燕郊房价崩盘探访：房价腰斩没人接，等反弹反而等来加速下跌

江南观察 2019-04-29

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江南观察认为：以燕郊房价限购后崩盘为标志，2017年上半年的房价是房地产二十年周期的大顶（各地时间不同，但殊途同归）。房价从2017年的最高点腰斩是必然的，如果抄底抄在半山腰的接盘侠数量太少的话，腰斩再腰斩也并非危言耸听！

那么中国能承受房价崩盘的损失吗？请记住，大部分中国人只要有饭吃有衣穿，就不会闹事，何况有闲钱买房的，按过去的阶级成分划分不是富农就是小资产阶级，这种人在49年后是什么地位，大家心里都清楚，股市就是一面镜子，这些房价推手搞投机搞砸了，围观群众不会同情，他们想找政府闹事更是鸡蛋碰石头。研究历史，红军长征前出发时有近30万人，到达陕北后才剩下3万多人，这可是类似于房价腰斩之后，再来两个腰斩，党可是见过大场面的，保证执政地位才是党的核心利益。房价不崩企业崩，高房价下，“炒房发财快，开厂是傻逼” 的观念深入人心，近年，越来越多的企业主遣散员工，放弃实业，转而炒房，但没了实体经济，中国人内部玩房价上涨的击鼓传花意义何在？能挣美元换石油、粮食、芯片、矿产吗？中国可是公仆乐土，所以有大局意识的公仆们可是比接盘侠们还急的。用区区“房价崩盘会影响经济”来要挟党，就是个笑话！

部分图文来源：中国新闻网（记者邱宇）、米宅北京（MizhaiBJ）

燕郊，一个距离北京最近的河北小镇，一个像北京又不是北京的地方。这里的炒房客见证了2017年3月环京楼市最后的疯狂，一夜入冬后，著名的“售楼一条街”陷入长达一年多的萧条，开发商和中介还在挣扎着找寻机会。

燕郊镇属于河北三河市，离北京市区近三十公里。因为去北京交通方便，而房价又比北京便宜很多，所以很多在北京工作的工薪一族，以及很多投资者对此处很是青睐，致使燕郊镇的房价直线上升。而自去年官方限购以来，环京楼市已经把高位接盘的投资客首付款蚕食得干干净净。

环北京的燕郊楼市二手房价格相比最高点普遍腰斩。不少楼盘相比最高点跌幅超6成，甚至跌至1万/平米，仍然无人问津，售楼处冷冷清清。

环京房价已经屁股斩

燕郊屁股斩的说法的确没有夸大，2017年5月的成交价的确是达到了4.1万/平，相比今年7月30日的1.7万/平的成交价而言，单价降了三分之二。

而燕郊实际上是环京楼市的代表，这里房价腰斩最主要是受到河北3年限购政策的影响，二是北京的共有产权房正在兴起，分流了客源。

2017年6月，燕郊全面限购，住宅交易开始转冷。

去年年底，中国经济网曾报导，环京多地楼市陷入冰点。燕郊部分区域房价降回“万元时代”。环京楼市多地成交量严重萎缩。根据伟业我爱我家市场研究院数据统计显示，2017年7月，燕郊商品住宅仅卖了8套，可谓多年罕见。

据中国指数研究院统计，香河地区2018年1-9月份住宅仅成交949套，公寓成交4818套，办公成交3838套。住宅交易量大幅缩减。

房子砸手里了

现在，每到月度还贷款的那一天，45岁的孙梅就会觉得胸闷。

孙梅是东北小县城的普通职员，每月挣三四千块的工资，背负着一万多的房贷。关键是为了投资，去年3月花300多万买的房子今年10月跌到了200万，那种感觉就像在心窝上剜了块肉。

孙梅的房子买在燕郊——距离北京市中心只有30公里、与通州隔河相望的河北小镇。2015年通州成为北京城市副中心的消息和2016年北京楼市的大幅升温，带动了燕郊房价急速上涨。

2017年3月初，无数投资客涌入早已炽热的燕郊楼市，孙梅就是其中之一。她专程从黑龙江坐飞机赶赴北京，再直奔燕郊。中介劝她“先买房再吃饭，时间就是金钱”，果不其然，在她吃午饭的时候，之前看上的一套房子又涨了5万。

