房地产收购项目，你要“票”了吗？
前言
房地产收购项目，大部分都涉及到上亿级别直接或者变相的土地交易款项。有些项目看上去“性价比”很高，实际为未来繁重的房地产税赋埋了“雷”。
1、以股权交易模式收购房地产项目，股权交易款无法作为土地成本入账
房地产收购项目中，外部房地产开发商为了降低特定区域的房地产项目获取难度，会选择与当地的开发商进行合作，以保证顺利打入特定市场。
作为项目交割层面简单易执行的操作手法之一，股权收购方式被广泛使用。
此种方式下，可以通过收购项目公司百分之五十以上股权的方式，既拥有了项目公司的实际控制权和主要利润，又绑定了项目公司的原始股东作为利益共同体，以规避房地产项目开发过程中，出现被原始股东隐匿的不可预计风险。
然而明显优势下也存在着明显的缺陷，根据国税发〔2009〕91号文第二十一条的相关规定，取得土地使用权所支付的金额，才可作为土地增值税扣除项目，享受加计扣除。
股权收购模式下，收购方股权款项虽然其实质为获取该项目土地，然而作为间接获取土地成本，此部分款项既不会在被收购的房地产项目公司账面上显示，也无法作为获取土地所支付的成本进行扣除及加计。
对于拥有高利润及高净值的一线城市房地产收购项目，股权收购方式所额外导致的未来税赋支出，将额外明显，直接影响该项目未来的投资收益情况。
2、被收购项目前期，获取土地过程中的相关票证合同是否齐全，将直接影响未来可抵扣的开发成本
许多拥有一手土地开发资源的项目公司股东，自身由于资金实力及开发经验限制，会寻求与资金实力雄厚的国内知名房地产集团进行合作。
然而也由于有限的房地产开发经验，导致其在前期获取土地过程中，对于相关票证的获取、留存以及保管，未引起足够重视，直接影响未来土地增值税清算过程中可用于抵扣及加计扣除的房地产成本基数。
例如，在城市更新或三旧改造项目中，项目公司经常会出现现金支付被拆迁人员补偿款，未获取被拆迁人员现金收据，未签订拆迁补偿合同，或者银行转出的拆迁补偿款与实际被拆迁人账户不一致等情况。
根据国税发〔2009〕91号文第二十二条第三项，审核重点关注事项的规定“拆迁补偿费是否实际发生，尤其是支付给个人的拆迁补偿款、拆迁（回迁）合同和签收花名册或签收凭证是否一一对应。”
项目公司需完整留存前期与拆迁补偿、搬迁补偿、清租补偿、苗木补偿等相关的所有支付材料，包含并不限于，各类补偿合同、被补偿方收取的补偿款项收据、项目公司通过银行转给被补偿人的补偿款回单等，以便于完整核算可计入房地产开发项目的真实成本以及可抵扣金额。
重点
如何在房地产收购项目中，有效规避前期埋下的“雷”对后期税赋产生的影响，建议如下：
1、在以股权方式收购房地产项目的时候，提前对未来需承担的房地产税赋进行测算，以便于对土地溢价款（股权溢价收购款）不可抵扣及加计的影响作出预判，通过调整土地估值的方式，将部分潜在成本转移给被收购方共同承担。
2、在收购项目公司前，针对被收购公司的账务处理情况、前期单据支付、收款收据、发票、合同等的完整性、真实性、合法性做全面尽职调查。对于对未来房地产开发项目税赋产生直接影响的事项，在收购前要求被收购方进行整改及补充，以保证票据资料的完整性，规范性。
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