真相了！三四线城市购房指南（强烈推荐！）

转自：老晋房产观（ID：jjjdtzx）

扎根一线城市是无数漂泊者的梦想，但随着城市的发展、时代的变迁、观念的转变，近几年返乡置业逐渐成为很多“漂一族”的新选择。

本文以安居客2018年返乡置业报告为基础，分析三四线城市投资方向和方法，中间都是数据，最后是老晋的投资策略和建议。建议大家读完

2018安居客返乡置业报告预测

 近六成人有返乡 置业计划

报告通过丰富的数据、详实的调查、严谨的分析，全方位展现返乡置业的各方面市场表现。这份报告的信息质量与分析结果水准很高，值得人思索和寻味几分，下面，我拉几个关键点做分析，可以作为三四线城市的投资参考。

第一  逃离B京的人们

根据数据显示，2017年一线城市中，北京返乡人群占比最高，这一结果可以看出来，北京的人口政策和产业疏解政策效果卓著。

主要置业方向是廊坊、石家庄、天津、沈阳、哈尔滨、德州、保定、西安、郑州、合肥、重庆。（说明：图中圈圈的大小=流量大小，我的排列顺序为目测，大家不要太认真）。

目测可见，廊坊、石家庄、天津为三大置业目的地。这三个区域是长期被B京吸血的城市，尤其是廊坊市，但凡有些小目标的小伙伴们都会在机会更多的北京奋斗（收入也不是一个量级），天津、石家庄同理，这三个区域置业意愿更多的是出于投资需求，而不是脱离B京。

其他城市不分仲伯，重庆、西安、郑州、合肥、沈阳等城市，返乡创业概率会相对较高。收入和房价比严重不成比例的现实面前，退居二线过安逸日子虽然无奈，但也不失为理智之选。

第二 逃离S海的人们

目测可见，合肥为第一大置业目的地，其次是苏州和南通，再次是南京、无锡、杭州、宁波、南昌、武汉、重庆。

长三角城市群，中国老牌的经济强区，图中基本可见上海的影响范围。周边省市长期给上海输血。随着2017年的人口上限设定，浙沪一体化等政策落地，长三角老大哥上海开始反哺周边城市。

第三、广州和深圳

广州和深圳影响范围基本重叠，这里列入一条。

广州和深圳的主要影响力在两湖、广西、重庆等省份，已经广东省内。相对而言，广深的包容性更强，人口均无设限，尤其是深圳，大门常开，未来对以上区域的影响会持续加强。

第四，二线和强市

长三角地区主要城市返乡人口主要置业城市

西部以及南部城市返乡人口主要置业城市

中部城市主要返乡人口主要置业城市

北方地区返乡人口主要置业城市

第五、置业热点城市梳理

第六、什么在变化？

1、GDP同比增速数据最为明显，二线城市普遍增速较高，随着19大提出的“不平衡”“不充分”问题政策的推动，相信，二线城市更加生机勃勃。

2、高铁网络在变化，拉近城市距离，大城市高铁覆盖还在继续。各地的地铁、城际和郊区快轨等建设的如火如荼。日新月异的变化时时刻刻都在发生。

3，杀手锏，人才政策。这一点上，各城市的白日化竞争炽热化。

第七、总有一些人不同

1/4人群更希望在工作地买房，这部分人可能要再筛掉1/2，最终只有10%的人会留着大城市，从此扎根。

第八、强悍的购买力

2018年有购房计划的人群竟然超过50%！

爆表的购买力    叹为观止！

越便宜越好

国际通用

越大越好

国际通用

第九、一点小麻烦

按照北京薪资计算，在北京工作5.7年，山东德州你就可以买了。其他城市呢，要多干几年，撸起袖子哦。

第十、老家房价暴涨的原因

老家房价暴涨的原因主要有以下几点：

首先，政府的“去存库”大旗，清场甩货的意思。大旗招展，首付20%，利率9折，大家一起上，帮我清仓库。不到三个月时间，需求被激发，彻底的激发，先下手的伙伴们发现，昨天才买到手的房子，今天就涨5万？又过了一周，又涨了5万！5万、10、20万，赚钱不要太轻松，房地产果然神奇。

