小区物业17个精细化管理制度（装修、机动车、垃圾、宠物、经营...）

目 录

一、临时管理规约

1. 房屋装饰装修专项规约

2. 机动车停放管理专项规约

3. 生活垃圾分类专项规约

4. 宠物管理专项规约

5. 前期物业服务企业变更专项规约

二、管理规约

1. 房屋装饰装修专项规约

2. 机动车停放管理专项规约

3. 生活垃圾分类专项规约

4. 宠物管理专项规约

5. 利用共用部分从事经营活动专项规约

6. 公共收益用途分配和使用专项规约

7. 选聘物业服务企业专项规约

三、专项维修资金管理规约

1. 专项维修资金使用

2. 专项维修资金筹集

《临时管理规约》由建设单位制定，在物业销售时向物业买受人明示，并予以说明。

《管理规约》《专项维修资金管理规约》应当由专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上的业主参与表决；决定《管理规约》的“利用共用部分从事经营活动专项规约”以及《专项维修资金管理规约》的“专项维修资金筹集”，应当经参与表决专有部分面积四分之三以上的业主且参与表决人数四分之三以上的业主同意；决定其他约定事项的，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。

一

临 时 管 理  规  约

使 用 说 明

1、本规约为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内，业主、使用人有关物业使用、维护、管理和房屋装饰装修、机动车停放、生活垃圾分类、宠物管理、前期物业服务企业变更等涉及业主共同利益事项的约定和执行。

2、临时管理规约是对全体业主、使用人具有普遍约束力的自律性规范；是有效调整业主权利与义务关系的基础性文本。

3、本规约由建设单位制定，为房屋销售合同的附件。物业买受人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规约条款及专业用词理解不一致的，可向建设单位和物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和市、区房屋行政管理部门咨询。物业买受人在与建设单位签订房屋销售合同时，应当书面承诺遵守本规约。

临 时 管 理  规  约

为了维护         （小区名称）住宅小区 （以下简称本住宅小区）全体业主、使用人在物业管理活动中的合法权益，维护物业管理区域内的公共秩序、公共安全和环境卫生，保障房屋设施设备场地的安全与合理使用等， 根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本住宅小区的实际情况，制定本住宅小区临时管理规约。

第一条　业主、使用人的权利与义务

业主是物业管理的责任主体。业主、使用人在物业管理活动中依照物业管理法律、法规的规定和本规约的约定，享有相应的权利，履行相应的义务。

本住宅小区内住宅房屋、非住宅房屋、配套建设的停车位以及其他共用部分应当由一家物业服务企业实施统一管理。

第二条　相邻关系

业主、使用人应当遵守物业管理法律、法规的规定和本规约的约定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、噪声污染、维修养护、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第三条　文明居住

业主、使用人应当自觉遵守《上海市文明居住行为规范》，违反规范且属于征信范围的不文明居住行为将被纳入本市公共信用信息平台。

第四条　物业使用的基本原则

业主、使用人应当自觉遵守国家和本市相关法律法规和规范性文件对物业使用的相关规定以及以下的相关专项规约，不得从事法律、法规等规定的禁止性行为：

（一）房屋装饰装修专项规约，详见附件一；

（二）机动车停放管理专项规约，详见附件二；

（三）生活垃圾分类专项规约，详见附件三；

（四）宠物管理专项规约，详见附件四；

（五）前期物业服务企业变更专项规约，详见附件五；

（六）房屋附属物及其他相关约定：

1、阳台封闭　　　　　　　；

2、晾晒架安装　　　　　　　；

3、卫星电视接收设施安装　　　　　　　；

4、太阳能热水器安装　　　　　　　　；

5、雨棚安装　　　　　　　；

6、花架安装　　　　　　　；

7、公共区域进行文娱活动　　　　　　　；

8、　　　　　　　　。

第五条　房屋转让与房屋出租

（一）业主转让或者出租物业的，应当将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件；当事人应当自物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起 30 日内，将物业专有部分转让或者出租情况以及通讯方式向政府相关管理部门备案，同时告知物业服务企业、居委会；

（二）业主出租房屋必须符合本市规定的房屋出租条件、最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制等相关规定：

1、业主、使用人不得将房屋用作集体宿舍出租；

2、不得擅自改变房屋原设计功能和布局；不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、分隔、搭建后出租，或按床位出租；

3、不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住；

4、　　　　　　　　　　。

（三）业主转让物业应当与物业服务企业结清物业费、物业服务资金，补足专项维修资金；业主出租物业的，业主需按时交纳物业费，业主和承租人内部约定不得对抗业主义务。

第六条　规划配建电梯的使用

（一）监督电梯安全使用的管理

1、业主应当督促物业服务企业依据前期物业服务合同履行委托专业机构对本住宅小区电梯进行年检、电梯限速装置检测、负荷下行检测等义务；

2、本住宅小区电梯自监督检验合格之日起使用超过 15 年的，应聘请专业机构进行安全评估以及实施相应的修理、改造、更新工程；

3、电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的，本住宅小区业主授权物业服务企业委托专业机构实施修理、改造、更新，相关费用由相关业主共同承担；

4、　　　　　　　　　　。

（二）遵守电梯安全使用的相关规定

1、学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯；

2、业主、使用人携带宠物乘用电梯时应当遵守宠物管理专项规约（附件四）；

3、不得乘用明示处于非安全状态的电梯；不得超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；

4、不得采用非正常手段开启电梯层门或轿厢门；

5、不得破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；不得违反电梯安全警示标志操作电梯；

6、不得携带危险品、电动自行车乘用电梯；

7、其他影响电梯安全运行的行为：　　　　　　。

第七条　电动自行车安全管理和充电安全管理

本住宅小区　　　　（设置/不设置）集中充电设施，具体位置在　　　　， 应当使用本住宅小区集中充电设施为电动自行车充电。

严禁电动自行车进楼入户：电动自行车充电时应当确保安全，不得违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电；不得在首层门厅、共用走道、楼梯间、楼道等共用部位，以及疏散通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域、人员密集场所的室内区域以及专有部分的室内区域停放、充电；

电动自行车报警装置以鸣响方式报警后，其所有人或者使用人应当及时处理，避免长时间鸣响干扰他人正常生活。

第八条　消防设施设备和消防场地使用

（一）履行消防安全义务

1、遵守并执行消防有关法律法规规定和本住宅小区消防安全管理制度；

2、按照不动产权属证书载明的用途使用物业；

3、配合物业服务企业、居委会、相关部门做好消防安全工作；

4、按照规定承担消防设施设备检测、维修、更新和改造的相关费用；

5、做好自用房屋、自用设备和场地等专有部分的消防安全工作，及时排查整改火灾隐患；

6、法律、法规、规章和消防技术标准规定的其他消防安全义务；

7、　　　　　　　。

（二）禁止在本住宅小区内实施下列行为：

1、擅自搭建临时建筑物、构筑物或改变建筑物用途不符合消防安全要求的；

2、损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；

3、埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距；

4、占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行；

5、占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为；

6、在疏散通道、安全出口处未按规定使用明火；

7、生产、储存、经营易燃易爆危险物品；

8、出租架空层、设备层、避难层；

9、地下空间违法居住等改变使用性质不符合消防安全要求的。

第九条　绿化使用

本住宅小区绿化的修剪、迁移、砍伐、绿地内部布局调整等相关事宜应当按照本市相关法律法规和技术规程实施。其中：

（一）修剪：树木生长影响业主、使用人采光、通风和居住安全的，相关业主可以向物业服务企业提出修剪请求，由物业服务企业组织实施修剪。其中需要进行回缩修剪的，还应由居委会提供回缩修剪方案，征求以该树木为中心、半径在　　　　　米（不小于 30 米）范围内的自然幢业主的同意。

（二）禁止在本住宅小区内实施下列行为：

1、擅自在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架；

2、擅自修剪、迁移、砍伐、调整公共绿地花草树木；

3、　　　　　　。

第十条　空调安装与使用

（一）安装空调应遵守的规定

1、按住宅设计规范和住宅设计标准的要求安装空调，并安装于统一专门用于安装空调设备的座板处；

2、空调排水管应当安装在冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统处，不得占用人行道或其他共用场地；

