重磅||碧桂园再爆危机涉中信诚信窝案 20亿利益输送或解地产界陈年谜案
导读：据叩叩财讯获悉，一家在国内房企中综合实力排名前三的巨无霸企业也卷入了此次中信诚信窝案之中，而且涉案金额达数十亿之巨。这家企业，便是在今年前几个月中，接连遭遇到一系列市场危机和质疑的知名房企碧桂园。
本文由叩叩财讯（ID：koukounews)独家原创首发
作者：陈骁骁@深圳
中信信诚资产管理有限公司，作为中信集团旗下一员，这家曾在上海滩风光一时的基金子公司正随着其原董事长包学勤被立案侦查，而迅速跌落神坛。
而随着该案调查的逐步深入，从内部资金池整改的问题到成立“马甲”私募公司以获取利益，从踩雷房地产开发项目到明目张胆的利益输送，中信诚信内部种种乱象让对经济违法现象本已“司空见惯”的调查人员都觉惊讶万分，其中数家与中信诚信乃至包学勤有所关联的企业也逐渐浮出水面。
据叩叩财讯获悉，一家在国内房企中综合实力排名前三的巨无霸企业也卷入了此次中信诚信窝案之中，而且涉案金额达数十亿之巨。
这家企业，便是在今年前几个月中，接连遭遇到一系列市场危机和质疑的知名房企碧桂园（2007.HK）。
“碧桂园涉中信诚信窝案或与其当年的惠州有关地产项目有关。”一位知情人士向叩叩财讯透露，在2016年初，国内两大地产央企——中海地产和中信地产业务重组前夕，原本属于中信地产旗下一块非常优质的地产资产——惠州中信新城项目在整合前夜“不翼而飞”，最后该资产悄然落入了碧桂园的手中。
在当年，中海地产对中信地产业务的整合，可谓是斯时房地产最大央企整合案。两年多时间过去了，这块原本在中信地产旗下的优质资产到底是通过何种方式、何种价格、何种原由最终落入碧桂园之手的，中信地产、碧桂园皆对此三缄其口，这也成为近年来，国内房地产市场的一大谜案。
如今，这一谜案的谜底正随着中信诚信窝案的爆发而将大白于天下。
1）20亿利益输送？
时间回到2016年1月8日，在北京产权交易所，8家皆以惠州开头的企业挂牌出让其100%的股权。
这8家分别名为惠州中商房地产、惠州威旺投资、惠州首明投资、惠州南源投资、惠州南佳投资、惠州立创投资、惠州健源投资和惠州恒嘉实业解属于中信惠州控股公司旗下。
这8家子公司正是惠州中信新城项目地块的权属人。
据此前媒体报道，中信地产在惠州拥有多达800万的土地储备，约占中信地产在全国土地储备总量的四分之一。
资料显示，上述8家公司在惠阳南站新桥片区共计拥有多达63宗地块，并已缴清地款和办理土地证，其中的14块宗地块面积较大，另外47块宗地为零散飞地，总面积达到193.3万平米。有消息进一步指，这些地块正是“中信新城”项目的所在地，总建筑面积460万平方米。
根据当时挂牌信息显示，上述8家公司100%股权的挂牌总价为12.59亿元，此外，8家子公司还存在欠款4.14亿元，需要买受人承担。这也意味着要获得该惠州中信新城项目，共计需要16.73亿元。
2016年1月29日，上述8家企业股权被中信诚信以16.73亿元获得，法人代表由彭伟东变更为李钊。
然而仅不到一个半月，既2016年3月10日，在工商资料中，上述8家子公司的100%股权的持有者皆悄然更改为惠东碧桂园房地产开发有限公司，法人代表亦由李钊变更为杨文杰。
然而这些都只是事实的一部分。
令人意外的是，虽然在工商资料的变更中，碧桂园看起来是直接从中信诚信手中获得惠州中信新城项目，但实际上并非如此。
在中信信诚窝案的调查过程中，调查人员发现，其时任董事长包学勤之子曾在2016年前后入股一家合伙企业，这家名为深圳前海惠富投资管理合伙企业（以下简称“惠富投资”）在中信诚信窝案中有重大嫌疑。
据企查查所查询的工商资料显示，惠富投资成立于2016年3月，注册资本为500万元，最初由自然人李博和上海以旋国际贸易有限公司，出资设立，分别出资为495万元、5万元，股权占比为99％，1%。
上海以旋股权则为李博100%持有。
2017年2月21日，自然人包寒对惠富投资增资495万，与李博分别持有其49.251%，两天后的。2017年2月23日，李博从惠富投资中撤资，包寒则成为了惠富投资99%股权的持有者。
2017年6月，包寒再度将自己所持惠富投资的99%的股份转让给李博。
在上述股权转让的同期，惠富投资的法定代表人亦在包寒和李博之间来回转换。
据调查人员查明，包寒即为包学勤之子，目前任是大学生一名。在国外读书。
实际上，碧桂园正是从惠富投资手里获得的惠州中信新城项目。
