物业不管屋内的事，为什么收套内面积的物业费？

物业公司是对物业管理区域内的

共用部位、共用设施设备进行维修养护，

并管理维护环境卫生和相关秩序。

因此，有很多业主问：

既然物业公司不管屋内的事，

只管屋外的事。

那么为什么不只收公摊面积的物业费？

为什么收取屋内面积的物业费呢？

合不合理？

依据在哪里？

如果以公摊面积作为物业费的计价单位，

不符合民法典关于业主权利和义务的规定，

也不符合各省市的政策。

在我国目前的制度设计框架下，

按建筑面积（套内建筑面积+公摊面积）

收取物业费，

是最公平合理的。

首先看看建筑面积、套内面积

和公摊面积之间的关系

要明白为什么物业服务收费以建筑面积为计价单位，首先要清楚建筑面积、套内面积和公摊面积之间的关系。

1. 什么是建筑面积、套内建筑面积和公摊面积？

房屋建筑面积＝套内建筑面积＋公摊面积

套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积+套内阳台面积

公摊面积＝公摊系数×套内建筑面积

公摊系数＝建筑总公摊面积／总套内建筑面积

公摊面积包括以下9项：电梯井、管道井、楼梯间、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室和共用墙体等。

2. 公摊面积越小越好吗？

公摊面积大，房屋总价高，公摊面积太大肯定不好。

公摊面积小，意味着通道窄、楼梯窄、电梯小，直接影响居住感受和安全。

根据不同的建筑类型，公摊面积在合理范围为宜。通常来说，高层的公摊系数在0.18～0.26之间，多层的公摊系数在0.11～0.16之间。

房价是根据建筑面积的大小来计算的。

再来看看国家层面的依据

按建筑面积大小享有权利、承担义务

一、业主在小区行驶业主权利时，是以建筑面积（套内建筑面积+公摊面积）计算。

住建部《业主大会和业主委员会指导规则》第二十三条：“业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：

（一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；

（二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。”

不动产权证书上记载了房屋建筑面积，受法律保护，清晰无争议，有利于作为物业费的计费基数，提供了政策依据。此处的专有部分面积即房屋建筑面积。

《民法典》第二百七十八条规定，在业主共同决定小区重大事项时，应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决。既要求业主人数，又要求面积达到三分之二的比例。

这里的面积，指建筑面积，包含了套内面积。房屋建筑面积大，业主权利相对大些；建筑面积小，业主权利相对小些。

因此，以建筑面积作为物业服务收费的计价单位，和业主权利（业主投票既计算人数，又计算建筑面积）相一致。

二、《民法典》第二百七十二条：业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。

第二百七十三条：业主对建筑物专有部分以外的共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。

一套房屋，有了专有部分，才有共有部分。套内建筑面积享受了权利，也要承担义务。如果以公摊面积作为计价单位，不符合《民法典》建筑物区分所有权的立法原则。

三、发改委、建设部《物业服务收费管理办法》要求，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。

住宅小区物业服务费用按成本法测算。物业服务成本包括物业服务人为该项目进行物业服务实际支出的直接人工费、材料费、维护费、能源费和间接费用等费用。一个小区在同一评估时点的物业服务总费用相同，如果计价单位小，则单价高，对住户来说支出的物业费相同。

最后看看各省市的政策

明确规定了按建筑面积收取物业费

一、新《湖南省物业服务收费管理办法》第十四条：“ 物业服务费用根据物业的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。

二、南京市《普通住宅前期物业公共服务等级和收费标准》，将收费标准分五个等级，多层 0.5-1.7 元 / 平方米 · 月，高层 0.9-2.6 元 / 平方米 · 月。此处的面积指房屋建筑面积。

三、《武汉市物业服务收费管理实施细则》（武发改价格〔2022〕298号）

四、十堰市《关于规范城区物业服务收费管理有关事项的通知》第四条：“物业服务收费以建筑面积为计价单位，按月计费。”

五、《黄石市物业服务收费管理办法》（黄发改价管〔2022〕66号）

从上可知

物业服务收费以建筑面积为计价单位

有理有据

公平清晰

主编：江雨

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