3、空调设备上不得增加其他负载，定期对空调设备的安全进行检查和维护；

4、安装空调设备不得擅自改变房屋承重结构，影响房屋安全；

5、　　　　　　　　　。

（二）发生下列情况之一的，应及时采取措施消除安全隐患： 

1、空调设备超过设计使用期限的；

2、空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；

3、物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；

4、业主、使用人使用的空调产生生活噪声污染的，超过国家和本市有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，使其噪声排放不超过规定的噪声排放标准；

5、　　　　　　　。

第十一条　物业使用中的其他禁止行为

（一）擅自改变房屋基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件；扩大承重墙上原有的门窗尺寸；拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体或其他影响建筑结构和使用安全的行为；

（二）超过设计标准增加房屋使用荷载；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自破坏房屋外貌；

（五）擅自改变房屋设计用途、不动产登记簿和公房租赁凭证记载的用途或者依法批准的用途使用房屋；

（六）擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、机动车车库、非机动车库等共用部位、设施设备、场地的；

（七）擅自损坏或拆除、截断、改变连接或改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防、避雷等共用设施设备；

（八）擅自将生活污水接入雨水管道；

（九）禁止在公共场所、家庭场所使用可能产生干扰周围生活环境过大音量的音响器材；

（十）　　　　　　　；

（十一）法律法规中禁止的其他情形。

业主、使用人有上述违规行为的，物业服务企业可以书面要求业主限期改正；若使用人违规，则业主应当敦促使用人限期改正。相关业主、使用人可以向相关行政主管部门报告或投诉。

第十二条　房屋设施设备场地日常维修养护

（一）建设单位应按国家规定的保修期限和保修范围承担物业的保修责任。保修期内的维修问题由建设单位在约定时限内解决，并向物业服务企业提供相关维修资料；维修后的保修期限，按照国家和本市的相关规定执行。建设单位拒绝修复或者拖延修复等未按规定承担保修责任的，业主、使用人可以向建设行政管理部门投诉。保修期内发生房屋外墙墙面空鼓、开裂、脱落或者建筑附属构件脱落等情况的，建设单位应当进行排查、制定维修方案，并按规定将排查结果和维修方案在本住宅小区内公示。

保修期外发生的质量问题，由建设单位承担维修责任；保修期外发生的其他维修问题，按照本市维修资金管理相关规定和《前期物业服务合同》约定实施维修。

（二）对专有部分的维修养护不得侵害其他业主的合法权益；

（三）因维修养护确需进入相关业主专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；

（四）因维修确需临时占用或挖掘道路、场地的（除供水、供电、供气等公共利益之外），须向物业服务企业提出书面申请，物业服务企业应在接到申请之日起　　　　　日内作出是否同意的书面决定。临时占用或挖掘道路、场地的，须在书面申请约定的时间内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；

（五）按规定对房屋进行安全检查，及时消除安全隐患；按规定对房屋进行检测鉴定，并对危险房屋采取治理措施；物业使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入专有部分应急维修的，物业服务企业可以在公安机关或者居委会到场见证下实施应急排险，排险维修中发生的费用由责任人承担。

第十三条　共有部分收益获取、归属和分配

本住宅小区内物业共有部分收益主要来源于利用业主共用道路或者其他场地停放车辆所得的收益、智能末端配送设施经营、　　　　、　　　　属于全体业主所有的游泳池等文体设施经营的收益等，管理成本在《前期物业服务合同》中约定。

本住宅小区内物业共有部分收益实施代理记账制度。物业服务企业应当会同代理记账机构在每季度末对公共收益予以结算，并应当在第一个月 15 日前将上一季度收支汇总表张贴公布，并于当月月底前将上一季度公共收益交存至区房管局指定的公共收益账户。

本住宅小区内物业共有部分收益归业主共有，禁止任何单位、个人侵占、处分或者改作他用。

业主对共有部分，享有权利，承担义务，不得以放弃权利不履行义务。

第十四条　未按规定交付有关费用的处置

对未按规定和《前期物业服务合同》约定支付物业费、停车位租赁费等相关费用的行为，物业服务企业按《前期物业服务合同》约定的方式进行催告；业主逾期仍不交纳的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁，并按照相关规定程序将业主欠交费用信息报送本市公共信用信息平台。

第十五条　公众责任保险

本住宅小区共用部分公众责任保险由全体业主按其专有部分建筑面积比例承担投保费用，委托物业服务企业投保的，应在《前期物业服务合同》中约定。

第十六条　业主提供通讯联系方式的义务

业主应当向建设单位或者物业服务企业提供联系地址、通讯方式；发生变更的，及时向建设单位或者物业服务企业提供新的联系地址、通讯方式，便于表决票等相关资料的送达。

因业主不提供或未及时提供新的联系地址、通讯方式的，物业管理活动中相关资料按照原预留的联系地址、通讯方式送达或投至本住宅小区该户业主信报箱、房屋内，上述方式均为有效送达方式。

第十七条　矛盾纠纷调处

物业使用中产生矛盾纠纷时，本着互谅互让的原则，由街镇、居委会设立的人民调解委员会依法调解。

在业主大会、业委会组建过程中遇有矛盾冲突时，提交街镇住宅小区综合管理联席会议进行协调解决。

第十八条　违约的一般处理

业主、使用人有违反本规约的行为，物业服务企业有权责令行为人限期改正；逾期不改正的，物业服务企业可以向相关行政管理部门报告，并由其依法采取措施。

业主、使用人违反本规约的行为损害其他业主、使用人合法权益的，相关业主可以提起诉讼，要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失， 维护自身权益。

第十九条　生效

本规约自本住宅小区首套物业销售之日（　　　年　　　月　　　日）起生效， 至业主大会成立并通过《管理规约》《专项维修资金管理规约》后终止。

第二十条　本管理规约中有关专业用语的含义

（一）街镇，是指本住宅小区所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府。

（二）居委会，是指本住宅小区所在地的居（村）民委员会。

附件一

房屋装饰装修专项规约

第一条　总体要求

本住宅小区业主、使用人应当遵守国家和本市房屋装饰装修的相关规定以及本专项规约的约定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主、使用人的合法权益，并履行治安、消防、卫生等方面的安全责任。

第二条　一般要求

本住宅小区业主、使用人应当按照下列规定装饰装修房屋：

（一）业主、使用人在装饰装修房屋前，应当事先告知物业服务企业，并会同装饰装修单位（适用于聘请装饰装修单位的情形）与物业服务企业签订《装饰装修管理协议》；

（二）业主如实填写《装饰装修登记表》，随附不动产权属证书与业主身份证的复印件；

若聘请装饰装修单位的，还需要提供装饰装修单位负责人身份证、营业执照、资质证书及装修施工合同复印件、装修施工图纸和施工方案（如更改原有水电线路，需提供水电线路图），并交至物业服务企业；

若属于使用人装饰装修的，除前述材料外，还需另附租赁合同与使用人身份证复印件和业主授权文书；

（三）业主、使用人应至物业服务企业办理装修施工人员的临时出入凭证， 并积极配合物业服务企业对出入本住宅小区施工工具、装饰装修材料的查验记载；

（四）在装饰装修房屋期间，业主、使用人和装修施工人员都应积极配合物业服务企业对装饰装修房屋情况的每日现场巡查；

（五）物业服务企业代为收取装修保证金，保证金标准为人民币　　　元/（按每平方米建筑面积/按每套计算）。装修保证金仅限用于业主及装饰装修单位装修活动中对房屋和共用设施设备损坏的修复与赔偿，实施多退少补，按实结算。具体退还方式　　　　。

第三条　行为规范

（一）遵守装饰装修中的注意事项，不得从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；

（二）合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自移装、拆改；业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修；

（三）施工期间采取有效措施，减少环境污染，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响， 每日18时至次日8时以及法定节假日（不含双休日）全天，不得从事敲、凿、锯、钻等产生噪声的施工作业；在其他时间进行施工作业的，应当采取有效措施，以减轻、避免对周围居民造成干扰；

