样板间、售楼部的成本在土增税前扣除要看情况

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售楼部和样板间是房地产企业建设的临时设施。

房地产开发商为加速去化速度，通常会在主体完工前在主体内外修建售楼处和样板房，这些售楼处和样板房多为临时建筑，最终或被拆除，或移作公共配套设施用房或无偿移交政府，或对外出售、投资、赠送等。

由于目前的土地增值税相关规定中，并未明确说明售楼部、样板间应当视为开发建设费还是视为营销费而在实务中存在诸多争议。

下文我们从政策描述开始，然后对不同情况下不同处理进行分类比较来深入探讨一下：

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政策描述

《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》财法字（1995）6号文件：开发成本包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

其中开发间接费是指直接组织、管理开发项目发生的费用，包括工资、职工福利费、折旧费、修理费、办公费、水电费、劳动保护费、周转房摊销等。

《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》国税发（2006）187号文件：房地产开发企业开发建造的与清算项目配套的居委会和派出所用房、会所、停车场（库）、物业管理场所、变电站、热力站、水厂、文体场馆、学校、幼儿园、托儿所、医院、邮电通讯等公共设施，建成后归全体业主所有或无偿移交政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业的，其成本费用可以扣除；

建成后有偿转让的，其成本费用也可以扣除，同时需计算收入。房地产开发企业销售已装修的房屋，其装修费用可以计入房地产开发成本。

不同情况下的处理

在项目主体内外修建售楼处和样板房，最终被拆除的情况：因售楼处和样板间最终被拆除，从始至终并未涉及到销售或视同销售。

因此无需确认收入是毫无疑问的。那么这笔费用能否在土增税清算当中计入扣除项目呢？

我认为在此种模式下的售楼处、样板间建设并未直接服务于开发产品的建设，而是仅仅作为促进去化，服务于销售的一个临时设施。

参照2017收入准则对成本与费用的定义，这些支出为旅行合同而发生，但未反应在合同价格中，归属于销售费用更为合适。

因此，此项支出应当计入当期损益，而不能归属到开发成本，也不能享受土增税清算的加计扣除。

在项目主体内外修建售楼处和样板房，最终用作小区公共配套设施或无偿移交政府的情况。

因为其建设主体最终用作小区公共配套设施或是无偿移交政府，其建设发生的支出应当归属于公共配套设施费，归属于开发产品成本，在发生的当期计入资产，并且在土增税清算中享受加计扣除。

在项目主体外修建售楼处和样板房，最终对外出售、投资、赠送的情况。

此种情况下，营销设施所使用的建筑主体本身就属于开发产品的一个组成部分。

当最终实现销售后，会产生收入，因此其建设发生的支出应当属于开发产品成本，在发生的当期计入资产，在土增税清算中享受加计扣除。

当然对后两种情况，中间若发生的因营销与最终销售或移交的装修要求不一样而导致拆除重装而发生的装修费用。

仍应当参照第一种情况的处理，归入销售费用并计入当期损益更为合理。

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