聚焦交付力Plus① | 项目解读篇：优秀项目交付力全解析
前 言
随着地产行业的黄金白银时代回归青铜期，房企经营也从粗放型增长模式转向低利润、低增长、低杠杆的内生型模式。置身行业加速变轨的阵痛期，坚持长期主义发展战略已成为房企共识。其中，“产品力”当之无愧成为房企践行长期主义的立足之本。产品力从广义而言，不仅表现为设计力，更体现在实际交付层面的优势。交付力是房企对项目设计的兑现、对施工质量落实把控、对业主服务的跟进。
在房住不炒政策调控主基调下，“交付”被赋予更重要的意义。在房地产调控稳地价、稳房价、稳预期的“三稳目标”下，保竣工、保交付才能保障房地产业良性循环和社会健康稳定发展。同时，交付力即最佳品牌宣言，在房企偿债压力加剧的行业背景下，调动一切资源保竣工、保交付是确保企业现金流健康、盘活资金的关键环节和优先工作。
房产交付引发的相关纠纷一直是民生热点，建筑和装修质量问题、规划变更、延期交房、虚假承诺、交标降低、面积缩水等等近年来屡见不鲜。什么才是好的交付力，俨然成为新形势下对房企提出的重大课题。
匠心得天下。在众多房企重视产品力，尤其是交付力提升的背景下，除了交付及时、交付质量等传统指标外，不少规模房企致力于打造更高品质、更人性化、更重视客户体验的产品交付环节和交付标准，以硬核交付力赢得市场口碑、获得行业公信、驱动稳健发展。
文/ 克而瑞产品力研究中心
室内空间从视觉效果到细节多维度考量
室内空间是住宅产品交付中与用户体验最为贴近的环节，优质的住宅产品室内空间应充分彰显“从用户生活角度出发”的产品逻辑，考虑业主的实际生活和心理需求，创造符合人居迭代步伐的住宅产品。对比销售阶段住宅的“产品力”，室内空间“交付力”聚焦更细致，关注范围也从各室内构件的设计风格、户型布局、精装品牌档次，拓展至室内实际视觉效果、产品工艺细节、人性化细节、交付设施丰富度等维度。
1、色彩、线条、材质共同塑造室内空间“素颜美感”
区别于销售阶段的样板间，在交付环节，室内空间的视觉效果不再加持各类软装的粉饰，而是通过地板、墙面、门窗、吊顶、收纳系统等更为基础的构件展现住宅产品的“素颜美感”。住宅产品中的“素颜王者”往往可以通过和谐高级的色彩搭配、层次鲜明的线条形态以及富有质感的材质组合为住户日后的全屋装修设计打好底子。
如在客厅中，采用木饰面、大理石与金属线材的组合，不同材质的肌理营造出丰富的视觉层次，以大面积低饱和度的米色与灰色为主色调，深色系金属线条穿插其中，色彩干净简约，却更凸显室内精装材料的高级质感。电视背景墙的不对称线型设计更为整体视觉效果增添了几分个性与脱俗，营造出低调简约、大气雅致的整体调性。
△优秀室内空间客厅案例示意
2、精细化施工管理，让工艺细节汇集匠心
工艺细节是评判房企室内精装交付质量的重要指标，同时也是交付投诉维权的重灾区。渗漏、墙体开裂、空鼓、接缝处理不当等弊病让部分房企在在交付环节屡次“翻车”，这些问题的出现，正说明提升品控标准和精细化施工管理对于房企交付的意义所在。
一些房企根据图纸深化、样板先行、工艺工序培训等施工管控方法，在施工展开之前对样板间进行评审和验收，及时发现并完善设计构造、选材、施工工艺等方面的不合理之处， 对容易出现渗漏、空鼓等问题的细部提出专项解决方案，通过严格的过程质量管控，让交付住宅产品更精致、更耐用，有效减少日后使用隐患。