（四）遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施，不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证施工人员和周围住房及财产的安全；

（五）电器产品和燃气用具的安装、使用以及电器线路、燃气管道的设计、敷设，应当符合消防技术标准和管理规定；

（六）装修施工人员在施工期间产生的生活垃圾应当按照本住宅小区生活垃圾专项规约的约定进行分类投放;

（七）遵守装修垃圾（大件垃圾）投放要求：一是分类投放可资源化利用的原则：装修垃圾（大件垃圾）和生活垃圾分类收集不混同、装修垃圾（大件垃圾） 中有害废弃物另行投放至有害垃圾收集容器；二是“宜装袋则装袋、宜捆扎则捆扎”的原则：除废旧家具等体积大、整体性强的大件垃圾可整体投放外，尽量拆解；三是按照“谁产生谁付费，多产生多付费”的原则按袋、按箱、按车、按件计价，由收运服务企业按实际投放量计价向装修垃圾（大件垃圾）产生者收费， 并开具发票；

（八）遵守本住宅小区装修垃圾（大件垃圾）投放场所设置的投放方式：一是投放至固定室内堆放场所，具体位置是　　　；二是投放至收运企业提供的专用回收箱内，具体位置是　　　；三是暂存在室内，待预约了收运企业上门收集后投放至日产日清临时投放点，具体位置是　　　　；

（九）　　　　　。

第四条　违约的特别处理

（一）因装饰装修影响房屋设施设备等共用部分的安全使用以及侵害相关业主、使用人合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；

（二）业主、使用人未按照要求与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议的，物业服务企业可以禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本住宅小区；

（三）业主、使用人发现装饰装修单位、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。

附件二

机动车停放管理专项规约

本住宅小区机动车停车位概述

本住宅小区共有　　　个机动车停车位，其中：地面　　　个机动车停车位（含机械式车位　　　个）

其中：

固定车位　　　个；

临时车位　　　个；

地下　　　个机动车停车位（含机械式车位　　　个）

其中：

建设单位产权车位　　　个；

小业主产权车位　　　个；

全体业主共有车位　　　个；

本住宅小区规划配建的机动车停车位数量与房屋套数比例为 　　（大于、等于、小于）1:1。

第一条　总体要求

本住宅小区全体业主、使用人应当遵守国家和本市机动车停放管理的相关规定以及本专项规约的约定。

本住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，严格控制一户多机动车停车位。

第二条　车辆的登记

业主、亲属凭不动产权属证书、车辆行驶证、身份证或其他有关补充证明材料、租户凭租赁合同、车辆行驶证、身份证到物业服务企业或者其他停车管理单位（以下合称“停车管理单位”）申请登记，停车管理单位查验通过后将车辆信息记录在案或录入车辆牌照智能识别系统，整个流程应不超过　　　天。

车辆停放人应如实向停车管理单位提供有效的通讯联系方式，为突发事件处置提供便利。登记的相关信息发生变更的，应及时告知停车管理单位。

不予办理停车登记的几种情形：

1、超长、超宽、超高、超重的货运车辆或特种车辆；

2、装运有毒、有害、易燃、易爆物品的车辆；

3、核定座位数＞7座的运营型中大型车辆；

4、　　　。

第三条　车辆的行驶

本住宅小区主干道为　　　（双向、单向）通行，所有在本住宅小区行驶的车辆应当遵守本住宅小区道路通行规则，按指示标志规定的方向行驶，从　　　门入、从　　　门出，不得逆向行驶；严禁强行通过，不得损坏共用设施设备，禁止鸣喇叭、开远光灯，车速不得超过5公里/时。

第四条　机动车停车位的使用

进入本住宅小区的车辆应规范使用机动车停车位，遵守以下约定：

（一）不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防通道登高面，不得妨碍消防设施的使用；

（二）不得占用绿化、场地；

（三）不得擅自停放他人车位；

（四）不得超越车位线以外停放，影响行人和其他车辆的正常通行；

（五）不得在业主共有机动车停车位上擅自设置地锁及其他障碍物；

（六）不得在原始规划设计停车位之外的区域设置固定停车位；

（七）　　　　　。

第五条　机动车位的购买与租赁

一户业主只能购买或者附赠一个机动车停车位；超出房屋套数的机动车停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。可售机动车停车位的受让人应当是本住宅小区的业主，不得转让给本住宅小区外的单位、个人。租用机动车位的业主享有该机动车停车位的优先购买权。建设单位尚未出售的机动车停车位，优先租赁给未购买机动车位业主的第一辆机动车停放。

本住宅小区原始规划全体业主机动车停车位（库）设置固定停车位的，按照“车辆登记先后”以及“业主优先、每户首辆车优先”原则排序，依次办理租赁手续。该类停车位分配情况，停车管理单位每  　　 （年/半年）向全体业主公告；分配情况发生变更的，在　　　日内向全体业主公告。

本住宅小区原始规划设计停车位（库）之外的区域设置停车位的，均为临时停车位，优先满足本住宅小区业主、使用人需要，每日采取先到先停的方式。停车位满位后，业主、使用人应在本住宅小区外自行解决停车需求。

第六条　业主、使用人车辆的收费标准

（一）原始规划全体业主共有机动车停车位

1、本住宅小区设置固定车位的：

（1）地面

每户第一辆　　　车的租赁费为：　　　元/月；

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/月； 

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/月。

（2）地下

每户第一辆 　　车的租赁费为：　　　元/月；

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/月； 

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/月。

2、本住宅小区均为临时车位的：

（1）地面

每户第一辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）；

每户第 　　辆　　　车的租赁费为： 　　元/日（或月）； 

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）。

（2）地下

每户第一辆　　　车的租赁费为： 　　元/日（或月）；

每户第　　　辆 　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）； 

每户第　　　辆　　　车的租赁费为： 　　元/日（或月）。

（二）原始规划机动车停车位之外区域设置的停车位

每户第一辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）；

每户第　　　辆　 　车的租赁费为：　　　元/日（或月）； 

每户第　　　辆 　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）； 

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）； 

每户第 　　辆　　　车的租赁费为： 　　元/日（或月）。

（三）地下建设单位产权机动车停车位

每户第一辆　　　车的租赁费为：　　　元/月；

每户第　　　辆　　　车的租赁费为： 　　元/月；

每户第　　　辆　　　车的租赁费为： 　　元/月；

停车位物业费按照本住宅小区《前期物业服务合同》约定的标准由车位产权人支付。

第七条　外来临时停车的收费标准

（一）登记为亲情卡车辆的停车收费：每次停车　　　小时（含）以内免费；超过　　　小时（不含）至 　　小时（含）为　　　元/辆。超过　 　小时（不含） 以上部分按外来车辆处理。

（二）外来车辆的停车费：每次停车　　　小时（含）以内免费；超过　　　小时（不含）后，每小时为　　　元/辆；每个自然日最高收取　　　元/辆。

第八条　收费凭证

车辆停放人应自觉按照约定交纳停车位物业费、租赁费、临时停车费。停车管理单位应加强管理，规范收费，不乱收、不多收、不漏收，收费后应向交费人出具专用票据，交费人应妥善保存票据备查。

第九条　公务车辆

公安、国安、消防、急救、环卫、公共服务、应急维修及其他行政机关等因工作需要的公务车辆进入小区，免收停车费；停车管理单位工作人员应及时引导和密切配合，并做好记录。

第十条　僵尸车辆

对于长期停放且不交费的机动车辆，居委会、停车管理单位可通过公告、电话等方式告知车主主动移走车辆。

车主拒不移车的，由停车管理单位自行或委托专业机构强制拖离，因拖车产生的牵引、临时停放等相关费用，全部由车主承担。无法联系车主的，停车管理单位应报请街镇综治、公安、城管等有关行政主管部门依法处理。

第十一条　残疾人车辆

本住宅小区业主持有残疾（下肢）证及C5驾照的，经居委会审核，该业主、亲属购置的机动车车辆享有优先停放其住址附近停车位的待遇，停车管理单位视停车位使用情况就近指定机动车停车位停放。

