【微访谈】解密市场开发部

房地产开发

访市场开发部部长方雪冰

方雪冰

市场开发部：负责公司投资业务的归口管理；负责收集土地等投资信息，审核项目建议书和项目投资可行性研究报告，提出投资决策建议（含建设成本概算）；负责项目的获取以及项目投资结果的后评价。负责组织完成房地产开发项目各个阶段的设计管理工作，组织牵头对设计单位招标选择工作，进行房地产产品标准化、系列化的基础研发与创新性研究、推广。

访谈

小微菌

方部长，您好！今天就大家关心的房地产开发的相关知识向您咨询。请您给大家简要介绍一下房地产开发流程及开发过程中可能遇到的一些问题。

方雪冰

好的。

小微菌

方部长，什么是房地产开发呢？

方雪冰

房地产开发是指在依法取得土地使用权的土地上按照使用性质的要求进行基础设施、房屋建筑以及租售经营的行为过程。

小微菌

我们房地产行业和建筑业的区别体现在哪些方面呢？

方雪冰

建筑业从事勘察、设计、施工、安装、维修等生产过程，它的生产结果是建筑物或构筑物。房地产业是发包方，建筑业是承包方，房地产业归属为生产和消费提供多种服务的第三产业，建筑业归属对初级产品进行再加工的部门，属第二产业。

小微菌

我们房地产开发流程是怎样的呢？

方雪冰

市场研究—投资决策—土地获取—产品策划—规划设计—开工建设—销售组织—竣工验收—物业管理

小微菌

国有土地出让方式或是地块获取的途径有哪些呢？

方雪冰

国有土地出让方式包括出让、划拨、承租等，其中出让方式包括招标出让、协议出让、挂牌出让、拍卖出让，挂牌出让和拍卖出让是目前房地产市场上开发商获取土地的主要方式。

小微菌

我们房地产开发过程中会涉及的政府部门有哪些？我们从政府部门取得的主要证件有哪些呢？

方雪冰

房地产开发过程中涉及政府多个部门，包括国规委、建委、计委、人防、消防、卫生防疫、环保、地震、水利、交通等等，取得的最主要的证件有：《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建设工程施工许可证》《商品房预售许可证》等。

小微菌

嗯，好的。方部长，我们公司项目决策的审批程序是怎样的呢？

方雪冰

公司的房地产开发项目在经过前期的市场调查和调研分析后，形成完善的项目可行性研究报告，报公司专业技术委员会、党委会、总经理办公会、董事会审批同意，上报集团公司通过，再报股份公司审核同意。只有符合股份公司和集团公司项目利益要求、风险可控的项目才能获准进行房地产开发。

小微菌

方部长，目前我们公司几大项目的进度是怎样的呢？公司是否有新计划新地块的开发？

方雪冰

目前柳州金色蓝庭项目已经进入收尾，余下车位在售；衡阳金色蓝庭项目一期已经交楼，二期在销售状态，销售良好；青岛金色蓝庭项目正在进行前期设计、报建等工作；柳州磨滩路项目前期工作取得良好进展；同时公司也在不断考察天津地区和山东地区的项目，争取尽早获取优质土地进行开发。

小微菌

十九大房地产调控政策的出台会给我们房地产行业带来怎样的机遇和挑战呢？

方雪冰

十九大房地产调控政策透露的未来房地产调控的目标，一是平稳房价，住有所居；二是多渠道提高住房供给。预计租赁住房制度将进一步落实，虽然可能会给商品房市场带来一定的冲击和影响，但长远来看，2020年GDP翻番是十三五规划经济增长的底线，未来三年GDP增速维持6.3%以上是必然之举，一二线城市仍有大量住房刚需尚未满足，三四线城市也有大量的棚户区需要改造，许多农业人口还有进城购房需求，在一定程度上可推动房地产市场健康发展，同时也适度拉动总需求。在旧城改造等方面，央企凭借实力具有得天独厚的优势，能够从中获取很多的土地开发机会。

小微菌

谢谢方部长的分享，我们这期的微访谈就先到这里，咱们下期再见！

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编辑丨贺炳桂

审校丨龚    凌