学了这一招，交契税办产证可省一辆车

这篇内容两年前写过

这次就重新发一下

修正一些之前的小错误

并更新一下现在的政策

大家近期正好遇到交契税办产证

随意看看，或许会有些启发和参考

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业主心声

“要交契税了，又要吃土了！”

“主要是和父母共有一套，有点麻烦”

“契税最晚可以拖到啥时候交？“

老生常谈的问题，若干年前，父母购买房产时，写上子女名字，有共有房产，子女再购房产和办理契税时，于是出现了各种大坑小坑

最近某府交房办产证了，正好亲历了一些操作，和大家分享一些关键信息，供参考

购房贷款，这个是小坑

• 共有房产2011年1月28日（当时的上海购房新政）之前，且当时未婚，再购仍可按照首套来进行审核

• 2011年1月28日之后，结束，二套

• PS，有一个特殊情况，若预售合同在2011年1月28日之前，产证在2011年1月28日之后，沪太路静安（老闸北）交易中心可以认定首套，需要到交易中心档案室调资料，其余区交易中心如何认定未知，应该和静安政策一样

产证契税，这个是大坑

• 子女若名下和父母有共有房子，不论是不是2011年1月28之前之后，再购房产，都按照第二套来交契税，3%

• 若子女名下没有任何房子，其他任何一本绿本子上没有名字，那新购房屋，都按照首套来交契税，90平以上是1.5%，90平以下是1%，和普通非普通没关系

• 一个特殊情况，如果和父母共有时，未满18岁，那再购房，无论贷款还是契税，都可以按首套来算，这个情况基本发生在90后安家立业了

• 现在房子基本都是上千万了，1.5%的差额，就是15万+，整整一辆迈锐宝

• 很多人会说万一出遗产税怎么办，这个也的确是风险，但大方向的思路，叫做369抓现钞（省契税），以后的事情，以后再说

父母共有房屋，子女去名，关键套路

• 2015年之前，交易中心没有约定房产证上产权人份额的政策；2015年之后，交易中心可以约定各产权人的相应份额

• 从2015年开始，若和父母共有房产的产证，从未约定过份额，那可以先去交易中心，把子女份额降到1%，然后通过买卖方式交税去名

• 若产证在2015年之前进行过更新操作，例如父母去掉过一方名字，那就视为曾经约定过份额，无法再进行子女降份额操作

子女购房办契税，实操经验

• 实操建议，尽快去交易中心，先把子女份额降到1%后去名（直系亲属去名，税费还能打8折），然后子女新购房，可按照首套1%或者1.5%来交契税办产证

• 实操意义，去名的成本，远小于1.5%契税的差额，舍小钱（4位数），省大税（6位数），土豪若觉得烦可忽略

• PS，听说目前zf已经发文，要求交易中心规范操作统一手势，不能调整份额，所以趁目前还能操作，抓进先去降份额，这个操作没坏处

去名赠予方式的利与弊

• 若无法通过调整份额方式去名，但又想实现首套，不想多花1.5%的契税钱，还有种方式，叫做父母子女间的赠予

• 赠予方式的利，在于不用花很多钱，就可以实现去名，赠予方式的弊，在于这套房子若以后出售，赠予部分要额外交很多的税费

• 另外有一种极端情况，赠予后，父母名下没有其他房产，若干年后，这套房子若出售，可以免征相关赠予份额的额外交易税费，这个方法来自于交易中心税务窗口老法师的指导，供大家参考，暂时未听说实操案例，但是个思路

交契税办产证的新政

• 一共要去交易中心3次，各种材料原件都带好

• 第一次，是去税务窗口审税和交易窗口查房

• 第二次，5个工作日后，交钱

• 第三次，2个工作日后，红本子，就能领了

• 具体时间，以窗口单据为准，但基本一周内搞完

契税最晚可以拖到什么时候

• 有些业主，不急着办产证，契税暂时也不想交

• 那可以拖着，一般情况下，KFS和银行不会追着你要

• 近期部分的新楼盘，已经把交房后限期内要求业主办理产证的细则条款，写入了购房的格式合同里

• 因为若没有产证，银行就没有实质的质押权，所以从合同角度和权证抵押角度，KFS和银行，是可以要求业主在一定时间内办理好产证，并附有法律追溯权益

• 真想拖着，等到有法院传票时，再说吧

• 不过个人建议，如果不是太缺钱，早点办好也省心，房子也早点满2年，到时可以有更多置换的主动权，很多银行也都有契税方面的相关信用贷产品，例如工行的契税贷、农商的税费贷等

遗留一个开放问题，沟通交流下

• 有些土豪名下有两套房子，都还没办产证

• 总价不一样，1.5%  3%的先后，税费不同

• 具体哪套，可以作为第一套进行契税办理

• 有些说，先到窗口办理契税的，算第一套

• 有些说，之前系统里先网签的，算第一套

• 据说都是窗口的老法师说的，这下懵逼了

• 有实操经验的土豪来说说，可留言回复下

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