第十二条　新能源车辆

本住宅小区规划安装好充电装置的地面机动车停车位，其充电装置作为本住宅小区专用，电费由用户自理。新能源车需要充电但专用充电装置车位被非需充电的车辆使用时，业主之间应当相互理解、友好协商，并协助停车管理单位移动车辆。严禁此类停车位变相为新能源车的固定机动车停车位。

地下产权机动车停车位安装新能源车自用充电装置的，应当经产权人同意， 并委托专业充电设施建设单位在停车管理单位监督下安装。严禁此类停车位充电装置对非本住宅小区业主、使用人开放共享。

新能源车充电装置不得影响消防车通行、登高作业和人员疏散逃生。

禁止新能源车飞线充电，停车管理单位要做好类似危害公共安全事件的发现、劝阻、报告工作，并配合相关部门及时做好排除危害的工作。

第十三条　违约的特别处理

（一）发生本专项规约第四条行为，经劝阻、制止无效的，停车管理单位应将违规车辆的车牌号及违规情节予以记录。

本住宅小区业主授权物业服务企业可以在小区内公开曝光警示，累计公开曝光警示　　　次无效的，　　　　　。

其中设置地锁的，停车管理单位可以　　　。

（二）因车辆停放或行驶不当，造成共用设施设备、绿化、道路或其他车辆损坏的，车主应当主动向停车管理单位报告，并负责及时修复或按照实际损害照价赔偿。对于隐瞒不报擅离现场者，经查实后，授权停车管理单位限制其车辆进入小区并由其承担赔偿责任。

（三）对故意损坏道闸、殴打停车管理人员、封堵小区出入口或通道等恶意行为，停车管理单位可报告公安机关进行处理或处罚，行为人须对其违规行为承担全部法律责任。

第十四条　本专项规约中有关专业用语的含义

（一）业主车辆，是指车辆行驶证上记载的车辆所有人姓名与本住宅小区房屋的不动产权属证书上记载的所有权人姓名一致的车辆。车辆所有人为单位，且本住宅小区业主为该单位法人代表、负责人或股东的，应提供市场监管等行政管理部门颁发的单位登记证明；车辆所有人为单位，且该车辆配发给本住宅小区业主使用的，应提供由该单位开具的车辆配发使用证明，并加盖与行驶证登记名称一致的单位公章。

（二）亲属车辆，是指车辆所有人与业主为直系亲属关系的（包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母）车辆。车主本人应提供户口簿、结婚证或政府相关部门出具其他有关直系亲属关系证明。车辆所有人不在本住宅小区长期居住的，其车辆登记为外来的亲情卡车辆。

（三）租户车辆，是指房屋租赁合同与车辆行驶证姓名相符的车辆。若经查实租户有群租情况且拒绝整改的，则对该户不办理任何形式的停车登记。

（四）外来车辆，是指不属于本条前三款规定的车辆。

（五）僵尸车，是指停放在本住宅小区内长期不使用的机动车，且超过半年未支付停车位租赁费，或长期无人使用维护，导致外观严重污损、或车身严重残破、或车轮不全的无主车辆。

附件三

生活垃圾分类专项规约

第一条　总体要求

本住宅小区业主、使用人作为垃圾的产生者，是生活垃圾分类投放的责任主体，应当根据本市生活垃圾分类标准及定时定点管理制度履行生活垃圾分类投放义务。

第二条　分类投放要求

（一）日常生活或者为日常生活提供服务活动中废弃的电器电子产品，体积较小的应当投入可回收物收集容器，体积较大的应当按照本住宅小区大件垃圾的管理要求予以回收。废品回收或再生资源类垃圾应投放至可回收物分类容器中，具体位置在　　　　；

（二）有害垃圾投放至有害垃圾分类容器中，具体位置在　　　。

（三）干、湿垃圾实行定时定点投放，干、湿垃圾分类收集容器具体位置在　　　， 投放时间为　　　；设置　　　处24小时误时投放点，具体位置在　　　；

（四）　　　　　。

第三条　其它义务

（一）不得在非投放时间将生活垃圾投放在室外共用场地、或长时间堆放在家门口、消防通道等位置；

（二）发现不符合分类投放要求的行为应予以劝阻、制止；

（三）文明遵守环保可回收垃圾的管理规定，发现外来人员随意翻倒处置可回收垃圾，应予以劝阻、制止或及时通知物业服务企业；

（四）不属于生活垃圾的其他垃圾，按照相关规定与约定处理，不得随便丢弃；

（五） 　　　　；

（六）　　　　　。

附件四

宠物管理专项规约

第一条　总体要求

本住宅小区业主、使用人饲养宠物（包括但不限于犬、猫、鸟等）应当遵守国家和本市宠物饲养的相关规定以及本专项规约约定，不得影响其他业主、使用人的合法权益。

（一）按规定对饲养宠物进行登记、疫苗接种；

一户可以养　　　只犬，　　　只猫，　　　只　 　，　　　只　　　；

（二）履行自家宠物看管义务，承担因自家宠物看管不慎而引发的一切后果；

（三）妥善解决宠物噪音、异味扰民、蚊虫细菌滋生等问题。

（四）对感染或疑似感染高致病性禽流感、动物疫病、狂犬病等人畜共患重大传染病的宠物，立即采取隔离等控制措施，并向兽医主管部门、动物卫生监督机构或者动物疫病预防控制机构报告，积极配合相关部门、机构依照国家有关规定处理；

（五）病死的宠物应按规定送至本市指定的无害化处理场所（上海市灵石路697 号 7 号楼 105 室，电话 66277089）；

（六）放弃饲养宠物犬只的，应当送交属地派出所；

（七）积极配合居委会、物业服务企业做好宠物管理的其他各项工作。

第二条　携带宠物进入共用部位

（一）宠物须由成年人用牵引带牵领或者装入固定容器内；牵引带长度不得超过 2 米，固定容器一般是指犬笼、猫笼、鸟笼等；

（二）按规定为宠物佩戴相应的防具；

（三）乘坐电梯、上下楼梯时尽可能避开上下班或小区公共空间人员活动高峰时间，主动避让其他人员；

（四）尽量避免近距离接触婴幼儿童、老年人、孕妇等人群；

（五）密闭、拥挤场合应当自觉收紧牵引带，避免宠物对他人进行恐吓或伤害；

（六）随身准备塑料袋等物件，及时清理宠物排泄的粪便，保持小区环境卫生；

（七）不得践踏草坪花坛、不得在　　　、　　　、健身场所、地下车库、室内公共通道等相对密闭空间内遛宠物；

（八）宠物误食在共用区域内投放的灭鼠、灭蚁等“四害”药物的，业主、使用人自负其责。

本住宅小区盲人携带导盲犬的，法律法规有特殊规定的，不受本条款约定的限制。

第三条　禁止行为

（一）未经许可不得饲养国家保护动物，禁止饲养烈性动物，禁止饲养有毒、有较强攻击性的动物；

（二）不得违法违规搭建、外挂宠物棚舍（笼）等；

（三）不得在共用部位喂养宠物、不得喂食流浪动物；

（四）不得随意在本住宅小区内遗弃、掩埋病、死、伤的宠物。

第四条　伤害救济

宠物对他人造成伤害，饲养的业主、使用人应及时将受害人送往医院接受救治，先行垫付相关费用，并配合做好疫病防控工作。

受害人是未成年人、老年人或者残疾人的，应当立即告知被伤害人的监护人或者家属。

第五条　流浪动物管理

（一）本住宅小区授权　　　（第三方社会组织）对流浪动物采取管理措施；

（二）业主、使用人同意公安、城管等行政管理部门出于维护公共安全、公共利益需要，对本住宅小区内无主犬、猫、鸟等进行处置。

附件五

前期物业服务企业变更专项规约

第一条　总体要求

本住宅小区业主应当遵守国家和本市选聘物业服务企业以及签订前期物业服务合同等相关规定以及本专项规约的约定。

第二条　物业服务企业变更的情形

前期物业服务期间发生下列情形之一的，建设单位应当通过公开招标的方式另聘物业服务企业：

（一）物业服务企业违约，致使合同约定不能实现的；

（二）物业服务企业书面提出解除合同；

（三）物业服务企业因解散、破产等原因无法继续履行前期物业服务合同的；

（四）法律法规规定的其他情形。

第三条　选聘方案的制定

建设单位应根据物业管理区域规模、实施物业服务的客观需要、业主对物业服务的要求等，按照原前期物业服务合同的约定拟订物业服务企业选聘方案。

其中，前期物业服务合同草案包括物业服务收费标准或物业服务内容与标准、物业服务计费方式（包干制、酬金制）、机动车停放的租赁费用、物业服务合同期限、违约责任、前期物业服务合同的其他主要内容等。前期物业服务合同草案的内容应在本住宅小区公告栏、　　　公示　　　日，充分听取业主意见，修改完善、公示。选聘方案确定后应在物业管理区域内公告，并按照物业管理公开招标的相关规定组织实施。

