民法典学习笔记（十二）

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一房二卖、无权处分的抽薪知识点

文/小窗灯火

民法典学习笔记，已经发过十一篇^_^

前十篇写完了总则编，第十一篇给物权编开了个头儿，今天这篇借“区分原则”，试着再摸一摸物权的性情。

什么是“区分原则”呢？咱们沉住气慢慢看。

1995年，第八届全国人大常委会第十四次会议通过了担保法，其中第41条规定：

当事人以本法第四十二条规定的财产（不动产及需要登记的动产）抵押的，应当办理抵押物登记，抵押合同自登记之日起生效。

大意是，你要去找人借一笔钱，300万吧。出借人怕你不还，就要求你拿你的房子做抵押。你与出借人便要签一份抵押合同。

按照这个条文的规定，你与出借人签好的抵押合同，要等你们去办完抵押登记之后，才能发生法律效力。

这是一个大错特错的条文。

1996年，在北京国防大学召开了一场规模恢弘的研讨会，纪念民法通则实施十周年。

全国范围内，理论界很多知名的民法学者，实务界很多法院业务部门的同事，都参加了这次研讨会。

研讨会中有一个专题，大意是，双方签订房屋买卖合同之后，若没有办理房屋过户登记，会不会对房屋买卖合同的效力产生影响。

参会的大佬们各抒己见，有人说不经登记买卖合同就无效，有人说不登记不应该影响买卖合同的效力。

争执不下！

认为不登记，合同就无效的人说，房屋买卖之后，办理过户登记是法律的规定，不办理过户登记就是违法，违法了合同怎么能有效呢？

认为不登记不能影响合同效力的人说，甲把房卖给乙，一百万，房也交了，款也付了，就差个过户登记，法院怎么能判人家的买卖合同无效呢？

万一，房屋售出都二十年了，甲因为房价上涨反悔了，就说还没办登记呢，所以咱俩的合同无效，你把房还给我，我再把钱给你·····

岂不荒唐？

再万一，乙又把房卖给丙了呢？

再再万一，丙把房屋大修了呢？

这个问题，困扰了我们很多很多年。有非常长的一段时间，大家都认为，不办理房屋过户登记，买卖合同就无效。

虽然这个规则没有在法律中出现过，但是有很长一段时间，全国法院系统的司法实践中都在执行。

问题出在哪里呢？

房屋买卖合同，产生的是债权，房屋过户登记，变动的是物权。长期以来，两种权利未能被清晰地区分。

随着民法理论的发展进步，我们慢慢明白了“区分原则”。物权与债权，是两种性质完全不一样的财产权利。

所以在民事立法过程中，便对物权、债权两种权利分别加以规定，分别安排他们的规则。

所以，物权、债权两种权利，适用的是两套完全不同的规则体系。

物权有自己的一套规则，物权是否变动有自己的依据；

债权也有自己的一套规则，债权是否设立也有自己的依据。

两套规则的调整对象、目的都是不一样的，效果也是不一样的。

一套规则是在规范物权变动，一套规则是在确保债权设立成功。

要设立债权，依据是房屋买卖合同。合同签订之后，相互之间便产生对另一方有约束力的债权。

债权是请求权，一旦产生，此方便能请求彼方按合同的约定支付房款，当然彼方也能请求此方按合同约定去办理过户登记。

按照债权的规则，房屋买卖合同生效需要什么呢？

第一，双方均具备签订合同的民事行为能力；

第二，双方签合同时，意思表示均真实、自由，没有瑕疵；

第三，合同的内容不能违背法律、行政法规的效力性强制性规定，不能违反公序良俗。

满足上述条件，双方的房屋买卖合同便生效了。合同生效，债权就设立了。

而，按照物权的规则，房屋发生物权变动需要什么呢？

第一，双方签订的房屋买卖合同有效；

第二，出卖人具有房屋的处分权；

第三，已经办理房屋的过户登记。

所以，前期的买卖合同生效，与后期的物权变动，是完全不同的两件事情。后期的过户登记，只是生效合同的履行过程而已。

是否登记，只能说生效的合同，在后期有没有得到履行，但是不能再反过来对合同效力产生什么影响。

签订房屋买卖合同是为什么？不就是要设立债权吗？

合同生效之后，债权就已经设立了。至于交不交房屋，办不办过户登记，还是债权设立的问题吗？

不是！这是已经设立的债权有没有得到履行的问题。

生效的合同产生的债权没能履行，那就应该根据合同去履行啊，怎么能因为没有履行让合同无效呢？

若义务人坚持不履行，便会产生违约责任。而违“约”责任中的“约”，还是要以生效的合同为基础，有生效的合同才有“约”。

若因为义务人不履行，合同就不生效，“约”反而没了，哪有这个道理？？

好了，咱们总结一下，区分原则，指的是债权与物权的区分，债权的设立与物权的变动采用两套相互独立的规则体系。

房屋买卖合同生效设立债权，房屋过户登记产生物权。

物权是否发生变动，不能对房屋买卖合同的效力产生影响。

现在看起来也不是很难，然而我们却用了十多年时间才搞明白这个事，非常不容易。

我国民法典有了明文规定：

第二百一十五条　当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。

所以，以物权变动为目的各类合同，例如买卖合同、赠与合同、抵押合同等等，只适用关于债权的规则体系。

若行为能力、意思表示等各项要件没有瑕疵，合同便生效，产生债权。

而后，再根据生效合同产生的债权，进行登记或交付等履行活动，履行情况如何，不影响合同效力。

若不履行，则以生效合同为依据，追究违约责任。当然，民法典中承担责任的方式当中，新增加了一项，是“继续履行”，又绕回来了^_^

所以，我们现在看担保法的第41条：“抵押合同自登记之日起生效”，显得是多么荒谬。

办理抵押登记，只是抵押合同的履行过程。是否登记、何时登记，不应影响抵押合同的效力。

以上面写过的内容为基础，有两个困扰很多人的法律问题便也迎刃而解了：

第一个是“一物二卖”：甲有套房，先与乙签了买卖合同，尚未办过户登记，而后又与丙签了买卖合同，尚未办过户登记。

两份买卖合同是否有效，都只是适用债权设立的规则，合同各项要件若无瑕疵，两份买卖合同便都有效。

乙丙都能依据生效的合同请求甲办登记，办过户登记后物权发生变动。甲去给谁办登记，谁就取得房屋的所有权。

另一方则只能依据生效的合同追究甲的违约责任。

第二个是“无权处分”：甲把乙所有的房屋，卖给丙，与丙签订房屋买卖合同。

这份买卖合同是否有效，适用债权设立的规则，合同各项要件若无瑕疵，买卖合同便有效。

丙依据生效的合同请求甲办理过户登记，然而因为房屋不是甲的，办不成登记。

乙若追认，甲获得处分权，就能去办理过户登记，丙取得房屋所有权。

乙不追认，若符合相关条件，丙可主张善意取得。构不成善意取得，丙便以生效合同为依据，追究甲不能履行生效合同的违约责任。

希望今天这篇笔记，能让读者朋友把物权、债权区分地更加清晰一些。物权编很多内容很有意思，得沉住气慢慢写^_^

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持续更新中······

 

其实每当安宁的静夜

可思的也不仅仅是法