孙梅回忆，她看房的那天，燕郊小有名气的首尔甜城小区人流不断，甚至有看房者主动涨价抢房。挤在四五拨看同一套房的人群中，孙梅匆匆以3.5万/平米的价格签下一套90多平米的房子。

那时她完全没有意识到，“限购”的达摩克利斯之剑已经悬在头顶，她搭上了政策出台之前购房的末班车，几乎买在房价的最高点上，见证了这波环京楼市最后的疯狂。

燕郊售楼一条街的多家售楼处大门紧闭，玻璃门上贴着门市出租的广告。中新网记者邱宇摄

2017年3月17日，北京认房又认贷的“317新政”出台；3月22日，廊坊市主城区、北三县、固安及永清限购，外地户籍限购一套且提高首付比例；4月5日，三河市限购实施细则出台，进一步提高二手房交易成本；6月3日，廊坊市限购升级，外地户籍需有3年社保或纳税证明，本地户籍限购2套。

隶属于“北三县”之一三河市的燕郊自然也受到影响，限购政策一出，很多手持大把现金的投资客们一夜间失去了购房资格。购房需求的减少和对调控加码的预期让燕郊楼市的成交量迅速萎缩，房价也进入下行通道。

58安居客房产研究院的数据显示，燕郊二手房的平均挂牌价格从2017年4月的28611元/平米降至低点，2018年10月15日，平均挂牌价格仅为20002元/平米，相比去年4月降幅达到了30%。

部分楼盘价格“腰斩”。以燕郊天洋城为例，同样是一室一厅西北朝向的房子，2017年3月链家成交价曾达到3.1万/平米，今年9月成交价只有1.5万/平米，跌幅达到50%。

与2017年3月相比，燕郊天洋城房价已经“腰斩”。图片来源：链家APP截图

现在，孙梅的房子每平米已经跌破了2万，相比买入时跌了40%多。此前，当房子从每平米3.5万跌到2.5万的时候，原本密切关注燕郊房价的孙梅就已删掉了所有的看房APP，退掉了一些购房微信群。

冷清的售楼一条街

其实，想了解燕郊楼市的冷热，不用看数据，去著名的“售楼一条街”走一遭就知道了。

媒体2017年8月报导，随着客户减少，地产中介员工的收入随之下降，有员工表示，很多同行都拿着保底工资，根本不够生活。为了增加收入，很多中介员工将代理业务逐步扩大，改售环京其它区域二手楼盘及烟台的海景房。坚持不下去的员工都转了行，有的甚至去送外卖了。

往年有“金九银十”的说法，意指9、10月是楼市的旺季，但今年“金九银十”不再，不仅交易遇冷，多个省市的开发商因降价求售，引来原有业主的不满，各地接连爆发抗议活动，有些楼盘的售楼处被砸。

有人说燕郊像个大葫芦，通往北京市中心的出口只有一个，售楼一条街就在葫芦口，是北京进入燕郊的第一站。以彩虹门为起点，沿街一直往东大约一公里，汇集了燕郊绝大多数的售楼处和房地产中介。

彩虹门是燕郊售楼一条街的标志。中新网记者邱宇摄

2018年10月，天气转凉，60多岁的李成富站在街边一个售楼处前，把黑色外套的拉链一直拉到衣领，缩了缩脖子。他紧盯着来往的路人，不时从斜跨的旧包里掏出几张推销楼盘的传单，试图塞到路人手里。

只要把看房客拉进售楼处里，李成富就算完成了一个指标，但如今生意难做。“前两年，满大街都是客户，一天拉二三十个客，一个月挣四五千不成问题。现在半个月能拉到一个人就不错了，一个月勉强挣1000多。”他说。

街边是清一色的本土开发商和中介机构，偶尔能看到孔雀城、链家等。正在营业的几家售楼处门口，几名一身黑衣的销售们站着闲聊，店里店外不见一个看房客。不少售楼处大门紧锁，甚至拉下了防盗铁门，只剩下门店招牌。从一家已经关门的售楼处门外望进去，潮白河孔雀城中央公园鸟瞰图的横幅一边掉了下来，斜挂在墙上，地上散落着废纸、条幅和揉成团的营业执照复印件，沙盘上放着落灰的杀虫剂。只有柜台上齐刷刷摆放的七个一次纸杯，能让人联想起当年店里招待购房者的盛况。

