民法典学习笔记（十三）

民法典学习笔记，已经发过十二篇。三五分钟就能读完一篇，点上面的“专辑”就能看，欢迎感兴趣的朋友往前翻^_^

大误区：不动产登记是行政确权吗

文/小窗灯火

前十篇写完了总则编，第十一篇给物权编开了个头儿，第十二篇写了物权是否变动不影响合同效力。今天聊一点不动产登记的事儿。

咱们买房时，都有个感觉：签合同付房款，无论卖房人怎样凿凿承诺，咱心里面都不踏实，哪怕房子已经交付了，住上了，心里面还是不踏实。

什么时候才能踏实呢？

办完过户登记，拿到房本，也就是取得所有权证书，才能踏实。

不动产登记，到底有什么效力，登记后拿到的房屋所有权证书（产权证）有什么用？

很多人，甚至很多专业的法律人，都认为不动产登记是行政确权：

就一个不动产而言，有产权证，就有产权，没有产权证，就没有产权。

这是非常严重的一个错误！

我们从两个案例说起：

第一个案例

甲公司拿了一片地，申报了建设项目，开发商品房。

但是建房过程中没钱了。

于是与乙公司谈合作，签合同约定：后续的投资由乙公司负责，建设完成之后，与乙公司按比例分配商品房的所有权。

但是建设完成之后，卖房分钱，双方发生纠纷。

甲公司主张，与乙公司之间的合同无效，要把乙公司的投资退回给乙公司，连本带息。

乙公司深觉不公，提起诉讼，主张对相应房屋的所有权。

因为前期建设项目的申报，都是甲公司做的，甲公司手续齐全，已将所有房屋的产权登记在自己名下。

诉讼中，甲公司说：我只展示一份证据，就是我的产权证。我的产权证是行政机关依法颁发的，所有房屋都已确权给我甲公司，具有法律效力。所以法官应该驳回乙公司的起诉。

当时的法官一听，有道理啊，颁发产权证是不动产登记机关的行政行为，产权证就说明甲公司有所有权。

若法院判决乙公司有所有权，不就意味着不动产登记的行政行为错了吗？

民庭的法官怎么能对行政行为做出评价呢？

法官于是对乙公司说，你需要先去不动产登记部门，把你的证据及主张提供给他们，让他们把这个登记改了，我才能判。

乙公司依言而往。

不动产登记机关一看，乙公司的证据虽然比较充分，但当初甲公司要求登记提供的材料也非常完备。双方对所有权的争端，属于民事纠纷。

登记机关就说，你们之间的民事纠纷，我这无权审理。你先去法院，让法院把房判给你，我们可根据判决书给你改登记。

法院说，你先改，我才能判。

登记机关说，你先判，我才能改。

······

第二个案例

甲盖了一所房子，盖好后出租给乙。乙不按时交租金，甲起诉。法庭上双方针锋相对：

乙：必须是房屋的所有权人，才能有权利收租金，你有所有权吗？

甲：我盖的房，我怎么没有所有权？

乙：你说有就有吗，你证明一下，把产权证拿出来！

甲：产权证还没办。

乙：没产权证你说什么所有权。我的租金只能交给有所有权的人。

······

这两个案例，问题出在哪里呢？为什么会有一种很别扭、很诡异的感觉呢？

因为问题就出在上面写过的那个很多人根深蒂固的错误认识：不动产登记具有行政确权的效力。

为什么会这样？

在我国，封建社会的历史非常漫长。封建社会有句话：“普天之下，莫非王土”。

天下所有的土地，都是皇帝一个人的，别人都没有所有权，只有皇帝一个人有所有权。

皇帝把地分封给你，你才有相应权利，皇帝高兴了还能收回去，再高兴了还能收回去再分封给别人。

接受皇帝封地的人，还能继续往下分封，自上而下。下层的权利，都是因为上层的“分封”才取得。

这种情况，延续了几千年，其实是一种官本位思想，惯性极为强大。

直到如今，很多人内心还依稀觉得，自己的不动产权利，需要上面的授予、确权才能发生效力。

就连刚刚颁布的民法典中，仍然未能完全摆脱“行政确权”的色彩：

民法典物权编，第三百三十三条：土地承包经营权自土地承包经营权合同生效时设立。

登记机构应当向土地承包经营权人发放土地承包经营权证、林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。

