地产筑梦者｜祝峥：每个维度都超乎客户的预期

面对2022年地产行业下行，产品力应该如何创新突破？她，在行业深耕二十余年，在本次新浪地产设计专访的过程中，祝峥自信从容地回答每一个问题，用专业的知识、谦逊的态度为我们讲述产品台前幕后的故事。

新浪地产设计采访祝峥

由于疫情原因，新浪地产设计通过云采访的形式，与金地集团设计总监/产品管理部总经理/金地研发设计有限公司总经理祝峥女士一起探讨行业发展、产品研发理念和地产设计。

对于行业现状，业内不少人抱有一种悲观的情绪，但祝峥认为，不能把中国房地产过去十多年的黄金发展当成是一种常态化现象，现在是爆发式增长后的正常收缩，行业终将回归到产品本身，通过地产人的专业能力，让产品的每个维度都超乎客户的预期。

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祝峥金地集团设计总监产品管理部总经理金地研发设计有限公司总经理深圳市地方级领军人才高级建筑师英国皇家特许注册建筑师
二十年余年大型地产公司的就职经历，祝峥女士在住宅及商业各业态的设计及项目管理中积累了丰富的经验和专业口碑，且于2022年获评RIBA（英国皇家建筑师学会）中国百位建筑师。
她不仅带领团队打造推进城市发展、具有突出竞争力的优秀产品，屡受市场好评，斩获德国红点奖、CREDAWARD地产设计大奖、中国土木工程詹天佑奖、克而瑞全国十大高端、品质作品等各项国内外设计大奖。同时，秉承对独创性、可持续性的科学人居的追求，坚持用稳健与踏实的做事态度打造产品，金地集团连续4年名列克而瑞《中国房地产企业产品力TOP100》排行榜前十。

如何看待行业的发展前景？

1、过去10年的蓬勃不能当做常态化

谈及行业步入黑铁时代，祝峥表示，相较于房地产的黄金时代，现在才会被称之为“黑铁时代”。但大家应该理性地认识到，中国过去的房地产行业发展放在整个世界房地产史上来看，也是绝无仅有的现象。背后有很多“天时地利人和”的因素，改革开放后蓬勃发展的经济、中国地域辽阔的国土以及城市化过程中的大量人口形成等需求叠加的结果，缺一不可。

2、地产仍是国民经济重要的支柱行业

中国的房地产市场总量巨大，是国民经济的重要支柱产业。对比美国、日本等国家，虽然现在是内卷低迷时期，但地产行业还在正常发展，国家也不断推出利好政策，支持行业的发展，所以未来仍然有很多可能。

3、潮水退去，准入门槛增高

在这个泥沙俱下的时代，有些房企会被时代淘汰掉，行业的准入门槛也会变高，不是谁都能进入，谁都可以在里面赚到钱。未来行业会回归专业本身，这需要靠产品，靠专业服务。

另外放眼全球，和美国、日本这样的发达国家相比，中国仅用几十年的时间便达到了部分发达国家近百年才能达到的成熟稳定阶段，当市场容量减少时，行业集中度将持续上升，房企数量会减少。在市场的研判中，祝峥很早便意识到这一点，“在这个泥沙俱下的时代，只有当潮水退去，才知道谁在裸泳。”

面对当下地产发展面临的挑战和压力，祝峥抱有乐观而理性的看法，因为中国仍然有很多十分的稳健且具有广阔发展空间的地产公司。

清醒认识市场后

年轻人应如何面对行业变局？

1.保持对行业的平常心和敬畏心

从业二十多年，祝峥见过行业内太多的潮起潮落，所以用史蒂夫·乔布斯的“Stay hungry, stay foolish.“来告诫自己。她也将这句话送给刚刚接触或者即将进入这个行业的年轻人，希望他们可以保持对行业的平常心和敬畏心。

中文：求知若饥，虚心若愚

2.坚持不懈，长期投入

任何一个行业都需要长期的投入，作家格拉德威尔在《异类》中提出“一万小时定律”——“人们眼中的天才之所以卓越非凡，并非天资超人一等，而是付出了持续不断的努力。1万小时的锤炼是任何人从平凡变成世界级大师的必要条件。”