一家链家门店绿色的墙面已经褪色，玻璃门上贴着出租标语，门口停着一辆装货的三轮车，车的主人坐在地上，把头深深地埋进臂弯。店内已空，墙上挂着二三十幅房屋出售的广告标牌，房源有潮白星光公馆、东贸国际、夏威夷南岸一期、首尔甜城。从广告上的房价看，牌子是去年下半年挂的。其中，首尔甜城的2室1厅挂牌价是232万元，而从最近的链家成交记录看，今年8月底，一套2室1厅的房子成交价只有169.5万元。

开发商仍有投机门路

市场冷淡，燕郊售楼一条街上的销售、中介和发传单的李成富们还在挣扎着找机会。街道公交站牌旁边的综合宣传栏里贴着雄安新区的广告，“五证齐全，首付十几万起，均价7000-9000，免费专车接送”。

李成富说，他自己也在推销雄安新区的小产权房。现在雄安新区边上的白沟商住两用卖得非常火，有的人一次性购买二十几套。

街道公交站牌旁边的综合宣传栏里贴着雄安新区的广告。中新网记者邱宇摄

严格的限购政策下依然存在投机的门路。多名房地产销售透露，燕郊市面上的新房只有40年的商住房，而在紧邻燕郊的大厂，即便“没有购房资格，也有可能买到70年的普通住宅。”

“外地户口的人买大厂的住宅要有3年社保或纳税证明，但很多人都面临一个问题，就是年限不够3年。”孔雀城销售张文说，“这种情况下，购房者需要全款交钱，开发商提供收据，之后交房和使用。等到购房者社保纳税证明的年限够了，再过户。”

“当然了，正常是购房者走完流程才交钱，但现在不是特殊情况吗？”被问及购房时面临的风险，张文反问。

2018年10月，燕郊售楼一条街，几家售楼处店里店外不见一个看房客。中新网记者邱宇摄

对于这种模式，有位不愿具名的二手房中介坦言，开发商现在资金紧张，其目的是为了回笼资金。由于是违规操作，购房者交了全款却没拿到房子的产权，有打水漂的风险，另外，政策随时在变，万一后面改成五年社保和纳税，到时候购房的资质又不够了。

“燕郊好在还有近百万人，有换购的需求，大厂一共就十几万人，外地人更少了，限购到这种程度，能有多少人接盘啊？”这位二手房中介说。

几十万北漂支撑燕郊房价

正如这位二手房中介所言，燕郊确实有换购的需求，几十万北漂是购房的主力。

作为北京人口外溢据点，近年来，燕郊积聚了大量人口。一份关于中国特大镇的人口榜单显示，2015年，燕郊以75万人位列全国人口特大镇第一名。而在2007年前，燕郊只有10余万人。

外来人口的流入推动燕郊房地产市场持续增长，过去10年间，燕郊房子的均价从每平米4000元增长到2.5万元以上，楼房也越建越密。

与北京相关的任何消息都会让燕郊的房价有所波动，比如北三县即将并入北京的传闻。北三县是指三河市、大厂回族自治县以及香河县，虽然隶属于河北廊坊，却与廊坊之间被北京和天津隔开，成为河北的一块飞地，也是北京的后花园。这种传闻出现过多次，哪怕只是小道消息，燕郊的房价也总像被打了一阵鸡血，要向上冲一下。在陈恒看来，且不管传闻是否靠谱，在某些方面，燕郊与北京确实越来越像了。

比如房价，比如堵车。北漂把燕郊当作“睡城”，白天去北京上班，晚上回燕郊睡觉。每天早晚高峰，通燕高速(102国道)车流交织，人群浩荡，有人说开发商所谓的“30分钟直达北京国贸”就是个笑话，因为光堵车就要一个半小时。

(应受访者要求，文中人物为化名)(完)

延伸阅读，来源：米宅北京（MizhaiBJ）：

燕郊房价没等来反弹反而加速下跌，这个冬天究竟有多冷?

