房地产技术创新和精细化管理——从万科项目谈起

 本文作者:山东绿地泉控股集团技术发展部  贺加栋

2017年8月3日，我们在济南市房协的组织下，参观了万科在济南市的两个项目，一个为公建项目——济南万科中心，一个为住宅项目——济南万科麓城项目，一方面惊叹于万科地产在产业化技术发展上的超前，一方面感慨于万科在城市配套供应商理念下的创新发展。

作为技术人员，我们谈谈万科在这两个项目上的新技术应用，以及创新背后的超前设计理念。

 工程概况   

 万科中心，位于高新区经十路东北侧，济南市CBD商圈，该项目为120米超高层工业化写字楼，采用了预制外墙、预制楼梯、叠合板及内墙隔板等大量预制构件，建成后将成为国内第一个产业化率达到65%的超高层商业建筑。

万科麓城，位于高新区，南邻经十路，东侧为凤凰路，北侧是舜风路。项目为20万方城市综合体，包含4栋住宅、公寓、社区商业，其中住宅占地约2万㎡，总建筑面积约8万㎡，为两栋18层的小高层和两栋32层的高层。本项目住宅采用精装修交房，主要技术为干式地暖、整体卫浴、叠合板等。

新技术应用 

PC外挂墙板+EPS内保温

万科中心外墙板采用预制外墙挂板，本项目外墙挂板共1810块，其中最大4.4T，标准板重量3.2T。据万科同事介绍，1810块预制挂板一共4块标准板，其“多组合少规格”的挂板形式，降低了模具的摊销、提高了装配式建筑的生产效率，同时节约了预制构件的成本约20%以上。

预制挂板通过四个预埋螺栓和两个牛腿与现浇结构梁进行连接，其中预埋螺栓控制挂板的水平位移，两个牛腿承担挂板的竖向荷载，参下图所示：

《装配式混凝土建筑技术规程》（GB/T 51231-2016）在5.9条对预制挂板的设计提供了方法，对外墙挂板的连接提供了设计依据，参下图：

万科中心采用EPS内墙保温体系，符合日本装配式建筑的常用的内保温体系（本项目的装配式设计也是由日本的设计师在前期方案介入，对方案进行整体的把控，实现装配式建筑的“两提一减”，提高质量和效率，减少用工），参下图的节点设计：

预制挂板防水构造处理：

桁架叠合板

万科中心首次在商业中采用预制叠合版，单块板尺寸5.4*3.055，重量3.11t，采用60（预制层）+80（现浇层）叠合板，最大的特点为板四周没有胡子筋，大大提高了后期梁钢筋绑扎的效率。

（万科采用无胡子筋桁架板）

（传统的胡子筋桁架板）

 《装配式混凝土建筑技术规程》（GB/T 51231-2016）5.5.3条：对无胡子筋桁架板的设计提出了具体要求（此项目万科的设计比较超前，在规范之前应用的无胡子筋桁架板，明显比规范的要求放松了许多），参下图：

推荐一下大家看看：王晓锋：为什么要应用桁架钢筋混凝土叠合板

AAC内墙板

我们在6月份参观鲁能领秀城-公园世家项目时（甲方设计管理之行业内、企业间技术交流），曾参观过公园世家的ALC外墙板，本次我们参观的万科的AAL墙板。

ALC板或AAC板（或NALC）的中文名称是蒸压轻质加气混凝土（Autoclaved Lightweight Concrete),分ALC板材（或NALC板材）和AAC砌块（或NALC砌块,砂加气混凝土砌块）,它是由硅砂、水泥、石灰等为主要原料,由经过防锈处理的钢筋增强,经过高温、高压、蒸气养护而成的多孔混凝土板材,是一种性能优越的新型建筑材料。所以说这三种板材之间没有区别，只是板材叫法的不同。

分享一篇科普文：科普什么是ALC板、NALC板和AAC板

铝膜、爬架、悬臂吊机设备

（悬臂起重机）

采用铝膜、爬架、悬臂吊机设备，降低了成本，提升了效率，减少了垃圾排放。先进的悬臂起重机可以安装在建筑墙体或楼柱上，能在横向168度范围内实现起吊重物，每天可以吊装30块PC挂板，实现了外墙挂板吊装不占用塔吊，有效节约工期两个月，节省租赁塔吊安装成本约20万元。

（咳咳，穿蓝色衣服、抱着矿泉水瓶的就是本人）

耐火窗

关于耐火窗的诸多问题，大家有兴趣可以关注一下下面的科普文：

1、“耐火窗”的前世今生

分享一下万科麓城的耐火窗：

干式地暖技术

（左边为普通房间地暖做法，右边为涉水房间地暖做法）

干式地暖也可称之为薄式地暖，因其没有回填层所以较薄。一般情况下，薄式地暖多用于净空间较矮的房间使用，薄式地暖的保温板上有地暖盘管的卡槽，地暖盘管正好卡在槽里，不需要用卡钉固定。地暖盘管盘好后正好与保温板层一致，然后在铺装层上面再铺设一层铝箔纸用来散热。木地板可直接铺在上面，由于无回填层，加上地板厚度，地面只增加3公分左右。

干式地暖和湿式地暖的比较：、

1、从占用层高上来看，干式地暖安装在保温模块内，地面材料直接铺设在地暖管之上，只需占用4cm左右的层高;而湿式地暖需先在水泥地面上铺设地暖管材，再浇筑混泥土找平之后才能铺设地面材料，一般需要占用7-8cm的层高。

2、从升温时间看，干式地暖热效应快，一般升温时间在30分钟左右，与暖气片采暖相当;湿式地暖热效应慢，升温时间较长，初次升温需要4-6小时。

3、从安装难易程度看，干式地暖施工方便，在铺装地板前安装即可;湿式地暖施工较为繁复，一般在装潢前期安装。

4、从工程造价看，干式地暖与进口暖气片造价相当，比湿式地暖高25%左右。

5、从市场占有率看，湿式地暖市场占有率达到90%以上，干式地暖在国内应用较少，只占地暖份额的10%以下。

整体卫浴

不做过多的赘述了，上科普文吧：【整体卫浴】有什么优点、缺点

NSAP工程管理体系

NSAP工程管理体系，本人也是外行，不做介绍了。

万科物业FIT体系

                  感受                        

房地产进入拿地成本越来越高的白银时代，市场在对建筑品质的要求越来越苛刻。同时，房地产内部的竞争越来越白热化，如何利用科学的生产技术和管理体系提高生产效率、降低生产成本是摆在房地产企业面前的重要课题。

万科在行业的变革中扮演着“带头大哥”的重要角色，从最早推广住宅产业化、全面实施精装交房、转型城市配套服务商、事业合伙人制改革，到现在走内涵式的发展道路。面对行业之变，我们是否也应该走科技创新和精益管理之路？

（集体合影）

 贺加栋个人专栏   

2017.07.10案例反思：设计如如何避免失误、减少无效成本 | 保温工程成本总结（二）

公众号主编：山东绿地泉控股集团技术发展部 贺加栋

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