如严格控制过门石与木地板基层高低差，或中间用金属线条过渡，让收口更精致，行走更顺畅。地砖通过镜面打磨、剪裁排版，使石材形成自然衔接的效果，视觉上呈现出舒适的流动感。同时，严密的地面接缝处理也让日常清洁更加轻松便利。
△优秀室内空间客厅案例示意
3、人性化细节提升住户生活幸福感
除此之外，室内空间的人性化细节也很大程度影响着用户的生活体验。如厨房台面、卫生间台盆边缘增设挡水条，可有效防止水流至柜体内部或滴落地面；玄关配备感应灯，再也不用摸黑找开关、找拖鞋，提升归家的温馨感；卧室床头插座配备USB接口和静音开关等，这些小小细节却能明显提升住户的生活幸福感，彰显着房企对用户的人性化关怀。
△优秀室内空间人性化案例示意
4、丰富的交付设施，满足多样化人居需求
室内空间交付设施的品质和丰富度，彰显着房企对人居标准的孜孜追求，也是提升住宅产品交付满意度的重要加分项。如在玄关、卧室等空间配备“藏露有度”的收纳系统，让空间功能配置合理化；全屋配备中央空调，厨房配备油烟机、燃气灶、消毒柜、水槽一体洗碗机等，让家居功能“一步到位”。
△优秀室内交付丰富性案例示意
公共区域关注整体效果与功能属性
公共区域是业主归家动线的必经之地，从地下车库及大堂、电梯及电梯厅，到楼东大堂，一个优质的公共空间一方面在感观上让业主享有一个舒适的归家过渡体验；另一方面，完备的地库、电梯等功能性设施，叠加智能化门禁系统以及便民雨伞、信报箱、垃圾桶、装饰镜等人性化便民配置，为业主营造尊贵、周到、便利的归家感。
1、通过用材、线条、装饰的讲究，打磨公区整体效果
优秀的项目善于通过对装饰材料及线条的合理组合，呈现特定的风格效果，并且在公共区域从地上到地下部分合理运用，变动中体现风格一致性。与此同时，对用材的讲究、拔高的层高、与架空层联动的设计，以及艺术装置的点缀等，均为项目公共区域的整体效果加分。
△优秀大堂及地下大堂案例示意
2、采用BIM优化设计以及色块分区，地库功能性凸显
地下车库是通常商品住宅类产品的重要一环，其合理排布设计而体现出的功能性属性尤为重要。其中采用BIM技术优化设计将成为项目亮点，同时利用色块分区、灰白强对比数字标识、人车分流、自动感应灯设计，均为地库功能性加分。此外，吊顶设计、美化管道、环氧地坪等设计，增加车库品质感。
△优秀地下车库案例示意
3、智能化设施兼顾安全与效率，人性化配置为公区增加温度
公共区域在美观、品质感、功能性强的基础上，智能化和人性化设施将为其锦上添花。其中，智能门禁系统、智能识别道闸系统、车牌识别系统等智能化装置一方面保障了社区安全性，另一方面提升了车库管理效率；而感应灯、一氧化碳探头、便民雨伞、装饰镜、沙发、茶几、信报箱、大堂及电梯空调、充电桩、储物柜等便民化设施则从各个维度保障了业主归家及出行的便利度，体现了人性化关怀。
建筑立面从工艺细节与整体融合中渗透品质感
建筑立面作为住宅的“外衣”，不仅是项目颜值最具代表性的展示，彰显着建筑的审美价值，同时也深刻影响着住宅的建筑性能。对比项目销售阶段，交付环节中，外立面的材料质感与工艺细节将会得到更真实地展示，建筑立面也会和社区园林景观共同形成一个视觉整体，在相互融合渗透中共同奠定居住空间的生活基调。
1、在材质肌理与工艺细节中，洞见项目品质感
