民法典学习笔记（二十一）

民法典学习笔记，已经发过二十篇。三五分钟就能读完一篇，关注公众号，欢迎感兴趣的朋友往前翻阅^_^

关于车库、车位

文/小窗灯火

前十篇写完了总则编，第十一篇给物权编开了个头儿，第十二篇写了物权是否变动不影响合同效力，第十三篇写了不动产登记不是行政确权，第十四篇写了钱是一种特殊的物，而后第十五篇、第十六篇、第十七篇、第十八篇，连续四篇写完了物权变动。第十九篇写了建筑物区分所有权，第二十篇写了业主的共同管理权。

今天，写车库、车位^_^

随着生活水平的提高与城市化进程的发展，车库、车位慢慢成为非常重要的“资源”。然而车库与车位的产权归属问题，让人觉得并不明晰。

事实上，在民法典立法的时候，关于车库、车位问题的争论也非常激烈。

结合现有规定，经过整合、思索、梳理，我争取在这一篇能把关于车库、车位的问题讲清楚^_^

小区里面的车库、车位，可分为三种情况：

第一、建筑区划内规划用于停车的车位、车库

第二、占用业主共有道路或其他场地的车位

第三、人防工程改用的车位

一种一种地写^_^

建筑区划内规划的车位、车库

小区在开工建设之前，理应取得规划许可。开发商应准备相关文件送规划部门审批。其中应该详尽地展示清楚建筑区划内的土地，具体要用来做什么，并附有相应的图纸。

建筑区划内规划的车位、车库，当然也在其中。这类车位、车库，理论上在房屋正式销售前便已明确存在。房屋预售的沙盘上、售楼广告中都应有所体现。

在小区建设完工，给买房人办理产权登记之前，整个小区应该是有原始产权的。意思是在最初，小区内的所有不动产权利，只属专门的主体享有：开发商。

开发商按规划把车位、车库建成的时候，业主还没买房呢，或者买了房还没办理过户登记呢。不办过户登记当然就没有所有权。

买房人与开发商签订房屋买卖合同，开发商再依据合同，配合买房人办理产权登记。所以，建筑区划内规划的车位、车库，需要讨论的并不是最初的产权归属问题：它最初就是开发商的，没问题。

问题在于，业主在买房的时候，车库、车位是不是“跟随”业主所购买的房产，转移所有权。这与主物、从物有关，车位是房产的从物吗？

遥控器是电视机的从物，买了电视机，遥控器便“跟随”电视机转移所有权，不用另外再付钱。但根据交易习惯，车位、车库，不是房产的从物。

民法典规定：建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。

也就是说，我们是否能拥有小区内规划的车位、车库，完全取决于我们买房时与开发商或者售楼者的约定。

买房时，会签订房屋买卖合同，如果合同没有提及车位、车库，那买的房子就不带车位、车库。

如果合同约定，买房附赠车位，或者另付款购买车位，或者租赁车位，那便按照合同约定执行。

总之，规划内的车位、车库，最初产权属于开发商，开发商送给你或者卖给你，你就有产权，租给你，你就有使用权。就看买房时怎么谈，看房屋买卖合同怎么签^_^

占用业主共有道路或其他场地的车位

此类车位，在最初批准的项目建设规划中是不存在的。而是开发商或者物业公司在规划审批通过之后，另外拓出的车位。

例如在业主共有道路上划了线，编了号，用于停车，例如在业主共有的绿地、首层、架空层等场地划了线，编了号，用于停车。

既然属于全体业主共有，维护费用也作为公摊费用由全体业主承担。

民法典规定：占用业主共有道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这类车位，开发商与物业公司不能拿来卖钱，也不能拿来出租。