3.热爱不变，初心如一

真正热爱、感兴趣，并能够保持初心的人，才能在事业上有所建树，成为行业的中流砥柱。面对热门高收入的行业，她希望年轻人遵从内心的想法，选择真正热爱的事业。人生路上存在着各种挫折和诱惑，保持初心非常重要。

未来行业留下的一定是真正热爱、有兴趣、有爱好、喜欢和愿意长期投入到地产行业的人。他们追随自己的想法和心里的声音，继续前行，将为这个行业贡献出很大力量，发挥更大的作用。

穿越周期

需要以客户为中心的产品观

谈及产品时，她如数家珍娓娓道来，从科技智能到七大创新，从Z世代到家庭中每位成员的需求。她对产品有着自己独到的见解，始终站在客户的角度，想客户所想，同时对未来的生活方式进行了前瞻性研究。

祝峥带领团队创建了金地集团产品体系标准，建立金地集团产品品牌，研发创作“风華”、“峯汇”、“未来”、 “峯范”、“至尚”、“社区商业”产品系列，并不断升级迭代“褐石”、“名仕”、“格林”、“世家”等系列产品，引领地产设计发展。

因为每个城市的发展不同，居住模式也会有所差异。比如在上海，根据客户的需求和购买能力，十个产品系只有三个能够成为主力。因此，金地充分考虑地域间的差异，提出“产品的属地化研发”。

在集团的牵引下，区域公司根据城市特性对客户需求、产品配置、地方售价、地域文化进行研究，利用二八原则将这些因素归类，然后从家庭和人性的关怀出发落地研究，使产品能够更好的为人服务。比如东北区域冬日天气十分寒冷，所以金地在精装中，非常注重营造暖色的氛围感，希望给人们带来家庭的温暖与舒适。

这项研究使得每个区域都有一个独特的户型标准单体库，共同形成能够代表中国人居住模式和生活方式的单体库。

针对东北区域客户特征打造的精装产品

好的产品，还需要在项目中进行打磨，根据产品的属性和项目的具体情况，金地将项目分为三大类：标杆项目、试点项目、重点项目。

标杆项目 金地瑞安飞云江

标杆项目是打造创意性的设计和产品。祝峥透露，经过2022年冬奥会，冰雪运动备受年轻人的青睐，金地利用旗下体育公司的专业优势，将冰雪主题和商业模式进行结合，正在打造一个在外形和项目创意上具有很大突破的冰雪运动主题mall。

标杆项目 大连冰雪城

除了产品系的升级和项目的打造，祝峥还投入在智能化、绿色健康等前瞻性产品研发中，打造了企业产品研发基地，推出“HOME+创新户型”、“五芯精装家”、“360°plus玩呗社区活动系统”、“Micro Climate微气候智慧决策系统”、“Life智享家”、“金地健康家”、“G-WISE绿色健康体系”等一系列研发成果，获得 10余项专利。

祝峥认为不能把智能化作为附加的东西，不应为了智能而智能化，要站在客户的角度进行研发。因为它本身就是Z世代生活方式的一部分，他们一出生就有互联网，所以智能家居在他们看来是很自然而然、必不可少的配置。

只有想得远，智能化才能走得更远。在祝峥看来，现在的技术已经非常发达，只有想不到没有做不到，研发的难点落在了“想”，真正了解客户的需求，创造客户需要的场景，再而研发，满足种种场景。

比如现在很多年轻人喜欢养宠物，但又经常加班出差，如何利用智能化来投喂、陪伴和关怀这些宠物？用手机远程调节家里的空调、控制宠物的饮水机。对于习惯做饭的人，如何让厨房更加的高效，满足不同的场景？早晨离家以后，通过智能化方便、快速又安全的将厨房整理好；晚上回家前，通过手机APP预操作，提前煲汤、煮饭等。

产品需要根据消费人群进行升级，从而能够主动迎接市场的变化。金地因此推出“五芯精装家”，以科技智能为出发点，打造符合Z世代客户需求的产品，开启多元场景为主导的美好精装时代。

G-WISE产品标准体系

及核心产品力打造

6月份发布的G-WISE产品标准体系，是金地集团最新的产品标准，也是统领集团的通用品牌，将会融入到所有产品研发及产品线之中，实现“智美精工，健康生活“真正的落地。