下图为北京通州某盘的成交数据，2016年1月的1.7万单价179万总价，到2017年4月的4万单价423万总价。这就是房地产啊，波澜壮阔。

相差244万

16个月时间，本金70万RMB，撬动利润244万RMB，楼市就是这样，一旦有了赚钱效应，热度就会迅速传导，人们会像发现美女一样，不对是发现一群美女，冲上去，有多少，我统统买下来，统统都是我的。

赚钱效应从一线城市开始迅速传导到二线、三线、四线、五线…… 最后导致某贫困县都不得不靠出台限购政策来打压房价。房地产轰轰烈烈的史诗级行情就是我们走过的2016年。

其二、棚户区改造，尤其是全货币化补偿的城市。货币化补偿属于是去库存的挂钩政策，但区别在于，棚户区改造跟多的是在三四线城市，ZF直接给钱，真金白银撒向来百姓，钱给你，你们到市场上去扫楼吧，帮我清理仓库。

下图，某市棚户区改造补偿，56万现金给你，买房去吧。只要你在改造范围，就能拿到这个钱。2018年棚户区改造任务是580万套，只会超额完成，不会缩水，这种事情，你懂的。

下图：2018年棚改计划，前十名。单位：万套

其三、一线城市和三四线城市日益拉开的房价，显得三四线城市房价完全脱敏，以山东**的海景房为例，二手房三千多啊，新房四五千啊，整套总价不过40万打住，首付就是个零花钱！在出手阔绰的北京老太眼里，就当扔掉好了。此类心理，可以类推的，长期生活一线的小伙伴，共同的感受就是老家房子真便宜。

下图，北京朝阳，北京东城，北京石景山，北京丰台，和河北固安，河北永清等房价对比。10倍乃至20倍30倍的差距。一线城市的阔太对三四线城市的房价是完全脱敏的，随便出去旅游两天，就可能带回啦一个房本。

其四、社会主要矛盾的改变，政府向落后区域的投入会更多，也就是18+1大指出的，“不均衡”“不充分”问题。未来十年是缩小贫富差距的十年，三四线城市的落后面貌要换新颜了。

写在最后、三四线投资策略

首先声明，我是完全不支持投资三四线的（有少数环一线例外）。

以下策略是建立在自住兼顾投资的基础之上的。纯投资的话，趁早打住。另外，土豪随意。

1、本轮行情已经接近尾声，三四线从2017年开始，三四线楼市如日中天，除了得益于“去库存”的热度传导和棚户区改造的推波助澜，其他几乎没有支撑点。

2、虽然“去库存”政策还在三四线执行，但金融支持已经彻底退出了，信贷在收缩，利率在提高。棚户区改造还是要持续，但同样会退出。房价的推动不是内生竞争出来的，而是外力推动，外力一旦消失，房价会长期“稳定”，或者……

3、三四线城市聚拢资源的能力非常非常有限。选房，配套要最全的，学校、交通、格调高、面积大、医院近、购物、娱乐等资源，尽你所能，越多越好。

4、简单的方法，就是选最好的买，注意了，三四线城市，不看性价比，只买最好的（一般情况下也是最贵的）。

5、选到了最好的自住房，就是你最成功的投资房，在几乎没有流动性的三四线，只有最好的房子才有套现流动能力，流动性本身就是价值的一部分。

6、不要多买，一套就够，自己过年回去住一下，平时父母居住就够了。有多套房产或者多余的资金，逐步置换到省会，二线，中心城市，强二线，或者一线。

7、中国的城市竞争格局决定，置业城市选择上，请参考本文第四部分，大家集中涌入的城市，就是你应该参与的城市。换一种说法，越是限制严格的城市，越是应该进入的城市。

8、乡村的消失已经不可避免，小县城的黄昏就在眼前，中国人口高峰已过，人口萎缩的速度超过你的想象。20年以内，绝大部分乡村会凋零乃至消失。年轻劳动力向少数大城市集中转移的趋势不会改变，三四线绝大多数都会沦落为留守城市。

*本文为作者观点，仅供读者参考

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