新房预售阶段的坑，房地产老板踩了几个？
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房地产企业在预售阶段，会涉及预缴增值税、土地增值税、企业所得税等问题，以及相应的账务处理问题。
营改增之后，特别是在2018年、2019年诸多新税收文件出台后，又有了哪些新的变化？
笔者希望在此将其好好梳理，以供各位读者参考！
营改增之后，总局发布2016年第70号公告，对于营改增后的土地增值税计算的一些问题进行了明确，其中就提到预缴计算问题。
文件中首先明确了计算土地增值税的收入为不含增值税的金额，不论是新项目还是老项目皆如此。
文件中给出预缴税款计征依据计算公式为：
土地增值税预征的计征依据=预收款-应预缴增值税税款
按理说，既然公式已经明确，具体操作又有哪些问题？
笔者将为各位一一道来。
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是否必须使用文件中的公式来计算？
70号公告在描述上文公式时这样提到：“为方便纳税人，简化土地增值税预征税款计算，房地产开发企业采取预收款方式销售自行开发的房地产项目的，可按照以下方法计算土地增值税预征计征依据：”
在此之前，公告中已经明确土地增值税的应税收入不含增值税。
既然不含增值税，那么按正常的价税分离换算公式应为：含税收入÷（1＋税率/征收率），这与文件中的计预征计征依据并不相同，且文件中公式计算的计征依据会大于价税分离的计算方法。
那么，文件中所说的 以“为方便纳税人计算”，而采用这样的计算公式，理由似乎并不充分，因为用价税分离公式计算似乎更为方便。
还有，文件中用“可按照以下方法”，“可”的意思应是非必须，但问题是并没有给出其他计算公式或方法。
那么上述价税分离方法计算的是否也在“可”的范围内呢，这就不得而知了。
由此，实际操作中，是否只能采用文件中的公式计算，是否可以采用价税分离方式计算就成为争议点。
笔者虽然认为按价税分离法计算也是比较合理的作法，但由于总局未明确给出其他“可”的范围，出于谨慎原则，在实际操作中建议还是采用文件所列示的公式计算较为保险。
按揭或分期收款时如何确定预征依据？
在按揭或分期收款时，并非一次收到预售房的全款，那么是按实际收到的款项还是应按预售全款计算？
实际上此问题应该已经明确，文件的计算公式是以“预收款”为基数计算，那么尚未收到的款项，是不需要进行预缴的。
预缴税款的时间为企业次月申报本月的土地增值税时，进行预缴。
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回迁安置房、无偿赠送房等视同销售的情况，是否需要预征？
同第2点，此问题应该已经明确，回迁房与无偿赠送等视同销售的情况，如未收到款项，则无“预收款”产生，此时并不负有预缴税款的义务。
当然，上述视同销售的情况，虽然可不预缴税款，但在土地增值税清算时，仍应按规定计算应税收入。
关于预征率
根据总局《土地增值税暂行条例实施细则》的规定，预征的办法是由各省、自治区、直辖市地方税务局根据当地情况制定。
所以预征税率各地不尽相同，以深圳市为例，目前仍按深地税告[2010]6号规定执行：即普通标准住宅按销售收入2%预征，别墅为4%，其他类型房产为3%。
如为其他地方，需要查询当地最新预征率的规定执行。
诚意金、认筹金、订金、定金之类款项是否预缴土地增值税？
笔者在《重大情况！！！房地产预售阶段增值税的几个问题》中已经对此类收款是否预缴增值税进行论述。
而土地增值税计算预征的依据仍是以“预收款”为基础，所以土地增值税预征问题应与增值税预征问题相同。
笔者观点，如果尚未签订预售合同，并不确定买房者可以购买到此套房产。
此时房地产销售的行为未成立，未发生纳税义务；当预售合同签订后，上述款项一般会转为预收款，此时应按规定预缴税款。
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增值税税率调整对预缴土地增值税有什么影响？
2019年3月20日，财政部、税务总局、海关总署联合发布了2019年第39号公告。
从2019年4月1日起，销售不动产税率由10%调整为9%，简易计税项目仍为5%不变。
但由于文件所列公式为：预收款－应预缴增值税税款，所以计算并不受增值税税率调整影响，只有到土地增值税清算时才会影响计算。
土地增值税的会计核算
按规定，房地产企业在预售时预缴土地增值税，清算时多退少补。
由于预售时并未达到收入确认条件，所以按照权责发生制与配比原则，预缴的土地增值税不应归属于当期，应暂计入应交税费借方。
在结转收入时，虽可能尚未进行土地增值税清算，预缴的税款应结转至税金及附加科目，还应按测算清算应补缴的税款进行土地增值税的预提。
举例：预售房款总价为109万元，假设为一般计算项目且于2019年4月1日后出售，根据2019年第39号公告规定，调整后不动产销售增值税税率为9%，假设土地增值税预征率为3%。
应预缴的增值税＝109/(1+9%)*3%＝3万元
应预缴的土地增值税＝（109-3）*3%＝3.18万元
预缴税款时会计处理：
借：应交税费-土地增值税 3.18万元
贷：银行存款 3.18万元
收入结转时会计处理:
借：税金及附加-土地增值税 3.18万元
贷：应交税费-土地增值税 3.18万元
假设测算应补缴土地增值税为5万元
应预提土地增值税＝5－3.18＝1.82万元
预提土地增值税会计处理：
借：税金及附加-土地增值税 1.82万元
贷：应交税费-土地增值税 1.82万元
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