合同生效时，权利就设立了。法律有明文规定，用得着什么证书来“确认”吗？我们的权利，真的是需要经过上面的“确认”才能产生吗？

不是！

按法律规定，物权变动的发生原因，可归纳为两个。物权设立，是物权变动的一种，原因便也是这两个：

一、非基于法律行为发生。

二、基于法律行为发生。

建造，是典型的非基于法律行为的物权变动。我要盖一所房子，盖好了，房子就是我的，所有权就产生了。

这是法律的规定，民法典第二百三十一条：因合法建造、拆除房屋等事实行为设立或者消灭物权的，自事实行为成就时发生效力。

不管是不是已经登记、办证，所有权都设立了，都是存在的。

因为法院、仲裁机构的法律文书或政府的征收决定导致物权变动的，还有因为继承取得物权的，都不用登记。

去登记、办证，只是给已经存在的物权一个外观而已，并不是说登记办证之后，物权才产生。

所以，非基于法律行为的物权变动，不动产登记不具有“行政确权”的效力。这个不难理解。

那基于法律行为的物权变动呢？

我要买一套房子，与卖房人签合同、付房款。物权变动“自记载于不动产登记簿”时发生法律效力。

这个规定，是我们误以为登记有“行政确权”功能的重要原因。

事实上，记载于不动产登记簿，只是物权变动的一个公示方法，只是给物权穿了一件外衣。

在民事领域，只是借这个公示的时间点来用一下，作为物权变动发生的时间节点。

其实民法中也不是必须这样规定，法国民法就不这样规定，他们规定合同生效后物权发生变动。当然也可以。

我国民法这样规定了，物权变动自记载于不动产登记簿时发生法律效力。

但是不动产登记，仍然仅仅就是个公示的方法，不能认为就具备了法律上确权的功能与效力。

物权变动，新所有权的设立，是基于双方意思表示一致的民事法律行为才发生的，而不是基于“登记”发生的，这个必须清晰区分。

那么，不动产登记有什么功能，产权证又有什么作用呢？

不动产登记的功能

首先，具有公法上的管理功能。

经过登记，管理机关才能统计、监管土地的使用情况，才能对包括城市建设规划、城市容量、房产税收、环境保护、生态平衡等一系列问题进行统筹管理。

这个功能，与民法没什么关系。

第二，便是上面提到的公示功能。

在民事领域基于法律行为的物权变动中，以完成公示作为发生物权变动的时间节点。

通过不动产登记完成公示，给不动产物权穿上一件外衣，方便后来的利害关系人查阅。

对特殊动产而言，完成公示后，可以取得对抗效力。

不动产登记只有上述两个功能：公法上的管理功能，民法上的公示功能。

再强调一遍：没有行政确权功能！

产权证的作用

在没有争议发生时，产权证是物权的一件外衣，昭示着物权的存在。

当发生争议的时候，产权证便是一份有力的证据。

虽然是一份相对强大的证据，但仍然只是证据。

打官司就是打证据，双方都摆出自己的证据，支持自己的主张，或者攻击对方的主张。

一方拿出了产权证作为证据，另一方只要有足够强大的，能够推翻产权证的证据，仍然能胜诉。

谁有产权证，产权就是谁的，这句话的后面必须加一句：有相反证据除外。

你拿出了产权证，如果对方没有相反证据，那产权是你的。但如果有人确实有证据证明产权是他的，证明登记确实错了，那产权证就是废纸一张。

谁的证据更充分、更强大，谁就更有希望能胜诉。

所以产权证的作用，只是证据，仍然不是“行政确权”。

这样一来，开头两个案例的问题便也迎刃而解了：

第一个案例：

关于房屋所有权的争议，属于民事纠纷。除法院外，没有任何行政机关有权利审理民事纠纷，必须由法院进行裁决。

不动产登记部门当然也不行，他们不能确认争议财产的归属问题。争议财产的归属问题，必须由法院经过审理做出裁决。

法院进行裁判时，并不是对登记的行政行为做出评价，而是根据证据，对物的所有权归属进行裁判。

甲公司有产权证，只是一份证据。只要乙公司的证据足够强大、充分，仍可胜诉，法院可确认乙公司的相应权利。

乙公司可持法院的生效判决，要求甲公司配合到不动产登记部门办理登记。

第二个案例：

甲在房屋盖好之后，根据法律规定，立即取得房屋所有权，无须登记，无须产权证的证明。

因建造房屋的事实行为设立物权，自事实行为成就时起发生效力。

乙不能以“产权证”为借口对房屋所有权问题提出质疑，租赁合同有效，乙必须按约支付租金。

总之，咱们的所有权，或是因为建造等事实行为取得的，或是因为购买等平等主体之间的民事法律行为取得的。

绝不是因为行政机关的什么“行政确认”才取得的。

有点烧脑，希望能把不动产登记与产权证的事写明白了^_^

学习让人充实，结伴更增乐趣！民法典诞生，是所有法律人共同学习的好机会，欢迎一起学习的的朋友们多多探讨，多多交流！

持续更新中······

 

其实每当安宁的静夜

可思的也不仅仅是法