被拆迁方为企业，拆迁款该怎么定？

三旧改造或城市更新项目中，房地产开发商面对的被拆迁主体不仅仅是个人，很多情况下，需要被拆迁的地块，属于公司名下。

拆迁项目中，被拆迁方一般都具有一定的议价能力，在谈判过程中会提出由执行拆迁的房地产开发公司承担所有相关税费，在此种情况下，被拆迁方如为企业，所需承担的相关税费就会相应增加，主要为额外承担的企业所得税。

那么这部分需额外承担的企业所得税，该不该纳入拆迁补偿款总金额，还是作为房地产开发公司的一项不可税前抵扣支出，成为拆迁补偿协议需缴纳的连带税费支出，代被拆迁公司直接缴纳？各自的做法有不同的优势。

假设一房地产开发项目，被拆迁公司希望最终收取的税后补偿款为1个亿，该被拆迁公司需承担的企业所得税率为25%。

1） 拆迁补偿协议金额不含企业所得税：房地产开发公司需额外承担的企业所得税金额为1亿*25%=2500万。拆迁补偿款总支出为1.25亿。

2） 拆迁补偿协议金额含企业所得税：公司需额外承担的企业所得是金额为1亿/75%*25%=3334万。拆迁补偿总支出为1.34亿。

通过以上简单测算，我们来看下不同处理方式下，各自的拆迁成本支出以及对未来房地产开发公司税务清算的影响。

一、当使用第一种方式进行拆迁协议签订的时候，房地产开发公司与被拆迁公司签订的拆迁补偿款为1个亿，相关交易税费由房地产开发公司承担。则：

1. 房地产开发公司在支付一个亿拆迁补偿款给被拆迁公司，同时，还需向被拆迁公司支付2500万的企业所得税费，以用于缴纳被拆迁公司需申报缴纳的企业所得税。

2. 房地产公司账面拆迁支出为1.25亿，但其中2500万由于税费缴纳主体为被拆迁方，遂房地产开发公司未来不可将其用于房屋销售过程中增值税、土地增值税以及企业所得税的抵扣。

3. 假设房地产开发公司未来土地增值税清算的税率为30%，则该2500万不可抵扣支出将直接产生以下影响：

1) 可用于加计扣除的开发成本将减少2500万，即，土地增值税需多缴2500*1.3*0.3=975万，且此影响将随着土地增值税的最终适用税率增加而增加。

2) 增值税需多缴2500/(1+9%)*9%=206.42万。P.S 拆迁补偿款可用于抵减增值税计税销售额。

3) 企业所得税需多缴  2500*0.25=625万。

4. 使用第一种方式进行拆迁补偿签订，房地产开发企业于未来项目运营及清算过程中需累计多缴税费1806.42万元。

二、当使用第二种方式进行拆迁协议签订的时候，房地产开发公司与被拆迁公司签订的拆迁补偿款为1.34亿，相关交易税费由房地产开发公司承担，被拆迁公司自行申报。则：

1. 相比第一种方式，拆迁款项支付时，需向被拆迁公司多支付900万。 

2. 房地产开发公司可入账的拆迁补偿成本为1.34亿，且此部分支出可全额作为房地产开发成本用于后期抵扣房地产开发公司的企业所得税、增值税以及土地增值税。

3. 假设房地产开发公司未来土地增值税清算的税率为30%，则多付的3400万拆迁补偿款将直接产生以下影响：

1) 可用于加计扣除的开发成本将增加3400万，即，土地增值税可少缴3400*1.3*0.3=1326万，且此影响将随着土地增值税的最终适用税率增加而增加。

2) 增值税可少缴3400/(1+9%)*9%=280.73万。P.S 拆迁补偿款可用于抵减增值税计税销售额。

3) 企业所得税可少缴  3400*0.25=850万。

4. 使用第二种方式进行拆迁补偿签订，房地产开发企业于未来项目运营及清算过程中，可少缴税费2456.73万。

通过以上情况对比可看出，假设房地产开发公司拥有较宽裕的现金流，且拥有提前支付额外现金的能力，可酌量考虑使用第二种方式与被拆迁公司进行拆迁款项谈判。在土地增值税税率仅为30%的情况下，不考虑现金价值产生的影响，第一种方式下，房地产企业为获取此地块的实际支出为：1.25+0.181=1.431亿元。第二种方式下，房地产企业为获取此地块的实际支出为：1.34-0.246=1.094亿元。

由于每家房地产开发公司的融资能力、资金实力以及融资成本均不相同，遂通过以上测算就轻易判断两种方式的优劣会有失偏颇，但不失为拆迁协议的谈判模式增加了一种新的选择。尤其对于土地增值税的影响，随着使用税率的增加，相关节税效果将进一步增强，甚至可完全消除前期支付拆迁补偿过程中需承担的额外税金，对房地产开发企业的影响。

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