既然属于全体小区业主共有，物业公司顶多收取一点管理费。但用来出售、出租，是不合适的。

理论上，应当由小区的业主大会或业主委员会决定如何安排。这类车位，不妨注意以下几点：

一、占用的场地需属全体业主共有

例如有的小区很大，里面有城镇道路。城镇道路当然不属于业主共有。那在城镇道路上划线框出的车位，便也不能算作是业主共有的车位。

只有占用业主共有的场地用于停车的车位，才属于业主共有，其他场地不在此限。

二、建成入住后新增规划的车位，不应再归开发商所有

若小区已经建成并有业主入住，其后因为车位紧张，开发商或物业公司便可能重新申请，并获得规划审批，改建新增车位。

虽然经过了规划审批，但是，如果改建新增的车位占用的是业主共有的道路、绿地等，那仍然影响和压缩了本来属于业主共有和共同管理权的范围。

这些车位是牺牲了业主的共有权益换来的，所以即使经过了规划审批，也不能认为新增车位的产权归开发商所有。

三、此类停车场地，仅指车位，不包括车库

看法条原文表述，此类停车场地指的是车位，没有包括车库。可能是因为车库属于复杂的建筑物或构筑物。

现实生活中，在业主共有的道路或其他场地上面建设车库的情形，本来也很少见。而且，车库作为独立使用对象，不属于小区共用的公共设施。所以这里只写了车位，不含车库。

人防工程改用的车位

人防工程，大概就是指的 “防空洞”。万一爆发战争，大家可以躲在里面。这是为战争做的必要准备，要求非常严格，每个小区都必须有。很多国家都这样的规定。

开发商在开工建设之前，要经历法定的审批程序以取得许可。例如规划许可证、建设许可证、施工许可证等等，要盖公章。

而且有个章是非盖不可的：人防部门的公章。

规划设计的图纸里面，必须有人防工程，而且必须达到人防部门要求的标准。通不过，开工就是违法的。

所以，几乎每个小区都有作为人防工程的地下空间。而且这个地下空间的设施配置、通道、通风、消防等都有相关标准。

要持续满足要求的标准，便需要持续投入人力、物力、财力。然而什么时候爆发战争，并不好说，尤其是在以和平与发展为时代主流的今天。

如此一来，持续投入以维持相关标准的地下空间，长期闲置还不如充分利用起来。

用来停车，便是最通常的一种利用方式。当然，一旦战争爆发，还是要做防空洞使用。

问题在于，人防工程的产权归属问题，法律上没有明确规定。

关于人防工程，我们的人民防空法只是规定了谁投资谁受益，没有涉及到产权的问题。物权法、民法典，也都没有提到人防工程的产权。

这个问题在司法实务中，各地的做法不统一，显得有些混乱。例如，北京市政府颁布有地方性法规，直接规定地下人防工程归国家所有。

但是上海市政府也有相关文件，确认人防工程的产权，谁投资谁所有。

然而，这样的规则，内容上是违反《立法法》的。一个地方性法规，凭什么对不动产的产权归属进行规范呢？

不过说这个没什么用，有的地方性法规已经被引用为裁判依据，而且不依据这个还找不到别的依据。但这肯定是违法的。

其实，针对人防工程的产权归属进行统一规定，并不容易。我国对人防工程实行多元投资：

例如为配套建设人防工程，有的地方在土地出让时由政府给予地价减免；有的地方政府则给予开发商其他优惠措施；也有的完全由开发商投资兴建。

所以判断人防工程的产权归属时，认定都归国家所有或认定都归开发商所有，或认定归所有业主共有，貌似都不完美。

人防工程的产权归属没有定论，由人防工程改用的车位自然也很难安排。

所以由人防工程改用的车位，有的地方在卖，有的地方在租，有的地方能办产权证，有的地方不能办产权证

······

在法律上，这还是一个悬而未决的问题。

将来若要解决人防工程的产权归属问题，应该要通过立法进行确认，可能有两种情况：

第一，归国家所有，开发商有使用权或某种用益物权

然后他可以有偿转让这个权利或者出租。这种情况下，业主拿到的也是使用权或用益物权。

第二，谁投资谁所有，人防工程的产权就属于投资人（一般为开发商，可能也有地方政府、业主等）

投资人就可以分割成车位，分割之后，就把一个个的所有权，用买卖的方式出卖给业主。业主就能拿到产权证。

业主在本小区的优先权利

民法典规定，建筑区划内,规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。

小区内的车库、车位，作为小区整体环境内容的组成部分，当然应该先服务本小区的业主，理应如此。

而且很多小区设有门禁、车杆，不是小区内的车也进不去。但有几个问题要注意：

第一，这个法条说的是规划用于停车的车库、车位，只是第一类。所以今天写的第二、三类车位，在法律上没有这个要求。

第二，业主的需要是否已经得到满足，应该有判定的标准。一般按照车位、车库与房屋套数的配置比例计算，例如1：1.2。

所以即使是本小区业主，也不能依据这个法条对车位提出过度主张。

第三，主流观点认为，这个规定是效力性强制性规定：即违反该规定的合同，应当被宣告无效。

所以车位不能满足业主需要时，开发商与小区外的人签订的车位买卖、租赁合同，应当宣告无效。

开发商与本小区其他业主签订的超过配置比例买卖、租赁车位的合同，超过的部分应当宣告无效。

这篇里面的很多内容，是我自己的想法，只是个人意见。我不能确定对，若有错误，还请包涵，并欢迎指点^_^

第十九篇建筑物区分所有权，第二十篇业主公共管理权，第二十一篇车库车位，是关于小区居住的三篇。

这三篇与现实生活贴的很近，然而落实的非常不好，这是不应该的。

日常所居的秩序，关系到我们每个人的生活质量。民法典既然已有明文规定，还是应当尽力依法而行。无论是业主，还是开发商，还是物业公司。

学习让人充实，结伴更增乐趣！民法典诞生，是所有法律人共同学习的好机会，欢迎一起学习的朋友们多多探讨，多多交流！

持续更新中······

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【学习笔记十七】【物权变动1】

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其实每当安宁的静夜

可思的也不仅仅是法