上涨，现在入场，未来降价都未必能够卖的出去。所以大家还是要理性分析，看下自己所在城市的具体情况。

3.一定要明白“不赚最后一个铜板”的道理。在这些城市房子比较多的朋友，不妨在高位抛出一两套，去一二线城市上车。相信后者的增值潜力，大概率会超过前者。

5.如果你所处的三四线城市或者县城还没有开始涨价，是刚需的话就尽快上车吧，毕竟结婚娶媳妇儿，房子是基础。

6.至于还想在这些三四线城市搞房产投资的朋友，省省吧，不妨把钱放进一二线，给中国百姓安居乐业最后的净土留个机会吧。

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