【微访谈】解密财务部
房地产行业的营改增热点
访财务部宋部长
宋英
财务部：
负责公司会计核算、全面预算、决算、税务、资金管理、资产管理、财务监察审计、资金的筹措等工作。
起飞
小微菌
宋部长，您好！今天就房地产开发过程的有关税务及营改增的问题向您咨询。请您为大家简要介绍一下公司的主要税务及营改增对房地产行业的影响。
宋英
好的。
小微菌
宋部长，我们公司房地产开发过程大概需要缴纳哪些税款呢？
宋英
我们公司主营业务包括工程施工及房地产开发业务。作为企业来说，这两项主营业务均涉及增值税及附加；房地产开发业务还涉及土地增值税、土地使用税、房产税等特殊税种；企业经营所得按企业所得税法规定，必须缴纳企业所得税；另外像城市维护建设税、教育费附加、车船使用税、印花税、防洪费等均需要缴纳。
小微菌
好的，那就我们每位职工而言，除了缴纳个人所得税之外，公司内部奖金、稿酬所得等都需要缴税吗？
宋英
个人所得税是以个人取得的各项应税所得为对象征收的一种税。作为企业职员应就自己公司取得的各类所得扣除允许扣除的社会保险等项目后进行纳税，同时公司作为企业法人负有代扣代缴个人所得税的责任。另外根据《中华人民共和国个人所得税法》，所有在中国境内有住所，或者无住所而在境内居住满一年的个人，从中国境内和境外取得的所得，依照规定缴纳个人所得税。应税个人所得包括工资、薪金所得、劳务报酬所得、稿酬所得、利息、股息、红利所得等十一项均需依法纳税。所以，我们公司内部所发的奖金及其他稿费报酬等都需要按照个人所得税的缴纳比率及时缴纳。
小微菌
宋部长，自2016年5月1日起，营改增将建筑业、房地产业、金融业、生活服务业等全部纳入营改增试点，营业税退出历史舞台，增值税全面推开。营改增究竟是指什么呢？它具体有哪些特点呢？
宋英
营业税改增值税，简称营改增，是指以前缴纳营业税的应税项目改成缴纳增值税。营改增的最大特点是减少重复征税，可以促使社会形成更好的良性循环，有利于企业降低税负。增值税只对产品或者服务的增值部分纳税，减少了重复纳税的环节，是党中央、国务院，根据经济社会发展新形势，从深化改革的总体部署出发做出的重要决策。目的是加快财税体制改革、进一步减轻企业赋税，调动各方积极性，促进服务业尤其是科技等高端服务业的发展，促进产业和消费升级、培育新动能、深化供给侧结构性改革。
小微菌
那营改增实行之后对房地产行业有什么影响呢？
宋英
营改增对房地产行业的影响主要有以下两点：(1)房地产营改增有助于房企减轻税负，相对应企业的利润率也会因为税负的降低而提升，同时，营改增后将所有企业新增不动产所含增值税纳入抵扣，对于一线城市及其周边基本面良好的城市楼市而言也有积极影响。
(2)营改增后，房地产企业必须加强对采购环节的增值税专用发票的管理，充分考虑税负成本，尽量取得增值税专用发票。未来，由于在一般计税方式，为多取得进项税减轻房地产企业税负成本，房地产企业为尽可能多的获取进项税，会调整自己的产品结构，会更多推出精装修房、带家电等产品业务。
小微菌
好的。宋部长，那在营改增的大环境下，我们房地产开发商如何确认收入呢？
宋英
根据财税〔2016〕36号《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》和国家税务总局公告2016年第18号《房地产开发企业销售自行开发的房地产项目增值税征收管理暂行办法》规定，营改增后，房地产开发企业中的一般纳税人销售自行开发的房地产项目，适用一般计税方法计税，按照取得的全部价款和价外费用，扣除当期销售房地产项目对应的土地价款后的余额计算销售额。销售额的计算公式为：销售额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）。相应的增值税销项税额的计算公式为：销项税额=（全部价款和价外费用-当期允许扣除的土地款）÷（1+11%）×11%。不含税收入=含税收入-增值税销项税额。
小微菌
营改增对我们职工个人来讲最大的影响就是关于增值税专用发票的报销程序了，那关于增值税专用发票的报销过程中有哪些需要注意的问题呢？
宋英
增值税法对增值税专用发票的开具、取得、抵扣、重开等各项业务要求均比较严格，并且进项发票抵扣有明确的申报期限，所以企业对增值税发票取得和传递工作必须加以重视，严格传递流程控制，防止在传递过程中出现延误、丢失发票现象。
经办人员取得增值税专用发票后要及时传给所属项目财务人员，项目财务人员要将审核过的抵扣联及时传给法人单位，法人单位财务人员及时拿抵扣联去税局进行认证抵扣。增值税专用发票的邮寄应使用专门的快递公司，签订快递安全协议。开出的销项发票的发票联和抵扣联应分别寄送，防止同时丢失，建立传递记录登记制度，对发票传递情况做到可追溯查询，发票邮寄指定专人负责，接受方收到后要及时向传出方反馈信息。
小微菌
谢谢宋部长！宋部长的介绍，让大家对房地产开发过程的相关税收及营改增对房地产行业的影响等都有了比较全面的认识，特别地，大家对增值税专用票的报销制度也有了更细致的了解，感谢宋部长！
宋英
作为央企的房地产公司一直按照国家税法规定缴纳税款，营改增实行之后更是严格遵照执行，财务部对每位职工的个人所得税缴纳更是严守把关。关于增值税发票的报销程序，希望今天的交流能对大家有所帮助。
小微菌
谢谢宋部长，我们这期的微访谈就先到这里，咱们下期再见！
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编辑丨贺炳桂
审校丨龚 凌