南京学区房行情猛！安置房两年翻倍！这些板块或将逆袭！

有人开玩笑的说，在南京，二手房可以分为两种，学区房和其它。从某种程度上来看，这种结论也算正确。

今年南京的学区房市场，有的学区房价格稳了，有的学区房价格还在涨，疯狂！甚至安置房2年几乎翻倍……

在二手房市场，学区房演绎了属于自己的独立行情，看到价格，有的人笑了，在南京拥有一套学区房，那就是妥妥的人生赢家啊…有的人要哭了，作为韭菜，我们生不起死不起，也养不起…

学区房现逆势行情

问宅（微信号：njwenzhai）最新消息，树人本部金陵湾一套81平2房，不到1个星期就以460万卖出了，成交单价5.68万/平。由于是不满2年的房源，税费也不低。而该户型其它房源报价均在6万以上。100平以上房源单价要低万元。

成交周期这么短，学区房市场这么饥渴吗？

据鼓楼一线中介介绍：“6月底出来一套金陵湾的2房，精装，满2年93.44平530万，产权人不在南京，要2周后回来，在业主没有回到南京前就有4组客户确定不还价要买，果然业主回到南京房子就成交了。”

单价划下来有5.67万/㎡了！这个价格有人买单，存在即合理吧。

宅妹又在链家上找出了金陵湾成交数据做对比，树人学区明显在上涨中，房价作出最直观的反映：

2016年1月，一套106㎡两房卖出单价为34681元/㎡，成交总价352万；

2016年12月，一套85.59㎡两房卖出单价为42763元/㎡，成交总价366万；

2017年3月，一套85.59㎡两房卖出单价为45800元/㎡，成交总价392万；

2017年9月，一套99.4㎡两房卖出单价为42053元/㎡，成交总价418万；

在去年12月成交了一套3房，此后至今链家上并无恒盛金陵湾的成交数据。

同样是河西北部，最近一个叫佳和园的安置房小区屡屡被提及，人家学区很牛，科睿小学+汇文中学，潜力小学+好初中的配置，成为拆迁安置房界的战斗机，尤其是50平左右的一房单价最高，两年时间房价几乎快翻倍了：

2018年6月，一套49.6㎡房源成交单价为62500元/㎡，成交总价310万；另一套49平房源成交单价为70108元/㎡，成交总价349万。

2018年1月，一套49.77㎡房源成交单价为58269元/㎡，成交总价290万；

2017年11月，一套49.77㎡房源成交单价为50031元/㎡，成交总价249万；

2017年10月，一套51.3㎡房源成交单价为44445元/㎡，成交总价228万；

2016年3月，一套48.28㎡房源成交单价为38526元/㎡，成交总价186万。

从宅妹找到的这组数据来看，去年到年初300万以内还能买到佳和园一房，现在得多花50万才能买到了，相当于半年总价涨了50万。

而现在业主心态也比较高，因为有7万/平单价的成交了，其他单室套业主也指着涨一涨。

（佳和园附近二手房）

而67㎡的两房却只能卖到400-420万了，少量房源价格可能在400万往里探一点，单价在6万左右。学区房本来就是买个学区资格，所以面积越小的越贵，稍大一些面积的反而卖不过面积小的。

新式学区房正在崛起

在南京，不看学区房不知道自己有多穷！而学区房里尤其是以小学最贵，南京塔尖的学区房大概分为这三个梯度：

第一梯度：力学小学、银城小学、拉萨路小学、芳草园小学、琅琊路小学、金陵汇文小学

第二梯度：北京东路小学、凤凰花园城小学、南师附小、汉江路小学

第三梯度：三牌楼小学、天正小学、游府西街小学、赤壁路小学、金中实小

通过南京30所学区房最新挂牌均价排行榜及半年涨幅情况来看，学区房挂牌单价总体还是涨了，只有少量出现下滑。前十的学区房房价并未松口，总价500万以内的学区房还在涨，总价更高的如700万以上的比较稳定，调价不多。

这些学区房近期成交情况如何呢？宅妹也做了一番统计，果然是户型越小越吃香！据龙江一线中介人介绍，现在的学区房价格往往在400多万500多万的总价，加上部分贷款，置换河西/江心洲改善房压力不大，有相当部分的房主卖学区房也是为了置换。

上面这些是老牌的学区房，近几年，南京一些较新的板块也通过考试成绩涌现出一批新式学区房，虽然从成绩上暂时无法与一线学区房所抗衡，但是也正在各自板块扮演着二手房价引擎的作用。

河西南、九龙湖-小龙湾和仙林湖就是三个代表性板块。当然，作为新式学区房，让它们卖上高价的不仅是学校，还有其他的因素，比如小区品质。

河西南二手房目前成交单价也不低，较低的也有4万出头了，而高的单价逼近4.7万、4.8万，南外自然功不可没。

九龙湖-小龙湾区域内朗诗玲珑屿80多平的二手房成交价都在4万/平以上，甚至一房难求。而万科金域蓝湾、万科翡翠公园成交单价也达到3.7万、3.5万的水平。

再看看仙林湖，今年金中表现优异，仙林湖二手房最高成交价也达到3万7，这是一个很好的态势，后劲可期。

未来这样的学区房还会在其他板块涌现，比如江北核心区、雨山路板块，江宁的上秦淮板块、城东、城南，相信都会崛起一批新的学区房。

买学区房注意学籍占用

在南京，学区房成为很多家长的首选，但最近李先生发了愁，500多万买的学区房竟然不能用！事情是这样的：

买二手房房主的孩子在上初中算不算学籍占用，买这套房孩子能不能上小学？对此教育局回复如下：

@【鼓楼区教育局】汇文是九年一贯制，占用九年，即使房主的孩子初中不上，买房人的孩子也不能上对应学区内的小学。银城小学是占用六年。

@【玄武建邺教育局】不可以上！原房主孩子上初中占用学区。

@【玄武区教育局初教科工作人员】学区房是一房管九年的，房主的孩子在上初中，买房人的孩子就不能上对应学区内的小学。

@【建邺区教育局小教科工作人员】这种情况下，不管是房主的孩子在上小学还是初中，买房人的小孩都不能在学区内入学，小学初中都不可以。

@【秦淮等四个区】可以上！小学和初中学区互相不影响。

@【秦淮区教育局小教科工作人员】按照2015年入学政策，一套学区房原则上是六年内只安排一名学生在施教区就读，你这种情况，房主的孩子上初中，买房人的孩子可以在学区内上小学。

@【雨花台区教育局普教科工作人员】只要你买的房子，目前没有孩子在上学区内的小学，那么，小学入学问题不大；但要保证你孩子上初中时候，原房主的孩子初中已经毕业，否则，不能上学区内的初中。

@【江宁区招生办公室工作人员】学区占用的小学和初中互相不矛盾，你这种情况，房主的孩子在上初中，你的孩子可以在学区内上小学。

@【浦口区教育局基教科工作人员】你要核实学区占用，如果房主的孩子确实已经上初中，那么你的孩子上小学是不影响的。

注：本文数据来源自链家、我爱我家及一线中介、部分内容来源于好学升

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