第三方正在疯狂搅局物业管理市场！

开发商自有盘丢失的最短时间：

一年半

业委会从成立到换掉前期物业的最短时间：

7个月

这两个“记录”发生在同一个小区！

第三方正在疯狂搅局物业管理市场！

业主们要警惕！

自有盘丢失的最短时间诞生

浙江省海宁市某小区2023年3月交付，2024年7月开发商自有物业（前期物业）被换，历时仅一年半。

该小区业委会2023年12月成立，2024年7月换掉前期物业，历时仅7个月。

在这一年半的时间内，小区先要达到成立业委会的条件：入住超过一半；然后完成了两件极难的事情：成立业委会和换物业，可谓神速。

很多小区努力了几年，连个业委会都成立不了。

难道是这个小区的业主特别团结？不是！

一盘散沙是所有小区业主的共性，这个小区肯定也不例外。

那么，神速是如何造就的？

第三方公司产生了极其关键的作用。

换物业的操盘手

苏州市高新区某小区业主向物业管理圈爆料：他们小区业委会在选择第三方公司时，设置了明显的排他性、歧视性条件，例如对第三方公司的评分中，要求提供苏州市区（不含大市）与业主大会或业主委员会签订的物业招标代理协议（含合同、发票、银行流水）。

业委会为什么敢明目张胆和第三方公司勾连，设置“萝卜坑”，业主们不能反对吗？

业主们还真没有权利反对！

来看相关案例。南京市江宁区某小区业主认为业委会为了换物业，花10万高价聘请第三方公司为顾问，没有事实和法律依据，严重损害了业主的合法权益，把业委会告上法庭，请求法院撤销业委会聘请第三方公司的决定。判决结果是业主败诉。

业主败诉的原因是，因为选择第三方公司是选聘物业的辅助性工作，不是业主大会决定的事项，由业委会直接说了算，业主们的意见是个屁。

由于业委会不熟悉物业法律法规，不懂里面的套路，要上班，没时间，换物业的操盘手实际是第三方公司。

钻了《民法典》的空子

南京某小区业主向物业管理圈爆料，他们小区正在换物业，第三方费用高达13万。

第三方费用明面上由中标的物业公司承担，实际最后还是业主负担。

这一大笔费用，为什么不是业主说了算呢？

笔者在中物智培物业法库搜索，物业管理和业委会方面的资料很多，却没有找到规范第三方行为的文件。

脱缰的第三方公司钻了《民法典》的空子，盯上业主“唐僧肉”，正在疯狂搅局物业管理市场。

《民法典》278条只对业主共同决定的事项做了规定，但没有规定业委会花钱超过一定数额（包括变相由业主买单的费用），必须由业主大会决定，不能由业委会说了算。

把花大钱的事也掌握在自己手里

业主们一定要在议事规则中，根据小区实际情况，用花钱的权限对业委会的权利作出限制。

这样既让业委会能做事，又能防止业委会权利过大，被不良第三方等苍蝇盯上，乱做事，搞腐败，搞乱小区，损害业主利益。

比如规定：

1、2000元以内的支出，经业委会主任、副主任2人以上（含2人）审核同意；

2、2000元（含）至2万元，由业委会全体成员过半数表决通过；

3、2万元（含）至10万元，由业委会全体成员、楼栋长、小区党支部（如有）过半数表决通过；

4、10万元（含）及以上的支出须经业主大会表决通过后执行。

业主们要把小区大事（《民法典》278条）和花大钱的事（包括变相由业主买单的费用），掌握在自己手里，以防投诉无门。

主编：江雨

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