第四条　前期物业服务合同的签订

公开招标工作完成后，建设单位代表全体业主通过物业管理监管与服务信息平台与中标物业服务企业签订《前期物业服务合同》，同步办理备案手续，并将选聘结果书面通知业主，同时在本住宅小区内公告。

第五条　无法及时选聘的处理

因物业服务企业突然撤离等原因，经 20以上业主提请，由居委会报街镇在区房管局建立的临时物业服务企业预选库中选定一家物业服务企业提供临时物业服务，居委会代表业主与选定的物业服务企业及街镇签订三方《临时物业服务协议》。本住宅小区临时物业服务协议的相关内容约定如下：

（一）临时物业服务期限一般为　　　月（不超过 6 个月）；

（二）临时物业服务内容、服务标准和收费标准可以采用以下几种方式之一； 

1、与原前期物业服务合同相同；

2、按照托底保障服务标准，即《住宅物业管理服务规范》（DB31/T360）中的总要求和 　　　(一/二）级服务标准；

3、　　　。

业主按临时物业服务协议的约定支付物业费。

二

管  理  规  约

使 用 说 明

1、本规约为示范文本，适用于本市住宅物业管理区域内，业主、使用人有关物业使用、维护、管理和房屋装饰装修、机动车停放、生活垃圾分类、宠物管理、利用共用部分从事经营活动、公共收益用途分配和使用、选聘物业服务企业等涉及业主共同利益事项的约定和执行。

2、管理规约是由全体业主依法共同制定，对全体业主、使用人具有普遍约束力的自律性规范；是有效调整业主权利与义务关系的基础性文本。

3、本示范文本中相关条款中留有空白处，供业主大会自行约定或补充约定。业主大会可以根据实际情况对文本条款的内容进行选择、修改，并以业主大会选择、修改的内容为准。

4、业主、使用人应当仔细阅读本示范文本的内容，对规约条款及专业用词理解不一致的，可向物业所在地街道办事处（乡镇人民政府）和市、区房屋行政管理部门咨询。

管  理  规  约

为了维护　　　（小区名称）住宅小区 （以下简称本住宅小区）全体业主、使用人在物业管理活动中的合法权益，维护物业管理区域内的公共秩序、公共安全和环境卫生，保障房屋设施设备场地的安全与合理使用， 规范物业服务企业选聘等，根据《中华人民共和国民法典》《物业管理条例》《上海市住宅物业管理规定》等相关规定，结合本住宅小区业主自我管理的实际情况， 制定本住宅小区管理规约。

第一条　业主、使用人的权利与义务

业主是物业管理的责任主体。业主、使用人在物业管理活动中依照物业管理法律、法规的规定和本规约的约定，享有相应的权利，履行相应的义务。

本住宅小区内住宅房屋、非住宅房屋、配套建设的停车位以及其他共用部分应当由一家物业服务企业实施统一管理。

第二条　相邻关系

业主、使用人应当遵守物业管理法律、法规的规定和本规约的约定，按照有利于物业使用、安全以及公平、合理的原则，正确处理供水、排水、通行、通风、采光、噪声污染、维修养护、装饰装修、环境卫生、环境保护等方面的相邻关系。

第三条　文明居住

业主、使用人应当自觉遵守《上海市文明居住行为规范》，违反规范且属于征信范围的不文明居住行为将被纳入本市公共信用信息平台。

第四条　物业使用的基本原则

业主、使用人应当自觉遵守国家和本市相关法律法规和规范性文件对物业使用的相关规定以及以下的相关专项规约，不得从事法律、法规等规定的禁止性行为：

（一）房屋装饰装修专项规约，详见附件一；

（二）机动车停放管理专项规约，详见附件二；

（三）生活垃圾分类专项规约，详见附件三；

（四）宠物管理专项规约，详见附件四；

（五）利用共用部分从事经营活动专项规约，详见附件五；

（六）公共收益用途分配和使用专项规约，详见附件六；

（七）选聘物业服务企业专项规约，详见附件七；

（八）房屋附属物及其他相关约定：

1、阳台封闭　　　　　；

2、晾晒架安装　　　　；

3、卫星电视接收设施安装　　　　　；

4、太阳能热水器安装　　　　　；

5、雨棚安装　　　　　；

6、花架安装 　　　　；

7、公共区域进行文娱活动　　　　　； 

8、 　　　　。

第五条　房屋转让与房屋出租

（一）业主转让或者出租物业的，应当将本规约作为物业专有部分转让合同或者租赁合同的附件；当事人应当自物业专有部分买卖合同或者租赁合同签订之日起 30 日内，将物业专有部分转让或者出租情况以及通讯方式向政府相关管理部门备案，同时告知物业服务企业、业委会；

（二）业主出租房屋必须符合本市规定的房屋出租条件、最小出租单位、最低承租面积和租住人数限制等相关规定：

1、业主、使用人不得将房屋用作集体宿舍出租；

2、不得擅自改变房屋原设计功能和布局；不得将一间原始设计为居住空间的房间分割、分隔、搭建后出租，或按床位出租；

3、不得将原始设计为厨房、卫生间、阳台和地下储藏室等非居住空间出租供人员居住；

4、　　　　　。

（三）业主转让物业应当与物业服务企业结清物业费、物业服务资金，补足专项维修资金；业主出租物业的，业主需按时交纳物业费，业主和承租人内部约定不得对抗业主义务。

第六条　规划配建电梯的使用

（一）监督电梯安全使用的管理

1、业委会应当督促物业服务企业依据物业服务合同履行委托专业机构对本住宅小区电梯进行年检、电梯限速装置检测、负荷下行检测等义务；

2、本住宅小区电梯自监督检验合格之日起使用超过 15 年的，应聘请专业机构进行安全评估以及实施相应的修理、改造、更新工程；

3、电梯故障，电梯专业检测机构出具整改通知书要求停运的，本住宅小区业主授权物业服务企业委托专业机构实施修理、改造、更新，相关费用由相关业主共同承担；

4、　　　　　。

（二）遵守电梯安全使用的相关规定

1、学龄前儿童应当在成年人陪同下乘用电梯；

2、业主、使用人携带宠物乘用电梯时应当遵守宠物管理规约（附件四）；

3、不得乘用明示处于非安全状态的电梯；不得超过额定载荷使用电梯和乘用超过额定载荷的电梯；

4、不得采用非正常手段开启电梯层门或轿厢门；

5、不得破坏电梯安全警示标志、报警装置或电梯零部件；不得违反电梯安全警示标志操作电梯；

6、不得携带危险品、电动自行车乘用电梯；

7、其他影响电梯安全运行的行为：　　　　　。

第七条　加装电梯的相关事项

经核实，本住宅小区　　　门牌幢经前期评估符合电梯加装要求，按照本市加装电梯的有关规定，可以实施加装电梯工作的相关流程。

加装电梯所有权人为本门牌幢全体出资人，按照出资份额享有加装电梯所有权份额，享有加装电梯相关权利并承担相关义务。前期加装电梯建设费用，使用过程中产生的电费能耗、维修保养、日常保洁等费用，后期改造更新等费用，均由加装电梯所有权人承担。加装电梯所有权人应当督促其委托的使用管理单位履行相关义务。

