物业服务企业的义务范围和责任边界

出事故，找物业？

物业公司只有厘清自己的

义务和责任边界

才能避免当冤大头。

一、物业企业义务范围的确定

（一）物业服务企业的义务来源

物业服务企业的义务主要包括物业服务合同约定（约定义务）和法律规定（法定义务）两种来源。

物业服务合同中关于物业服务企业的服务范围的约定是界定物业服务企业义务的重要依据。

在特定情况下，基于公共利益的需要，无论物业服务合同是否有约定，法律直接要求物业服务企业承担相关的义务。

例如，《民法典》第一千二百五十四条第二款规定：“物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。”

物业服务企业的法定义务（部分）
序号	法条索引	法条内容
1	《民法典》第二百八十五条第二款	物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。
2	《民法典》第九百四十二条	物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。 对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
3	《民法典》第一千二百五十四条	禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。 物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
4	《物业管理条例》第四十五条第一款	对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。
5	《物业管理条例》第四十六条第一款	物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。

（二）物业服务区域范围的确定

从建筑物区域内部划分的角度来看，可将建筑物划分为业主专有部分和全体业主共有部分。

就业主专有部分而言，应当由业主（房屋所有权人）承担相应的维修、管理等义务。

就全体业主共有部分而言，只有在物业服务合同中约定由物业服务企业管理部分才属于物业服务区域，物业服务区域之外的部分，仍由全体业主共同管理或委托其他企业进行管理。

在物业服务区域内，并非所有的设备设施的维修养护义务均由物业服务企业承担，涉及供水、供电、供气、供热、通信、有线电视的，应由相应的单位依法承担物业管理区域内相关管线和设施设备维修、养护的责任。

当然，业主可将共有部分全部委托物业服务企业管理，在此情况下，物业服务范围与业主共有部分相同。

二、物业企业责任边界的确定

实践中，物业服务企业未能履行物业服务合同的约定产生损害后果的，一般应当承担相应的民事责任和行政责任。

（一）民事责任的确定

物业服务企业可能承担的民事责任主要包括合同责任和侵权责任两种情形。

物业服务企业承担侵权责任的请求权规范
序号	法条索引	法条内容	备注
1	《民法典》第一千一百九十八条	宾馆、商场、银行、车站、机场、体育场馆、娱乐场所等经营场所、公共场所的经营者、管理者或者群众性活动的组织者，未尽到安全保障义务，造成他人损害的，应当承担侵权责任。 因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。
2	《民法典》第一千二百四十一条	遗失、抛弃高度危险物造成他人损害的，由所有人承担侵权责任。所有人将高度危险物交由他人管理的，由管理人承担侵权责任；所有人有过错的，与管理人承担连带责任。
3	《民法典》第一千二百五十二条	建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由建设单位与施工单位承担连带责任，但是建设单位与施工单位能够证明不存在质量缺陷的除外。建设单位、施工单位赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。 因所有人、管理人、使用人或者第三人的原因，建筑物、构筑物或者其他设施倒塌、塌陷造成他人损害的，由所有人、管理人、使用人或者第三人承担侵权责任。
4	《民法典》第一千二百五十三条	建筑物、构筑物或者其他设施及其搁置物、悬挂物发生脱落、坠落造成他人损害，所有人、管理人或者使用人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。所有人、管理人或者使用人赔偿后，有其他责任人的，有权向其他责任人追偿。
5	《民法典》第一千二百五十四条	禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的，由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后，有权向侵权人追偿。 物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生；未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。
6	《民法典》第一千二百五十六条	在公共道路上堆放、倾倒、遗撒妨碍通行的物品造成他人损害的，由行为人承担侵权责任。公共道路管理人不能证明已经尽到清理、防护、警示等义务的，应当承担相应的责任。	物业管理区域内也可能存在公共道路、树木、窨井等
7	《民法典》第一千二百五十七条	因林木折断、倾倒或者果实坠落等造成他人损害，林木的所有人或者管理人不能证明自己没有过错的，应当承担侵权责任。
8	《民法典》第一千二百五十八条	在公共场所或者道路上挖掘、修缮安装地下设施等造成他人损害，施工人不能证明已经设置明显标志和采取安全措施的，应当承担侵权责任。 窨井等地下设施造成他人损害，管理人不能证明尽到管理职责的，应当承担侵权责任。
9	《物业管理条例》第三十五条	物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。 物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。	根据该条规定需要承担的是合同责任

（二）行政责任的确定

《物业管理条例》第三十二条第二款规定：国务院建设行政主管部门应当会同有关部门建立守信联合激励和失信联合惩戒机制，加强行业诚信管理。

物业服务企业的行政责任主要规定在《物业管理条例》第五十八条、第五十九条、第六十条、第六十二条、第六十三条。

此外，各地地方性法规或政府规章对物业服务企业的行为进行规范的，应当按照当地法律、法规的规定执行。

主编：江雨

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