普法便利贴｜法拍房戴上限购“紧箍咒”，竞买需谨慎

“便宜”“捡漏”“可遇不可求”

近年来，由于法拍房数量激增且受政策因素影响比较少，成为许多购房者眼中货真价实的香饽饽。2021年12月19日，最高人民法院发布了《最高人民法院关于人民法院司法拍卖房产竞买人资格若干问题的规定》（以下简称《竞买人资格规定》），对司法拍卖房产活动的限购问题进行了明确，虽然只有9个条文，但规定一经公布便引发广泛关注。本期闵法君择其要点进行解读，提醒大家予以关注。

房地产交易限购政策，是促进房地产市场健康平稳发展的重要举措。一段时间以来，司法拍卖是否也受限购政策约束，存在不同的观点，实践中也有不同的做法，《竞买人资格规定》对这些问题作出了明确回答。

#1

购房资格是参与竞拍的前提

《竞买人资格规定》第一条明确规定，人民法院组织的司法拍卖房产活动，受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的，人民法院不予准许。

据此，要参与竞拍，就必须符合房产所在地限购政策要求，要具备购房资格。否则无法获得参与竞拍的资格。

#2

参拍需承诺具备购房资格

司法拍卖以网络司法拍卖为原则，网络司法拍卖的受众多、分布广，在司法拍卖房产过程中，对所有参拍人的资格都进行事先审查并不现实。因此，参与竞买的主体要承诺具备购房资格。

#3

具备购房资格的时间是一个持续的期间

为了防止变相规避限购政策，《竞买人资格规定》要求，竞买人不仅要在参与竞拍的时候具备购房资格，在参与竞拍到出具成交裁定这段期间，都要保持具备购房资格。

#4

人民法院在出具成交

裁定时审查购房资格证明材料

一般而言，司法拍卖成交以后，人民法院应当出具成交裁定书。成交裁定书具有发生物权变动的效力，是竞买人获得房产所有权的法律凭据。

在房产司法拍卖过程中，出具成交裁定书之前，人民法院会审核买受人提交的自申请参与竞拍到成交裁定书出具之时具备购房资格的证明材料；如果不符合持续具备购房资格的条件，人民法院将不予出具成交裁定书。

#5

不符合购房资格的法律后果

《竞买人资格规定》明确要求竞买法拍房需要具备购房资格，而且参与竞拍时竞买人也要承诺具备相应资格。在此情况之下，竞买人如果不具备购房资格还参与竞拍，则要承担两方面的法律后果。一方面，竞买人即便是以最高出价成交，人民法院也不会出具成交裁定书，无法获得法拍房的所有权。另一方面，可能会承担悔拍、司法执裁等拍卖公告中明确的法律后果。如果被认定为悔拍，竞买人所缴纳的保证金将不予退还。

#6

虚构购房资格的法律后果

如果有人想通过虚构购房资格竞买法拍房，即便已经拍卖成交，当事人、利害关系人可以以违背公序良俗为由主张该拍卖行为无效。由此造成他人损失的，虚构资格的竞买人应依法承担赔偿责任。人民法院还可以根据情节轻重予以罚款、拘留；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

#7

全主体全方位的限购

值得注意的是，除了司法拍卖竞买人要受到限购政策的约束，流拍以后申请人接受抵债的，也受到限购政策的约束。如果申请人不具备购房资格，则不能申请以物抵债。

除了司法拍卖活动受限购政策约束，司法变卖活动，也受限购政策的约束。因此，只要是司法处置房产，所有主体都要受到房产所在地的限购政策约束。

法拍房的全面限购是严堵漏洞的重要手段之一，防止破除限购，避免炒房者钻空子。法拍房限购是房住不炒的重要体现，也向市场释放出打击炒房的明确信号。在此，闵法君还要提醒各位关注以下法拍房风险。

1

法律风险

如果处置的财产设定了抵押权，还设定了多个查封，竞买以后是否会出现无法过户或者需要承担抵押人责任的问题？

在司法拍卖程序中，需要对债务人的财产进行变价从而清偿债务，包括抵押权人的债务。一旦竞买了该房产，买受人所支付的价款将会优先清偿抵押权人（无论是否全额清偿），房产的抵押登记便会注销，然后过户给买受人。

具体的过户手续，是由法院出具成交裁定、协助执行通知书还有成交确认书办理，法院强制注销抵押登记、解除查封手续，强制过户。不需要抵押权人、债权人配合协助。

2

商业风险

商业风险就比较复杂，也需要商业判断，闵法君在此就不具体展开。竞买人需要亲自去实地查看标的物，考察区位情况，根据房屋现状综合评估价值，可以参考同相似地段、相同或相近户型的市场价值，然后合理出价。

3

实操风险

主要是包括以下问题：

租赁问题。“买卖不破租赁”的规定使得一些租赁关系不因房屋所有权的变化而变化，竞买人买下来以后，承租人仍然有权居住。但如果租赁关系在查封、抵押之后建立的，则不受这一规则的限制。因此，拍卖公告中往往会对租赁问题进行明确。

房屋腾退交接问题。对于空置的法拍房，房屋交接相对较快。有些法拍房有人占用，甚至抗拒交房，这种情况则需要法院强制腾退，需要一定时间，拍卖后可能无法短期内办理腾空交接手续。

水电、物业费问题。这些费用有些可能是要买受人自行承担，在竞买时要看清楚拍卖公告的内容，及时准确予以关注。

户口问题。这一问题属于公安户政管理范畴，法院无法处理，参与竞买之前，需要提前自行了解。

在这里闵法君提醒，上述问题，参与拍卖前，要仔细阅读网络拍卖的拍卖公告、注意事项、拍卖须知等文件。

司法拍卖很严肃，要慎重对待，不能视为儿戏，否则不仅要承担经济责任，还可能会受到处罚。

一、根据《最高人民法院关于人民法院网络司法拍卖若干问题的规定》第二十四条之规定，司法网拍成交后，买受人悔拍的，其所交纳的保证金不予退还。

二、根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第二十二条第二款之规定，重新拍卖的价款若低于原拍卖价款，所造成的差价、费用损失等，由原买受人承担。若其所缴纳的保证金足以弥补该差价等费用损失的，则以该保证金填补差价，原买受人无须另行承担责任。若其所缴纳的保证金不足以弥补该差价等费用损失的，则由原买受人承担不足部分。

三、根据《中华人民共和国民事诉讼法》及其司法解释之规定，对于在司法网拍中恶意抬价，扰乱司法拍卖秩序的买受人，人民法院可以对其罚款、拘留。

法律风险无须担心，商业风险自行判断，实操风险细读公告。司法拍卖要严肃，儿戏对待必严惩。

作者 ：执行局 周青松

责任编辑 ：陈淋清

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