五美家事谈｜在遗嘱中设立居住权，让亲爱的ta有个安稳的家

案情回顾

王阿婆是陈阿公的第三任妻子，2012年，两人登记结婚。双方居住的房子是陈阿公2004年购买的，登记在陈阿公名下。2015年，陈阿公立下遗嘱并办理公证，决定由第一任妻子所生的儿子大陈来继承该房屋，同时王阿婆享有其中一间卧室的居住权，可以住到阿婆去世。2017年，陈阿公却把房子提前过户给儿子大陈。过户后，老两口还是照常居住，直到2021年1月陈阿公去世。老人一去世，大陈就以所有权人的身份找上门来、更换门锁，要求王阿婆限期搬离。

王阿婆了解到《民法典》设立了居住权登记制度，于是，拿出陈阿公的遗嘱公证书诉至法院，要求确认并保障其对房屋的居住权，同时要求办理居住权登记。

大陈辩称，房子购买于父亲与第二任妻子的婚姻关系存续期间，属于夫妻共同财产，父亲擅自设立居住权的遗嘱是无效的；而父亲与第二任妻子在2017年就共同以82万元的价格将房屋卖给了自己，说明父亲已经改变了主意，原来安排居住权的遗嘱不用再履行了；自己现在已经是房屋的所有权人，王阿婆的居住权没有登记就没有设立，不同意继续为王阿婆登记设立居住权。

争议焦点

1

陈阿公的遗嘱是否可以成为王阿婆享有居住权的依据？

2

陈阿公与儿子大陈的房屋买卖关系是否真实有效？   

3

房产已经过户给大陈是否影响王阿婆的居住权？

法院观点

法院审理认为，陈阿公订立遗嘱时虽然还没有居住权制度，但遗嘱自其2021年1月去世时开始发生效力，此时《民法典》已经开始实施，并增设了居住权制度，可以适用《民法典》关于居住权的相关规定。

从陈阿公与前妻的离婚协议以及前妻的陈述来看，离婚后，房子已完全归陈阿公个人所有，他有权利根据自己的意愿来处置房产。陈阿公订立遗嘱为王阿婆设立居住权，意思清晰、安排明确并办理了公证，符合遗嘱设立居住权的法定要件，并不需要在登记之后才发生法律效力。

陈阿公与儿子之间的房屋《买卖合同》约定价款10万元显然低于市场价格，与大陈口述约定价格82万元也不吻合，且无论是10万元还是82万元，大陈都没有实际支付购房款的确凿证据，再加上之后陈阿公向派出所反映的情况，可以佐证双方并非真实的房屋买卖关系。

陈阿公将房产提前过户给儿子，从客观结果上看与遗嘱安排并不矛盾，过户之后陈阿公也没有撤销遗嘱，并且主动向民警要求协调解决王阿婆居住问题，所以不能因提前过户就认为其改变了安置王阿婆居住的意思表示。大陈在获得房产所有权的同时，应当尊重陈阿公的意愿，尊重王阿婆享有的居住权益。

此外，法官从正常生活需求和相邻为善的角度，确认王阿婆对房屋的居住权还应包含该房屋的共用区域，以便其真正能够在房屋中安心居住。否则，机械地执行陈阿公遗嘱中仅指定一间卧室供王阿婆居住，会让王阿婆进不了门、出不了屋。

Q

什么是居住权？

A

居住权是一种用益物权，是指以居住为目的，对他人的住房及其附属设施所享有的占有、使用的权利，具有物权属性，是房屋所有权与使用权相分离的结果。

居住权具有专属性，即为特定人的利益而利用他人之物的权利，只能由自然人享有，不能由法人或其他组织享有。具有高度的人身依附性，居住权不得转让、继承，设立居住权的房屋原则不得出租，但是当事人另有约定的除外。

对于已经设立居住权并且居住权处于有效期内的房屋，即使第三人因购买和物权登记行为而取得对该房屋的所有权，也无法要求居住权人搬离其所购房屋。

Q

如何设立居住权？

A

居住权可以通过订立合同或遗嘱的方式设立。通过合同设立的应采用书面形式订立居住权合同，内容一般包括当事人的姓名或者名称和住所、住宅的位置、居住的条件和要求、居住权期限和解决争议的方法等条款，居住权自登记时设立，设立居住权原则上是无偿的。当事人也可通过遗嘱方式设立居住权。区别于合同设立，通过遗嘱设立居住权自继承开始时设立。

五美律师说

通过遗嘱设立居住权时要考虑房屋的未来使用情况，条款尽量清晰、明确。上面提到的案例，老人就只在遗嘱中写了：“我这一套房屋当中，留特定的某一间给我的老伴居住到她百年归老为止”，但未提及老伴在使用此房屋的时候，是否能使用房屋的公共区域，也由于没清晰列明细则，老人去世后。老伴就因房屋的使用问题与房屋的所有权人发生争议。

对于通过遗嘱设立居住权的房屋，五美律师不建议提前过户。如果将房屋提前过户给继承人，立遗嘱人将丧失对房屋的控制权，无论将来是想要变更遗嘱，还是说想要保证居住权人的合法权益，都会变得困难重重。

最后，设立遗嘱的同时，建议指定遗嘱执行人，以确保在遗嘱生效时居住权人的权益能够实现，同时也协助立遗嘱人实现遗愿。

律师介绍

李小非律师

广东五美律师事务所主任

广州市律师协会婚姻家事法律业务专业委员会主任

第六届广州仲裁委员会仲裁员

广东关爱妇女儿童服务中心主任

广东省三八红旗手

广州法律援助专家律师团成员

广东法学会婚姻家庭法学研究会常务理事

广东省地方法规政策性别平等咨询评估委员会专家组成员

广东省律师协会律师学院教师

广州市法院“家事调解员”

白云区婚姻家庭纠纷人民调解委员会调解员

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