加装电梯所有权人通过买卖、赠与等方式转移房屋所有权的，应当书面告知其他加装电梯所有权人，且应当在房屋买卖合同、赠与合同中明确告知受让人自动承继加装电梯的权利和义务。

加装电梯所有权人将房屋出租、出借或通过其他方式转移房屋使用权的，应当将加装电梯相关权利和义务书面明确告知承租人、借用人或使用权的其他取得人。

第八条　电动自行车停放和充电安全管理

本住宅小区　　　（设置/不设置）集中充电设施，具体位置在 　　， 应当使用本住宅小区集中充电设施为电动自行车充电。

严禁电动自行车进楼入户：电动自行车充电时应当确保安全，不得违反用电安全要求私拉电线和插座为电动自行车充电；不得在首层门厅、共用走道、楼梯间、楼道等共用部位，以及疏散通道、安全出口、消防车通道及其两侧影响通行的区域、人员密集场所的室内区域以及专有部分的室内区域停放、充电。

电动自行车报警装置以鸣响方式报警后，其所有人或者使用人应当及时处理，避免长时间鸣响干扰他人正常生活。

第九条　消防设施设备和消防场地使用

（一）履行消防安全义务

1、遵守并执行消防有关法律法规规定和本住宅小区消防安全管理制度；

2、按照不动产权属证书载明的用途使用物业；

3、配合物业服务企业、居委会、相关部门做好消防安全工作；

4、按照规定承担消防设施设备检测、维修、更新和改造的相关费用；

5、做好自用房屋、自用设备和场地等专有部分的消防安全工作，及时排查整改火灾隐患；

6、法律、法规、规章和消防技术标准规定的其他消防安全义务；

7、　　　　　。

（二）禁止在本住宅小区内实施下列行为：

1、擅自搭建临时建筑物、构筑物或改变建筑物用途不符合消防安全要求的；

2、损坏、挪用或者擅自拆除、停用消防设施、器材；

3、埋压、圈占、遮挡消火栓或者占用防火间距；

4、占用、堵塞、封闭消防车通道，妨碍消防车通行；

5、占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口或者其他妨碍安全疏散行为；

6、在疏散通道、安全出口处未按规定使用明火；

7、生产、储存、经营易燃易爆危险物品；

8、出租架空层、设备层、避难层；

9、地下空间违法居住等改变使用性质不符合消防安全要求的。

第十条　绿化修剪、迁移、砍伐与调整

本住宅小区绿化的修剪、迁移、砍伐、绿地内部布局调整等相关事宜应当按照本市相关法律法规和技术规程实施。

（一）修剪：树木生长影响业主、使用人采光、通风和居住安全的，相关业主可以向物业服务企业提出修剪请求，由物业服务企业组织实施修剪。其中需要进行回缩修剪的，还应由业委会提供回缩修剪方案，征求以该树木为中心、半径在　　　米（不小于 30 米）范围内的自然幢业主的同意。

（二）迁移、砍伐：本住宅小区树木需要迁移、砍伐的，由业委会提供迁移、砍伐方案征求相关业主的同意。其中，涉及胸径 45 厘米及以上树木迁移的、10株以上树木迁移的、胸径 25 厘米及以上树木砍伐的，还应向市绿化管理部门提出申请；其他树木的迁移、砍伐还应向区绿化管理部门提出申请。

（三）绿地内部布局调整，由业委会组织召开业主大会会议表决通过后实施。

（四）禁止在本住宅小区内实施下列行为：

4、擅自在公共绿地种植蔬菜、花草树木或搭花架；

5、擅自修剪、迁移、砍伐、调整公共绿地花草树木；

6、 　　　　　。

第十一条　空调安装与使用

（一）安装空调应遵守的规定

1、按住宅设计规范和住宅设计标准的要求安装空调，并安装于统一专门用于安装空调设备的座板处；

2、空调排水管应当安装在冷凝水排水管道或接纳空调冷凝水的阳台排水系统处，不得占用人行道或其他共用场地；

3、空调设备上不得增加其他负载，定期对空调设备的安全进行检查和维护；

4、安装空调设备不得擅自改变房屋承重结构，影响房屋安全；

5、 　　　　　。

（二）发生下列情况之一的，应及时采取措施消除安全隐患： 

1、空调设备超过设计使用期限的；

2、空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；

3、物业服务企业告知空调设备安装架和紧固件出现松动或者严重锈蚀的；

4、业主、使用人使用的空调产生生活噪声污染的，超过国家和本市有关环境噪声标准的，应当停止使用，并采取维修、更新等有效措施，使其噪声排放不超过规定的噪声排放标准；

5、　　　　　　。

第十二条　物业使用中的其他禁止行为

（一）擅自改变房屋基础、承重墙体、梁柱、楼盖、屋顶等房屋原始设计承重构件；扩大承重墙上原有的门窗尺寸；拆除连接房屋与阳台的砖、混凝土墙体或其他影响建筑结构和使用安全的行为；

（二）超过设计标准增加房屋使用荷载；

（三）违法搭建建筑物、构筑物；

（四）擅自破坏房屋外貌；

（五）擅自改变房屋设计用途、不动产登记簿和公房租赁凭证记载的用途或者依法批准的用途使用房屋；

（六）擅自占用或损坏楼梯、通道、走廊、屋面、平台、道路、绿地、机动车车库、非机动车库等共用部位、设施设备、场地的；

（七）擅自损坏或拆除、截断、改变连接或改造供电、供水、供气、通讯、排水、排污、消防、避雷等共用设施设备；

（八）擅自将生活污水接入雨水管道；

（九）禁止在公共场所、家庭场所使用可能产生干扰周围生活环境过大音量的音响器材；

（十）　　　　　；

（十一）法律法规中禁止的其他情形。

业主、使用人有上述违规行为的，业委会可以书面要求业主限期改正；若使用人违规，则业主应当敦促使用人限期改正。相关业主、使用人可以向相关行政主管部门报告或投诉。

第十三条　房屋设施设备场地日常维修养护

（一）对专有部分的维修养护不得侵害其他业主的合法权益；

（二）因维修养护确需进入相关业主专有部分时，业主或物业服务企业应事先告知相关业主，相关业主应给予必要配合；

（三）因维修确需临时占用或挖掘道路、场地的（除因供水、供电、供气等涉及公共利益的以外），须向业委会提出书面申请。业委会应当在接到申请之日起　　　日内作出是否同意的书面决定。临时占用或挖掘道路、场地的，须在书面申请约定的时间内恢复原状；造成损失的，应当赔偿；

（四）按规定对房屋进行安全检查，及时消除安全隐患；按规定对房屋进行检测鉴定，并对危险房屋采取治理措施；物业使用中存在安全隐患，已经或者即将危及公共利益及他人利益的，责任人应当及时应急维修；责任人不履行或者无法履行应急维修义务，且需进入专有部分应急维修的，物业服务企业可以在公安机关或者居委会到场见证下实施应急排险，排险维修中发生的费用由责任人承担。

第十四条　未按规定交付有关费用的处置

对未按规定和《物业服务合同》约定支付物业费、停车位租赁费等相关费用的行为，业委会应督促业主限期交纳，业主逾期不交纳的，业委会、物业服务企业可以在本住宅小区内公布欠交明细；物业服务企业按《物业服务合同》约定的方式进行催告；业主逾期仍不交纳的，物业服务企业可以提起诉讼或者申请仲裁， 并按照相关规定程序将业主欠交费用信息报送本市公共信用信息平台。

第十五条　公众责任保险

本住宅小区共用部分公众责任保险由全体业主按其专有部分建筑面积比例承担投保费用。本住宅小区全体业主委托物业服务企业投保的，具体事项在《物业服务合同》中约定。

第十六条　业主提供通讯联系方式的义务

业主应当向业委会提供联系地址、通讯方式；发生变更的，及时向业委会提供新的联系地址、通讯方式，便于表决票等相关资料的送达。

因业主不提供或未及时提供新的联系地址、通讯方式的，物业管理活动中相关资料按照原预留的联系地址、通讯方式送达或投至本住宅小区该户业主信报箱、房屋内，上述方式均为有效送达方式。

