物业常见侵权法律问题汇总

01. 公共管道堵塞，导致业主家中返水，造成的财产损失应由谁承担？

答：在共用管道堵塞的情况下，如何确认赔偿责任主体，关键在于确定管道堵塞的具体原因。
1、初始管道设计问题导致堵塞，造成管道返水，开发商应当承担相应责任；
2、业主私自违规改动管道，导致堵塞，造成管道返水，业主应当承担相应责任；
3、异物堆积导致堵塞，造成管道返水，如能明确责任主体，应由责任方承担，不能明确主体的，由楼上业主共同承担责任，业主有证据证明不可能丢弃的除外；
4、物业未按合同约定履行定期疏通义务导致堵塞，造成管道返水，物业应当承担相应责任；存在多种缘由的，应按过错承担相应的赔偿责任。
【相关法律法规】
《民法典》第五百七十七条  当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
《民法典》第一千一百七十二条  二人以上分别实施侵权行为造成同一损害，能够确定责任大小的，各自承担相应的责任；难以确定责任大小的，平均承担责任。
《民法典》第一千一百六十五条  行为人因过错侵害他人民事权益造成损害的，应当承担侵权责任。

02. 业主家中财物被盗，物业是否需要承担责任？

答：业主家中被盗，首先应当报警，由公安机关侦破案件，找到具体的侵权行为人。
物业公司作为服务机构，其提供的安保业务也只是一般的安保业务，被盗案件具有突发性，防不胜防。
如物业公司做到了合同中约定的定期巡逻等安保义务，并积极配合了公安机关的相关工作，一般而言不应由物业承担业主被盗产生的损失；但如物业存在管理过失，则可能认定物业服务存在瑕疵，从而导致物业费打折或承担补充赔偿责任等不利后果。
【相关法律法规】
《民法典》第一千一百六十七条  侵权行为危及他人人身、财产安全的，被侵权人有权请求侵权人承担停止侵害、排除妨碍、消除危险等侵权责任。
《民法典》第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
《物业管理条例》第三十五条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第四十五条  对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理。

03. 车辆停放在地下车库被刮蹭，物业是否需要承担赔偿责任？

答：物业公司对于小区业主的财务是有保管义务还是一般的安保义务，在于物业公司与业主是否签订了有偿保管合同或在物业服务合同中是否有保管义务条款。如物业协议中明确了服务费不包含车辆及财产的保险及保管费也未与业主签订单独的保管合同，物业公司则不用承担保管责任，但也应按照法律规定及合同约定履行安保义务。
【相关法律法规】
《物业管理条例》第三十五条   物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《民法典》第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

04. 业主因房屋漏水造成的损失，物业公司是否需要赔偿损失？

答：物业与业主所形成的法律关系应为物业服务关系而并非房屋买卖合同关系，物业不应承担保障房屋质量或后续维修的职责。
房屋出现质量问题，在质保期内由建设单位进行维修，在质保期外一般则需要动用专项维修资金。
作为物业服务人应当注意在房屋质保期内，应当尽到协调义务，包括将业主反馈的房屋质量问题反馈给建设单位等；在房屋质保期外，应当尽到协调申请专项维修资金的义务。
【相关法律法规】
《》第九条  房屋建筑工程在保修期限内出现质量缺陷，建设单位或者房屋建筑所有人应当向施工单位发出保修通知。施工单位接到保修通知后，应当到现场核查情况，在保修书约定的时间内予以保修。
《房屋建筑工程质量保修办法》第十四条  保修期限内，因房屋建筑工程质量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、财产损害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建设单位提出赔偿要求。建设单位向造成房屋建筑工程质量缺陷的责任方追偿。
《房屋建筑工程质量保修办法》第十五条  因保修不及时造成新的人身、财产损害，由造成拖延的责任方承担赔偿责任。 

05. 小区高空坠物致人损害，物业公司是否需要赔偿损失？

答：从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落物品，砸伤他人的，由抛掷物品人依法承担侵权责任；难以确定抛掷物品人的，除能够证明自己不是的外，由可能加害的建筑物使用人给予补偿。   
物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，未采取必要的安全保障措施防止高空坠物的发生，导致业主的人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
【相关法律法规】
《民法典》第一千二百五十四条  禁止从建筑物中抛掷物品。从建筑物中抛掷物品或者从建筑物上坠落的物品造成他人损害的由侵权人依法承担侵权责任；经调查难以确定具体侵权人的，除能够证明自己不是侵权人的外由可能加害的建筑物使用人给予补偿。可能加害的建筑物使用人补偿后有权向侵权人追偿。
物业服务企业等建筑物管理人应当采取必要的安全保障措施防止前款规定情形的发生，未采取必要的安全保障措施的，应当依法承担未履行安全保障义务的侵权责任。