那么为何在工商资料中，惠富投资却从未在有关企业中出现呢？
这就恰好是中信信诚、包学勤以及碧桂园三者之间的“栈道暗修”，也是涉嫌利益输送的关键点所在。
2016年1月29日，中信诚信以16.73亿元获得上述8家惠州企业股权后，在同年3月10日，的确将该部分股权悉数转让，然而接盘者，并非碧桂园，而是惠富投资。
据《财新》有关报道称，斯时，惠富投资从市场上拆解20亿元，这20亿元则是用来接盘该8家企业股权的对价。
在惠富投资获得8家企业股权后，基本上未做任何停留，在同一天，马上就被惠富投资倒手给了真正的接盘方——碧桂园，而碧桂园接盘该资产的价格高达40亿元。
这也就意味着，惠富投资在同一天中一买一卖，仅仅做一股权过桥，便获得高达20亿的利润回报。
也正因为该部分股权转让发生在同一天中，工商资料的变更则只显示了转出方和最终的接盘方，而惠富投资则被巧妙隐藏。
“目前这20亿的利润通过惠富投资究竟流向了何处，调查人员还在追查之中。”上述知情人士透露。
碧桂园在当年从中海地产的嘴中夺得这一资产，则一度被市场视为“虎口夺食”，市场也曾以“捡漏”来形容碧桂园在该项目上的幸运。
中信新城曾中信地产惠州公司三大推售项目之一，2012年4月11日一期开盘时，开发商称一栋256套高层洋房当天认购一空，认购总额近1亿元。2013年，中信新城、中信水岸城、中信凯旋城累计认购销售总额逾30亿元，将中信地产推至惠州房企销售排名第二。
2016年3月14日，中海并购中信，获取中信分布在国内24个城市的126个项目，涉及建筑面积2352万平方米，项目总估值超过千亿人民币。
但在中海并购中信在惠州获得的项目中，唯独中信新城已经被碧桂园所有。其余的几个项目中，中信凯旋城在并购时，6期已仅剩2栋楼未售，加上最后一期7期，也仅余千套左右的货量;中信水岸城也进入销售末期，仅剩6期和7期未售，预计数量与凯旋城相等;中信汤泉则为高端旅游休闲项目，数量有限且销售周期较长;位于华贸中心项目目前仍为地块，但面积有限。而仅有被碧桂园夺得的中信新城，不仅售价远高于其他项目，而且拥有惊人的后期储备量，也是城区项目所望尘莫及的。
2）碧桂园危机接踵
2018年对于碧桂园而言，可谓危机重重。
在此次被牵扯入中信诚信窝案之中，并涉嫌数十亿利益输送外，今年以来，碧桂园在建项目频频发生安全事故，更是引发市场的关注，并被多方口诛笔伐。
这家有着“宇宙第一房企”之称的巨无霸企业，正在为其近年来为求规模迅速扩张而不顾实际情况所付出的代价买单。
碧桂园为求规模效应，一直倡导的“高周转”模式，而这一模式则给其带来诸多问题。
高周转的核心竞争力在于“快”，快速拿地、快速开发建设、快速销售以及快速回笼资金。
的确，“高周转”给碧桂园带来了骄人的业绩。
2017年碧桂园合同销售达5508亿元人民币，跃居行业第一。2018年上半年，碧桂园实现合同销售额4124.9亿元人民币，同比增长了42.8%。在刚刚公布的《财富》世界500强排行榜中，碧桂园集团以335.7亿美元的营业收入排名第353位，比去年提升了114位。
高周转的另一面，则是碧桂园安全事故频发。
7月26日深夜，安徽六安碧桂园·城市之光项目建筑工地发生坍塌，导致6死多伤。去年11月，该项目也曾因安全事故，导致1名工人死亡。
事发后，碧桂园在7月27日晚紧急宣布全国停工整改，7月31日，碧桂园称已有94%的工地通过验收，并已复工。
可就在复工不到一天，在8月1日下午14:30分左右，启东碧桂园中邦上海城二期工地内一正在施工的建筑楼顶发生火灾。
在此前的一个月以来，上海奉贤项目坍塌、杭州萧山项目坍塌后，碧桂园有关项目接连发生坍塌事故。
根据公开资料整理，在近不到一年，碧桂园在全国多地项目中，已经发生致人死亡的安全事故达5起，至少10人从中丧命。
然而，正当安全危机尚未度过，在碧桂园在本来欲就有关安全问题召开的新闻发布会上，其又陷入了“公关门”的质疑。
8月3日，碧桂园举办了一场“走进碧桂园”的活动，本意是与媒体通报事故调查结果并向公众致歉的沟通会，全国100多家知名媒体受邀参加了新闻发布会，然而，碧桂园向参会记者赠送香奈儿香水和厚厚的“信封”加持，以期“封口”媒体的举动，又引起市场的热议。
“目前碧桂园在中信诚信窝案中，最终牵扯有多深，影响有多大还很难界定，还需要等有关20亿利益输送的案情更进一步明朗。”上述知情人士透露。
（完）