第十七条　业委会工作经费

本住宅小区全体共用部分公共收益除了补充专项维修资金外，用于业主大会和业委会工作经费的，按照业主大会的决定使用：

（一）业主大会会议经费　　　元/年；

（二）业委会会议经费　　　元/年；

（三）业委会日常办公经费　　　元/月；

（四）有关人员津贴或其他费用，共计　　　元/月，具体支付对象如下： 

1）　　　，费用　　　；

2）　　　，费用　　　；

3）　　　，费用　　　；

4）　　　，费用　　　；

5）　　　，费用　　　。

第十八条　矛盾纠纷调处

物业使用中产生矛盾纠纷时，本着互谅互让的原则，由街镇、居委会设立的人民调解委员会依法调解。

业委会日常运作、换届改选中遇有矛盾冲突时，由街镇、居委会协调解决；因客观原因未能选举产生业委会或业委会无法正常、运作欠规范且经责令整改逾期未整改的，本住宅小区业主同意授权居委会暂时代行业委会的相关职责。

第十九条　违约的一般处理

业主、使用人有违反本规约的行为，业委会有权责令行为人限期改正；逾期不改正的，业委会可以提起诉讼，也可以向相关行政管理部门报告，并由其依法采取措施。

业主、使用人违反本规约的行为损害其他业主、使用人合法权益的，相关业主可以提起诉讼，要求停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失， 维护自身权益。

第二十条　生效

本管理规约经业主大会决议依法通过。本管理规约自　　　年　　　月　　　日业主大会会议讨论通过之日起生效。

本管理规约未尽事项由业主大会依法补充，补充条款为本管理规约的组成部分。

第二十一条　本管理规约中有关专业用语的含义

（一）街镇，是指本住宅小区所在地的街道办事处、乡（镇）人民政府。

（二）居委会，是指本住宅小区所在地的居（村）民委员会。

（三）业委会，是指本住宅小区依法组建的业主委员会。

附件一

房屋装饰装修专项规约

第一条　总体要求

本住宅小区业主、使用人应当遵守国家和本市房屋装饰装修的相关规定以及本专项规约的约定，尊重社会公德，不得危及物业的安全，不得损害其他业主、使用人的合法权益，并履行治安、消防、卫生等方面的安全责任。

第二条　一般要求

本住宅小区业主、使用人应当按照下列规定装饰装修房屋：

（一）业主、使用人在装饰装修房屋前，应当事先告知物业服务企业，并会同装饰装修单位（适用于聘请装饰装修单位的情形）与物业服务企业签订《装饰装修管理协议》；

（二）业主如实填写《装饰装修登记表》，随附不动产权属证书与业主身份证的复印件；

若聘请装饰装修单位的，还需要提供装饰装修单位负责人身份证、营业执照、资质证书及装修施工合同复印件、装修施工图纸和施工方案（如更改原有水电线路，需提供水电线路图），并交至物业服务企业；

若属于使用人装饰装修的，除前述材料外，还需另附租赁合同与使用人身份证复印件和业主授权文书；

（三）业主、使用人应至物业服务企业办理装修施工人员的临时出入凭证， 并积极配合物业服务企业对出入本住宅小区施工工具、装饰装修材料的查验记载；

（四）在装饰装修房屋期间，业主、使用人和装修施工人员都应积极配合物业服务企业对装饰装修房屋情况的每日现场巡查；

（五）物业服务企业代为收取装修保证金，保证金标准为人民币　　　元/（按每平方米建筑面积/按每套计算）。装修保证金仅限用于业主及装饰装修单位装修活动中对房屋和共用设施设备损坏的修复与赔偿，实施多退少补，按实结算。具体退还方式　　　。

第三条　行为规范

（一）遵守装饰装修中的注意事项，不得从事破坏房屋承重结构等装饰装修的禁止行为；

（二）合理使用水、电、气等共用设施设备，不得擅自移装、拆改；业主、使用人在装修住宅中，应预留共用设备的检修孔，方便共用设备的维修；

（三）施工期间采取有效措施，减少环境污染，减轻或避免施工过程中对相邻业主或使用人日常生活造成的影响，每日18时至次日8时以及法定节假日（不含双休日）全天，不得从事敲、凿、锯、钻等产生噪声的施工作业；在其他时间进行施工作业的，应当采取有效措施，以减轻、避免对周围居民造成干扰；

（四）遵守施工安全操作规程，按照规定采取必要的安全防护和消防措施， 不得擅自动用明火和进行焊接作业，保证施工人员和周围住房及财产的安全；

（五）电器产品和燃气用具的安装、使用以及电器线路、燃气管道的设计、敷设，应当符合消防技术标准和管理规定；

（六）装修施工人员在施工期间产生的生活垃圾应当按照本住宅小区生活垃圾专项规约的约定进行分类投放;

（七）遵守装修垃圾（大件垃圾）投放要求：一是分类投放可资源化利用的原则：装修垃圾（大件垃圾）和生活垃圾分类收集不混同、装修垃圾（大件垃圾） 中有害废弃物另行投放至有害垃圾收集容器；二是“宜装袋则装袋、宜捆扎则捆扎”的原则：除废旧家具等体积大、整体性强的大件垃圾可整体投放外，尽量拆解；三是按照“谁产生谁付费，多产生多付费”的原则按袋、按箱、按车、按件计价，由收运服务企业按实际投放量计价向装修垃圾（大件垃圾）产生者收费， 并开具发票；

（八）遵守本住宅小区装修垃圾（大件垃圾）投放场所设置的投放方式：一是投放至相对封闭的集中堆放场所，具体位置是　　　；二是投放至收运企业提供的专用回收箱内，具体位置是　　　；三是暂存在室内，待预约了收运企业上门收集后投放至日产日清临时投放点，具体位置是　　　；

（九）　　　　　 。

第四条　违约的特别处理

（一）因装饰装修影响房屋设施设备等共用部分的安全使用以及侵害相关业主、使用人合法权益的，应及时恢复原状并承担相应的赔偿责任；

（二）业主、使用人未按照要求与物业服务企业签订住宅装饰装修管理协议的，物业服务企业可以禁止施工人员、施工工具、装修材料等进入本住宅小区；

（三）业主、使用人发现装饰装修单位、施工人员或物业服务企业有强制装饰装修行为的，应及时向公安机关或相关部门报告。

附件二

机动车停放管理专项规约

本住宅小区机动车停车位概述

本住宅小区共有　　　个机动车停车位，其中：

地面　　　个机动车停车位（含机械式车位　　　个）

其中：

固定车位　　　个； 

临时车位　　　个；

地下　　　个机动车停车位（含机械式车位　　　个）

其中：

建设单位产权车位　　　个； 

小业主产权车位　　　个； 

全体业主共有车位　　　个；

本住宅小区规划配建的机动车停车位数量与房屋套数比例为　　　（大于、等于、小于）1:1。

第一条　总体要求

本住宅小区业主、使用人应当遵守国家和本市机动车停放管理的相关规定以及本专项规约的约定。

本住宅小区规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，严格控制一户多机动车停车位。

第二条　车辆的登记

业主、亲属凭不动产权属证书、车辆行驶证、身份证或其他有关补充证明材料；租户凭租赁合同、车辆行驶证、身份证到物业服务企业或者其他停车管理单位（以下合称“停车管理单位”）申请登记，停车管理单位查验通过后将车辆信息记录在案或录入车辆牌照智能识别系统，整个流程应不超过　　　天。

车辆停放人应如实向停车管理单位提供有效的通讯联系方式，为突发事件处置提供便利。登记的相关信息发生变更的，应及时告知停车管理单位。

不予办理停车登记的几种情形：

1、超长、超宽、超高、超重的货运车辆或特种车辆；

2、装运有毒、有害、易燃、易爆物品的车辆；

3、核定座位数＞7座的运营型中大型车辆；

4、　　　　　。

第三条　车辆的行驶

本住宅小区主干道为　　　（双向、单向）通行，所有在本住宅小区行驶的车辆应当遵守本住宅小区道路通行规则，按指示标志规定的方向行驶，从　　　门入、从　　　门出，不得逆向行驶；严禁强行通过，不得损坏共用设施设备，禁止鸣喇叭、开远光灯，车速不得超过5公里/时。