燕郊虽然不属于北京，却一直是北京楼市的桥头堡和风向标，北京一有风吹草动，燕郊反应最快。

燕郊2016年楼市大涨，源于北京政府搬迁和通州副中心确立，缺乏管控的环京一涨就是疯涨，一跌就是急跌。一年时间从一万出头翻到三万多，如果不是调控，四万指日可破。调控半年之后，燕郊房价在两万出头稳稳横盘了一年，为什么?

一是人们对北京的信心。二是人们对副中心的信心。

今年五月份之后，北三县一直利好不断，通州与北三县一体化发展被政府承认，被官媒背书，更加坚定了人们对北三的信心。对投资北三的很多人来说，等的就是下一步扬帆启航，重新迎来第二春了。万万没想到，等来的却是燕郊房价的快速下跌。

到底发生了什么?

其实一切都没变，北京市政府搬迁在即，北三县副中心一体化进程也在推进之中，三到五年即可初见成效。燕郊仍然是那个燕郊，北三也仍然是那个北三。

唯一不同的是，预期变了。

下半年开始，楼市风向陡变，731政治局会议更是一个转折点。

随着政府对楼市坚定的、持续不断地调控，坚定不移的降杠杆，舆论上的持续唱空，大家终于醒过味儿来了，这次是来真的，不再是狼来了。十多年的楼市上涨预期，被最终打破。

预期一旦打破，比黄金还重要的信心就会丧失，紧接着反应的就是房价。

入秋以来，比起前几个月的坚挺，北京二手房的价格又有了回落的迹象。就连前几个月一直在慢涨的通州，也停止了上涨，部分小区还有了小幅回调。

燕郊虽然也有大量的自住人口，但楼盘众多的燕郊，近两年入市的投资客数量极大，经过一年多的起起落落，他们的信心和资金支撑，已经到达了一个临界点。

我认识的一个朋友非常具有代表性。

他本人住在燕郊，在燕郊有三套房子，一套自住，另外两套是投资。除了第一套自住房买入价很低外，另外两套都是在燕郊房价快速上涨期购入的。一套买入价接近两万，另一套买入价接近三万，而最要命的是，这两套的首付都是第一套抵押贷款的钱，一个月的月供加贷款利息两万多，而他本人当时还一直处在失业状态。像他这样的投资客在燕郊并不少见。

去年十月我和他聊起房价，他还对后市充满信心，坚信燕郊的房价迟早会重回高位，他相信，只要能熬过这段最艰难的时期，他就能打赢这场投资保卫战，最终实现他的梦想，用两到三套燕郊房产高位套现，置换一套朝阳的优质房产。

最近一年我没有再见过他，但可以想象，这一年期间他备受煎熬。

燕郊房价不仅不涨，还在持续微跌，每个月两万多的还款额却是雷打不动的。

就算他认定燕郊房价迟早还能涨回来，可是，长夜太过漫长，以他的资金情况，很难坚持到黎明了，目前燕郊低价抛售的房源中，我想大概率会有他的一套。

除了投资客众多和预期改变，燕郊急跌，还有重要的一点。

北京眼皮子底下的燕郊，调控十分严格，三年的本地社保雷打不动，没有半点空子可以钻。即使去年六月新政加强版出台后，有人开始交燕郊社保，也要等到2020年的6月才能获得购房资格。时间太久，投资客已经等不了了。

和燕郊不同，大厂香河有大量新盘，开发商尚且有灵活的操作模式，而燕郊已经是一个存量市场，新盘稀缺。二手房交易缺乏灵活变通手段，只有有资质者才敢接盘。卖家与买家数量严重不成比例。

燕郊房价在高压调控后一直就是靠预期在支撑，散户定价本来靠的就是预期，预期一旦被打破，支撑也随之打破，两万元大关分分钟溃败，燕郊二手房价急速下跌。

另一则催化剂则是近期盛传的，从明年1月1日起，全国社保将联网，这对于很多在环京缴纳社保和纳税，以期三年后获得购房资格的人来说，也是一记重锤。很多人认为，社保一旦联网，将无法同时缴纳两份社保和个税。

实际上，社保是否明年联网尚未落地，即使联网，最终导致的结果，究竟是不能同时交两份社保还是纳税额度会提高，都存在不确定性，但这一传闻无疑加大了对楼市的利空。

当然，更多人关注的是：燕郊房价还会跌吗?

其实燕郊本轮下跌和去年调控后的下跌完全不同。