该体系主导“健康+科技”、“绿建+6大国际标准体系”，创建融合城市、共生社区和健康住宅三大模块，让城市、社区、空间三位一体凝成合力，全面构建绿色、健康生活。该体系也是金地对于城市可持续发展、业主健康生活需求的诚挚回答。

同时，在整个产品的研发过程中，祝峥带领团队梳理出了金地的七大创新“秘密武器”，在G-WISE产品标准体系的指导下，结合七大武器，打造出金地具有竞争力的产品，同时也能解决目前客户在精装和购房中遇到的很多问题。

1

定制化 

不换房子换户型

定制化可以适应家庭不同时期的居住需求和人口的变化，整个户型可变的核心体现在居室数量的自由变化，实现空间的功能转变。同时，金地会为客户提供三大风格、六大模块的定制化套餐服务，满足客户的实际需求。
“定制化试点项目”
祝峥表示，金地今年一直都在推行定制化，七大区域都有定制化的试点项目，试点结束以后，明年可能就会全面的推行。这条“前置设计、可变户型，定制精装、个性软装试点”的研发模式，将为金地打造出产品力的王牌。

2

金质造 

高性价比的居家好物

在金质造这个产品中，金地一直在做自己的设计和定制部件，包括人脸识别门锁、智能马桶、水槽、台盆以及水龙头，有很多的功能和细节隐藏其中，比如一个不起眼的水龙头，却可以做到水嘴360°调节、预先调控水流大小、自动感应出水等。金质造Gemade带给客户高性价比的产品，通过这些产品实现居住品质的提升。

“给客户更多的选择”
谈到产品的理念时，祝峥认为，房子不是一成不变的。随着时代的发展和居住需求的变化，很多房子面临着升级的问题，现在换房的成本非常高，在不换房的情况下，金地本身的装修系统及金质造产品，可以给继续提供服务，给客户更多的选择。

3

专项收纳

超乎你的想象

想象一下，男主人早晨出门，从女主人凌乱的衣橱角落拿出自己的手表，一边戴一边走，差点被孩子遍地的玩具摔到，本来要到厨房拿一瓶水，打开冰箱从一堆面膜和蔬菜里掏出一个瓶子，拿出来发现居然是可乐。这个场景虽然有点可笑但确很真实。

金地专注于细分专项的收纳，只是单纯为了研究美妆这一收纳学问，金地产品人多次深入高端品牌的实体店，向店员虚心请教学习，打造出“美妆主卫”的收纳。
“解决实际问题，增加舒适性和便捷性”
“从平面空间收纳升级为立体空间收纳的规划，也更加关注家庭每位生活成员遇到的日常问题和生活中的实际问题。越来越多的人性化设计应用在全屋收纳中，增强居家舒适性和便捷性。”祝峥表示。

4

玩呗 

全龄活动新概念

玩呗是金地打造的一个独特景观IP的全龄活动社区，来源于“Let's play.”，献给100岁以下的儿童。玩呗倡导家庭成员之间互动型的活动方式，不光是小孩，成年人也需要放松，希望孩子和家长们一起玩，甚至老人也可以一起来参与。

“健康的生活方式和生活环境”
祝峥介绍到，“因为中国人比较注重家庭，尤其是有了孩子之后。金地倡导的是通过设计，能够让家庭的不同年龄段的成员，其乐融融地一起玩，同时拥有很健康的生活方式和生活环境。”
据悉，玩呗在今年升级为玩呗nature，打造健康社区、生态社区、友好社区三位一体的“共生社区”，这是将G—WISE绿色健康住宅体系融入到产品中的一次重要实践。

5

BIM

打通设计成本工程的数字化

金地通过客户户型的选择、拼接生成楼栋单体设计，同时通过风格、色系以及客户定制化套餐选择，形成定制化的设计模型，形成“一房一图”。“一房一图”的产品图也可以同步输出成本采购清单，实现设计、成本联动。

“像造汽车一样造房子的能力闭环”
预计2023年底，金地将实现“设计、成本、采购、建造”的一体化BIM数字打通，等同于完成像造汽车一样造房子的能力闭环。”

6

十大产品系 

适应多样客户需求

金地的十大产品系，即“褐石、名仕、峯范、世家、格林、社区商业、未来、风华、峯汇、至尚”，对应不同的客户群体和客户需求，这是金地的一大法宝。每个产品自身也在不断迭代升级，整体满足不同购房群体的不同居住的价值需求。
“不断打磨产品，坚持产品创新”
金地致力于产品的不断创新，打造出广域、均好、多风格的产品，比如高能级城市的高端产品系金地“峯汇系”，面向Z世代的“至尚系”。