第四条　机动车停车位的使用

进入本住宅小区的车辆应规范使用机动车停车位，遵守以下约定：

（一）不得占用、堵塞、封闭疏散通道、安全出口和消防通道登高面，不得妨碍消防设施的使用；

（二）不得占用绿化、场地；

（三）不得擅自停放他人车位；

（四）不得超越车位线以外停放，影响行人和其他车辆的正常通行；

（五）不得在业主共有机动车停车位上擅自设置地锁及其他障碍物；

（六）不得在原始规划设计停车位之外的区域设置固定停车位；

（七）　　　　　 。

第五条　机动车位的购买与租赁

一户业主只能购买或者附赠一个机动车停车位；超出房屋套数的机动车停车位，一户业主可以多购买或者附赠一个。可售机动车停车位的受让人应当是本住宅小区的业主，不得转让给本住宅小区外的单位、个人。租用机动车位的业主享有该机动车停车位的优先购买权。建设单位尚未出售的机动车停车位，优先租赁给未购买机动车位业主的第一辆机动车停放。

本住宅小区原始规划全体业主机动车停车位（库）设置固定停车位的，按照“车辆登记先后”以及“业主优先、每户首辆车优先”原则排序，依次办理租赁手续。该类停车位分配情况，停车管理单位每　　　（年/半年）向全体业主公告；分配情况发生变更的，在　　　日内向全体业主公告。

本住宅小区原始规划设计停车位（库）之外的区域设置停车位的，均为临时停车位，优先满足本住宅小区业主、使用人需要，每日采取先到先停的方式。停车位满位后，业主、使用人应在本住宅小区外自行解决停车需求。

第六条　业主、使用人车辆的收费标准

（一）原始规划全体业主共有机动车停车位

1、本住宅小区设置固定车位的：

（1）地面

每户第一辆　　　车的租赁费为：　　　元/月；

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/月； 

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/月。

（2）地下

每户第一辆　　　车的租赁费为：　　　元/月；

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/月； 

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/月。

2、本住宅小区均为临时车位的：

（1）地面

每户第一辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）；

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）；

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）。

（2）地下

每户第一辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）；

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）； 

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）。

（二）原始规划机动车停车位之外区域设置的停车位

每户第一辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）；

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）； 

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）； 

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）； 

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/日（或月）。

（三）地下建设单位产权机动车停车位

每户第一辆 车的租赁费为：　　　元/月；

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/月；

每户第　　　辆　　　车的租赁费为：　　　元/月；

停车位物业费按照本住宅小区《物业服务合同》约定的标准由车位产权人支付。

第七条　外来临时停车的收费标准

（一）登记为亲情卡车辆的停车收费：每次停车　　　小时（含）以内免费；超过　　　小时（不含）至　　　小时（含）为 　　　元/辆。超过　　　小时（不含） 以上部分按外来车辆处理。

（二）外来车辆的停车费：每次停车　　　小时（含）以内免费；超过　　　小时（不含）后，每小时为　　　元/辆；每个自然日最高收取　　　元/辆。

第八条　收费凭证

车辆停放人应自觉按照约定交纳停车位物业费、租赁费、临时停车费。停车管理单位应加强管理，规范收费，不乱收、不多收、不漏收，收费后应向交费人出具专用票据，交费人应妥善保存票据备查。

第九条　公务车辆

公安、国安、消防、急救、环卫、公共服务、应急维修及其他行政机关等因工作需要的公务车辆进入小区，免收停车费；停车管理单位工作人员应及时引导和密切配合，并做好记录。

第十条　僵尸车辆

对于长期停放且不交费的机动车辆，业委会、居委会、停车管理单位可通过公告、电话等方式告知车主主动移走车辆。

车主拒不移车的，由业委会或停车管理单位自行或委托专业机构强制拖离， 因拖车产生的牵引、临时停放等相关费用，全部由车主承担。无法联系车主的， 业委会或停车管理单位应报请街镇综治、公安、城管等有关行政主管部门依法处理。

第十一条　残疾人车辆

本住宅小区业主持有残疾（下肢）证及 C5 驾照的，经业委会、居委会审核， 该业主、亲属购置的机动车车辆享有优先停放其住址附近停车位的待遇，停车管理单位视停车位使用情况就近指定机动车停车位停放。

第十二条　新能源车辆

1、本住宅小区业主　　　（同意/不同意）根据业委会提出的具体位置等要求，在停车管理单位监督下，在全体业主共用部分安装私人自用新能源车充电装置且与本住宅小区内新能源车主分时共享。

2、本住宅小区业主　　　（同意/不同意）根据业委会提出的具体位置等要求，在停车管理单位监督下，在全体业主共用部分安装本住宅小区专用新能源车充电装置，电费由用户自理。新能源车需要充电但专用充电装置车位被非需充电车辆使用时，业主之间应当相互理解、友好协商，并协助停车管理单位移动车辆。严禁此类停车位变相为新能源车的固定机动车停车位，

本住宅小区业主　　　（同意/不同意）将全体业主共用部分安装的本住宅小区专用新能源车充电装置对社会开放共享。

3、地下产权机动车停车位安装新能源车自用充电装置的，应当经产权人同意，并委托专业充电设施建设单位在停车管理单位监督下安装。严禁此类停车位充电装置对非本住宅小区业主、使用人开放共享。

新能源车充电装置不得影响消防车通行、登高作业和人员疏散逃生。

禁止新能源车飞线充电，停车管理单位要做好类似危害公共安全事件的发现、劝阻、报告工作，并配合相关部门及时做好排除危害的工作。

第十三条　违约的特别处理

（一）发生本专项规约第四条行为，经劝阻、制止无效的，停车管理单位应将违规车辆的车牌号及违规情节予以记录并告知业委会。

本住宅小区业主授权业委会可以在小区内公开曝光警示，累计　　　次公开曝光警示且无效的，　　　　　。

其中设置地锁的，停车管理单位可以　　　　　。

（二）因车辆停放或行驶不当，造成共用设施设备、绿化、道路或其他车辆损坏的，车主应当主动向停车管理单位报告，并负责及时修复或按照实际损害照价赔偿。对于隐瞒不报擅离现场者，经查实后，授权停车管理单位限制其车辆进入小区并由其承担赔偿责任。

（三）对故意损坏道闸、殴打停车管理人员、封堵小区出入口或通道等恶意行为，停车管理单位可报告公安机关进行处理或处罚，行为人须对其违规行为承担全部法律责任。

第十四条　本专项规约中有关专业用语的含义

（一）业主车辆，是指车辆行驶证上记载的车辆所有人姓名与本住宅小区房屋的不动产权属证书上记载的所有权人姓名一致的车辆。车辆所有人为单位，且本住宅小区业主为该单位法人代表、负责人或股东的，应提供市场监管等行政管理部门颁发的单位登记证明；车辆所有人为单位，且该车辆配发给本住宅小区业主使用的，应提供由该单位开具的车辆配发使用证明，并加盖与行驶证登记名称一致的单位公章。

（二）亲属车辆，是指车辆所有人与业主为直系亲属关系的（包括配偶、父母、子女、祖父母、外祖父母）车辆。车主本人应提供户口簿、结婚证或政府相关部门出具其他有关直系亲属关系证明。车辆所有人不在本住宅小区长期居住的，其车辆登记为外来的亲情卡车辆。

（三）租户车辆，是指房屋租赁合同与车辆行驶证姓名相符的车辆。若经查实租户有群租情况且拒绝整改的，则对该户不办理任何形式的停车登记。

（四）外来车辆，是指不属于本条前三款规定的车辆。

（五）僵尸车，是指停放在本住宅小区内长期不使用的机动车，且超过半年未支付停车位租赁费，或长期无人使用维护，导致外观严重污损、或车身严重残破、或车轮不全的无主车辆。

......

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来源：物业管理圈

主编：江雨

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