06. 物业公司如何应对业主在共有部分“私搭乱建”？

答：在未经规划审批和无商品房买卖合同约定的前提下，业主在共有部分“私搭乱建”的行为是违法的。物业公司应当对违法行为予以制止，并及时向有关行政管理部门报告。
具体而言，在面对业主“私搭乱建”时，建议物业公司：
（一）履行制止义务物业公司发现业主或物业使用人存在违法建设行为的，可以首先口头劝阻。口头劝阻无效的，发送停止违法建设行为通知书和整改通知书，要求行为人立即停止违法建设并恢复原状。在发送通知书的过程中，应当注意做好记录，留存通知书回执、现场照片等相关证据。不配合签收通知书的，物业公司可以采取邮政快递的方式送达业主或物业使用人。
（二）履行报告义务违法建设行为依法应当由规划、城管等部门进行行政处罚或处理。建议物业公司制作《违法建设报告书》统一文本。
（三）联合业委会，发动善意业主，共同阻止“私搭乱建”行为。对于个别业主的“私搭乱建”行为，广大业主应联合起来共同阻止，业委会应当有所作为，通过《管理规约》的文件限制私搭乱建业主的投票权和选举权。
【相关法律法规】
《民法典》第二百七十一条  业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。
《民法典》第二百七十二条  业主对其建筑物专有部分享有占有、使用、收益和处分的权利。业主行使权利不得危及建筑物的安全，不得损害其他业主的合法权益。
《物业管理条例》第四十五条  对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。有关行政管理部门在接到物业服务企业的报告后，应当依法对违法行为予以制止或依法处理。

07. 小区地面湿滑摔倒，责任谁来承担？

答：物业服务企业应当按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。
如因保洁服务不到位造成的地面湿滑，物业公司对此负有过错，则应对业主的损失根据其过错程度承担相应的赔偿责任。
【相关法律法规】
《民法典》第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

08. 小区顶层露台漏水造成楼下业主财产损失，物业服务人是否应承担责任？

答：物业管理公司对小区建筑物的公共部分，有管理、维护的义务。小区顶层露台是属于专有部分还是共有部分，不能一概而论。
如果规划上专属于特定房屋，且建设单位销售时已经根据规划列入该特定房屋买卖合同中的露台，应当认定为专有部分的组成部分。
如果规划上并不专属于特定房屋，建设单位销售时亦未列入特定房屋买卖合同中，仅根据正常通行情况下只能从某户业主家内进入露台的情况，尚不足以认定该露台归该户业主专有进而认定物业服务人对该露台没有维护义务。
物业管理公司应当熟知自己管理中的物业管理区域情况，对于属于小区公共部分的小区露台，应当注意大雨时是否可能造成露台积水而发生泄漏的风险，如果物业管理公司未及时处理露台杂物，那么物业管理过程中可能存有过失，因此对于业主有证据证明的合理损失应承担赔偿责任。
【相关法律法规】
《民法典》第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。
《民法典》第二百八十一条  建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共用，经业主共同决定，可用于车辆、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应定期公布。

09. 业主在家门口及楼道堆放杂物引发火灾，物业是否需要担责？

答：小区的楼道不仅是业主进出家门的通道，也是小区居民的疏散通道，楼道作为公共空间，占用楼道空间堆放杂物极易引发火灾，轻则造成财产损失，重则危及人身安全，可能还会付出法律代价。
根据法律相关规定，引发火灾的直接责任人，一般要承担损害赔偿责任以及行政法律责任，构成犯罪的，还要依法承担刑事责任。
物业服务人作为小区公共区域的管理人，应当对于上述行为尽到及时制止、劝阻并要求其整改的义务，如相关人员拒不整改的，物业服务人可将上述行为上报给相关部门由相关部门进行处理，如因物业服务人存在管理过失的，则可能依据过错程度承担相应的责任。
【相关法律法规】
《高层民用建筑消防安全管理规定》第二章第四条  高层民用建筑的业主、使用人是高层民用建筑消防安全责任主体，对高层民用建筑的消防安全负责。
《高层民用建筑消防安全管理规定》第三章第二十条  禁止占用电缆井、管道井，或者在电缆井、管道井等竖向管井堆放杂物。
《高层民用建筑消防安全管理规定》 第三章第二十八条  高层民用建筑的疏散通道、安全出口应当保持畅通，禁止堆放物品、锁闭出口、设置障碍物。禁止圈占、遮挡消火栓，禁止在消火栓箱内堆放杂物，禁止在防火卷帘下堆放物品。
《高层民用建筑消防安全管理规定》 第三章第三十七条  禁止在高层民用建筑公共门厅、疏散走道、楼梯间、安全出口停放电动自行车或者为电动自行车充电。违反此规定的，由消防救援机构责令改正，对非经营性单位和个人处500元以上1000元以下罚款。

10. 车辆堵塞消防通道导致延迟救火，物业是否应当担责？

答：物业公司应承担部分责任。物业有义务保障小区道路的通畅和管理小区车辆的停放秩序，对业主堵塞消防通道的行为及时制止，拒不改正的应上报主管部门并保存好相应证据。
【相关法律法规】
《民法典》第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。