7

高效交付 

企业管控机制强奏效

金地每年要交付数万套高品质住宅，无论在产品还是物业服务，金地的产品交付力，客户口碑都名列行业前茅。

并实现了“产品交付、居住反馈、问题诊断归责到下一轮产品交付迭代创新”的PDCA循环，不断推进金地交付力的持续提升。
 “严格制定措施，落实交付任务”
· 短期措施核心是对交付进行复盘、溯源、问责；· 中期措施是针对交付区进行回访及筛查行动；· 长效管理则在于打造大交付的管理闭环，打通设计、工程、招采、客户和物业。

何为“好”的设计？

什么是好的产品设计？

建筑学出身的祝峥，用严谨的理性思维，直击重点地回答到“满足市场和消费者的需求，受到大家的喜爱，同时也有人愿意买单的设计，才能是一个好的设计。因为产品设计必须满足运营，能够盈利，才能形成良好的循环。”

与此同时，需要注意以下几点：

其一，做产品并不是单纯的设计产品，叫好又叫座是必须的，产品的好坏，是由产品的品质、效率、成本、效果以及表现力这几个维度共同组成。

其二，产品的创新和研发并不是为了满足自己的喜好或追求，而是为了满足客户，解决他们的实际问题。产品虽然会有个人的思想和创意，但绝不是自己的个人喜好，而是客户喜欢的东西。

其三，产品的每个纬度、板块都不可以有缺失，必须要达到均优。以前的产品，有的房企景观好，有的房企精装好，只要打磨好一个维度，其他维度达到80分均好就可以。而现在仅仅做到均好是不够的，需要到达90分均优才行。

其四，除了产品的每一个维度都不可以有短板，还要力争把每个维度都做得更优，做出自己的特色和亮点，超出客户的预期。

CREDAWARD居住类金奖—上海·金地丰盛道

金地独具特色的褐石系列—大连金地城

什么是未来的设计趋势？

在祝峥看来，趋势和潮流有着本质的不同，潮流在一朝一夕之间便可轻易改变，而趋势是事物发展的本质，不会受到其他事物的干扰。

建筑本身是为人服务的，人是具有情感需求的动物。在马斯洛需求理论中，最高的层级是自我实现，建筑的趋势是满足人在情感上的自我实现，会朝着高情感的方向发展，而技术是实现手段，随着科技的发展，技术会更加游刃有余。通过高技术满足人的高情感，未来设计的趋势必然是高技术+高情感，用最新的技术去表达审美和文化。

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快问快答

新浪地产设计：工作之余会喜欢用什么样的方式去感受生活，有什么爱好？

祝峥：烹饪、艺术和音乐。

新浪地产设计：养过宠物吗？是什么？

祝峥：只养过金鱼。因为忙，大部分情况下连植物也养不活。

新浪地产设计：你平时喜欢什么运动？

祝峥：散步、瑜伽。

新浪地产设计：心情不好时是怎么排解的？

祝峥：我比较理性，自我修复能力强，通常遇到不开心，自我说服一下就好了，不需要专门去排解。

新浪地产设计：最想做的一件事，但还没有去做的是什么？

祝峥：学物理。因为很感兴趣，希望能够系统性学习，现在在听张朝阳的物理课。

新浪地产设计：如果给你⼀次重新选择的机会，你想从事什么工作？

祝峥：拍电影吧，做电影导演或者制片人，自认为会非常适合做这个事。

新浪地产设计：从出生到现在，你最喜欢哪个年龄段的自己？

祝峥：没有特别喜欢哪个阶段，自我悦纳是成长的表现。

新浪地产设计： 工作和生活各占百分之几？

祝峥：比较弹性，工作会占挺大一部分，但是我对自己的生活和工作，还是可以隔绝开的，互不影响。

新浪地产设计：最近在读的⼀本书是什么？值得推荐给大家吗？

祝峥：刚读完《长期主义》，如果想要了解到当下的环境形势，看完这本书会有一定的启发。

END______

编辑、排版 | 雪珊

资料来源 | 金地集团

监制 | Kelly

出品 | 新浪地产设计

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