妈呀！地价170元/平，吹风卖万元！端州这个望江盘会玩……

最近，楼市君跟业内朋友聊起一个新盘：

罗定老板、囤地10年才开发、可望西江、楼面地价170元/平、吹风均价10500元/平。

哪个楼盘如此神奇？

楼市君今天要讲的是，位于端州旧城东的滨江嘉苑。

01.

仅两栋住宅，吹风均价10500元/平

该盘位于二塔路以西，塔东一路以南，直线距离西江约400米。

小区总建面约3.8万平，共两栋26层高住宅+三层商业，小区不大，规划有绿化和儿童游乐设施，物业费2.5元/平·月。

据销售称，两栋住宅将同时开售，具体时间未定，目前认筹1万可抵开盘3万优惠，吹风均价10500元/平，带装修，预计2023年底交楼。

户型共三种：约102平3房、约116平3+1房、约139平4+1房，两梯四户。

其中，约102平3房2厅2卫，无玄关，进门即餐厅，客厅出景观阳台，面向西江，厨房带生活阳台。

约116平3+1房2厅2卫和约139平4+1房2厅2卫，格局基本一致。

两户型均带入户花园，可做功能房，景观阳台望医院，厨房外生活阳台或可望部分西江景观，卧室均位于餐客厅一侧。

【102平】【116平】【139平】

需要一提的是，由于楼栋是工字型布局，所以会存在邻户对望的情况。

另外，虽然楼盘卖点是望江，但并非所有正对西江的小户型都可俯瞰西江。楼市君到小区周边溜了一圈，留意到项目南面住宅最高8层，其余多是3层自建房。

言外之意，滨江嘉苑两栋住宅，起码要9层以上，才能望得西江，低楼层只能望隔壁旧小区。

02.

囤地10年，楼面地价170元/平

了解完项目基本情况，我们来说说它的历史。

2011年，项目开发商肇庆市颐福房地产开发有限公司通过协议出让方式，以640.566万元的成交价拿得地块，不计算配建，折合楼面价约170元/平。

不过，别看楼面价这么低，但囤地成本可是相当高。

要知道，从2011年至2021年开发面市，历时10年之久。首先，立项两年内不开发要交土地闲置费，其次，还有土地增值税、资金成本、建造成本等。

面对这么一大笔费用，开发商也不傻，选择带装修销售，大概率是为了抵扣部分土地增值税。

据财务专业人士介绍，一份商品房销售合同，合同价是带装修的，可以抵扣硬装部分的税费，但具体计算十分复杂，楼市君也未能一一言明。

03.

紧邻新妇幼医院，周边二手挂牌单价7-9千

最后，楼市君说说项目周边配套。

小区紧邻肇庆第二人民医院、市妇幼保健院新院（在建），小区西面约100米有一间生活超市，超市内除了日常用品，还有生鲜水果杂货等销售。

距离项目最近的商业广场是星城广场，开车大概10分钟，若自驾前往益华国际广场或敏捷广场，用时则需约15-20分钟。

休闲配套方面，从小区出发，往南走大概200米就是元魁文创街区，与江滨公园的路程大概是400米。

整体来看，该小区附近居住氛围OK，日常生活也不成问题。

结合项目自身情况和周边配套，参考周边二手小区，如喜利天澜、江南美誉、朗晴海岸、水岸花城和东堤湾等，二手挂牌价7000-9000元/平。

你们认为江滨嘉苑吹风价合理吗？

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