11. 排污管道堵塞，相邻业主是否负有排除妨碍的义务？

答：根据《民法典》和《物业管理条例》的相关规定，鉴于建筑物联体相邻的特殊性，堵塞位置确需相邻业主协助才能解决时，相邻业主间负有排除安全隐患的责任。
同时，物业服务企业作为物业管理主体，其对小区内公共设施、公共场所的安全负有保障义务，在存在安全隐患或其他情形时，应该予以解决。
【相关法律法规】
业主对于共用设施，如下水管道堵塞或存在安全隐患等问题，应及时通知物业服务企业，由其履行物业管理责任。物业服务企业应及时排除妨碍。
确需相邻业主配合的，应事先说明；在其坚决拒绝时，可以向法院请求相邻业主承担相应责任。相邻业主应本着相互理解、相互配合的心态，积极配合物业服务企业排除共用部位、共用设施设备存在的安全隐患。
《物业管理条例》第四十六条  物业服务企业应当协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，物业服务企业在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。
《物业管理条例》第五十五条  物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
《民法典》第二百八十八条  不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

12. 业主家中财产失窃，物业公司是否需要赔偿？

答：小区业主因家中财产被盗，要求物业公司承担赔偿责任，业主需要举证证明物业公司没有按照物业服务合同的要求履行义务，在履行物业管理职责过程中存在过错。
物业管理公司应提供证据证实自己在提供物业服务的过程中已充分尽到安全保障义务，以此来免除承担小区业主财产失窃的赔偿责任。如果物业公司在提供物业服务的过程中没有明显过错，则对业主的损失不承担赔偿责任。
【相关法律法规】
《民法典》第九百四十二条  物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。
《民法典》第一千一百九十八条  因第三人的行为造成他人损害的，由第三人承担侵权责任；经营者、管理者或者组织者未尽到安全保障义务的，承担相应的补充责任。经营者、管理者或者组织者承担补充责任后，可以向第三人追偿。

13. 车辆堵塞消防通道导致延迟救火，物业是否应当担责？

答：物业公司应承担部分责任。物业有义务保障小区道路的通畅和管理小区车辆的停放秩序，对业主堵塞消防通道的行为及时制止，拒不改正的应上报主管部门并保存好相应证据。
【相关法律法规】
《物业管理条例》第三十五条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《物业管理条例》第五十五条  物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。
《消防法》第十六条  机关、团体、企业、事业等单位应当履行下列消防安全职责：（四）保障疏散通道、安全出口、消防车通道畅通，保证防火防烟分区、防火间距符合消防技术标准。
《民法典》第九百四十二条  对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。

14. 楼上跑水楼下被淹，责任谁承担？

答：楼上跑水楼下被淹，责任承担主要从两个层面考虑。
其一，相邻关系。根据《民法典》，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。楼上业主应当在合理、安全范围内管理、使用房屋。因楼上业主原因造成楼下业主遭受损失，二者之间存在必然的因果关系。因此，楼上业主应当承担相应的民事赔偿责任。具体赔偿数额以楼下业主举证证明的损失数额计算。
其二，物业公司的赔偿责任问题。物业公司应当按照物业服务合同约定及相关法律规定，提供相应的服务。当然，针对楼上跑水楼下被淹这种情形，一般不在物业服务合同中进行约定。因此，仅能从法理上进行判断。物业公司是否需要承担责任，要看楼下业主是否证明物业公司存在怠于行使管理职责的事实与楼下业主遭受损失之间有直接的因果关系。
从物业管理角度看，物业公司在接到业主报修后，应当及时赶到现场，报警并采取关闭进水阀等应急措施，应当认定其履行了合理的物业管理职责。因此，建议物业公司建立突发事件应急预案，制定水、电类急修工作规程，以提高物业公司的应急处置能力。
【相关法律法规】
《物业管理条例》第三十六条  物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。
《民法典》第二百八十八条  不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。

15. 如果访客车辆停在小区内被损坏的，可以要求物业公司赔偿吗？

答：访客将车辆停放于小区，物业公司收取相应费用，双方之间并不成立保管合同关系。
首先，小区物业与专业的停车场地经营者不同，前者以服务小区居民为根本宗旨。小区物业允许非本小区居民之车辆驶入小区停放，其根本目的在于为访客寻访小区居民提供便利。
对于物业公司所收取的停车费用而言，就目前市场通行的停车费用收费标准来看，物业公司收取的费用数额及计费标准明显与专业停车服务的市场收费水平存在显著差别。物业公司负责小区的停车管理服务工作，其计时收取的费用应属管理服务费性质。
其二，要看访客的停放位置是否属于物业公司的服务范围内，若访客的车辆停放位置属于非停车区域、周围亦无监控设施，物业公司对该车辆亦无法进行有效的管控，双方之间并不形成保管合同法律关系。
其三，根据物业公司在小区内公示的停车管理规定，物业公司对驶入该小区的车辆履行的亦非保管义务，其收取的“停车占地费”并不具有保管费的性质。
综合以上，判断访客与物业公司形成的并非保管合同法律关系。物业公司不应对访客主张的车辆修理费承担违约赔偿责任。

主编：江雨

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