在交付阶段，住宅立面的材料质感和工艺细节将在自然光影下接受“无滤镜”的实景考验。以现代极简风格立面为例，采用米白色铝板、木纹饰面铝板、碳黑色铝材线条的组合，通过干挂技术以及严苛的接缝处理，整体线条利落干净，木纹饰面铝板搭配大面积玻璃，让建筑在简约高级中增添了质朴温柔的气质。此外，干挂铝板保温、隔热、抗腐蚀的特性，也让住宅拥有了更优秀的建筑性能。
△优秀交付外立面案例示意
除此之外，玻璃幕墙等立面材料能在不同时段的阳光或灯光下呈现出多样的视觉效果，在自然实景中更显清澈通透的光影魅力。
△优秀交付外立面实景光影效果示意
2、立面与园林社区相互融合，形成视觉整体
建筑立面不仅要呈现建筑本身的美感，更要与社区园林景观相互融合，共同铸就项目整体的风格、气质与审美基调。
以新中式风格为例，灰白色石材呈现出沉稳的建筑基调，深灰色铝板穿插其中，线条简约有序，让隐循讲究、放松且不张扬的建筑语言得到充分表达，建筑形态与园林布局形成和谐的几何线条，演绎出平静素朴的东方文化内涵，视觉上毫无割裂感，而是在微妙的融合中更显张力。
△优秀交付外立面案例示意
园林景观追求自然、空间与人的和谐统一
园林是“生活艺术化，艺术生活化”的产物。园林景观旨在为业主创造一处与建筑本体协调，符合人居便捷、舒适、健康、和谐的“世外桃源”，承载着人们对物质和精神的双重需求功能。社区园林景观不仅是人与自然重要的交集，甚至还是评判住宅品质的第一印象。
在项目销售阶段，通常只能通过示范区、效果图、三维效果模拟等构想未来园林景观。而在交付时，主要聚焦于绿化生态资源与园林景观效果两大维度，两者相辅相成。
绿化生态资源维度包括利用生态资源、丰富植物种类、布局艺术景观等。以充分利用生态资源为例，一些项目由于地理环境依山傍水，规划中因地制宜、就势成景，将天然水系引入园内，又或者保留古窑、古遗址、古树等历史文物保留下来纳入景观，实现了空间、自然、人文和谐统一，形成可持续发展的社区绿化景观。
以福州某项目为例，在中心广场保留两棵明清古榕树，以简洁U型建筑楔入场地，限定出半围合庭院空间，融入城市独特记忆的建筑小品。此外，通过效果图与实景图对比，真实的生活场景还原了销售期宣传的复合型多元化人文社区，营造出轻松愉悦的氛围。
△景观效果图
△景观实景图
园林景观效果维度不仅包括植物的多样性、层次性、整体性等。具体表现为随季节全冠移植不同种类植物，分解为高度、形态、色彩、花期诸多维度，形成“一步一景，移步异景”的多层次、“满园秀色四时不败”的多色彩组团。同时还涵盖空间布局、比例尺度、流线序列、节奏景深等方面，对于社区具体场地，如主/次入口、中庭、入户宅间等设计进行艺术性考量。
通常在主入口处采用或简洁、或对仗的种植形式，使得界面端庄大气。比如一侧水景潺潺、另一侧黑松伫立，形成尊贵迎宾序章。
△社区主入口简洁的种植形式
在社区内部采用自然组团种植形式，对空间进行分隔、阻挡，形成移步异景的空间体验感。
△社区主入口简洁的种植形式
中轴景观布局结合植物、雕塑、特色铺装，突出空间尊贵感。对称式植物结合灯柱，强调空间轴线序列，充满仪式感。
△中轴景观实景
景观体系中塑造的社交空间。如花园式阳光大草坪，构成共享活力空间。如中央会客厅三面水景环绕，营造独具艺术感的交流空间。
△中央会客厅实景
△阳光草坪实景
沿跑道周边，采用季相不同的植物，以列植、群植、对植或重要节点处孤植大乔方式，形成林荫道，让四季随跑道循环。
△林荫道实景
社区运营集景观、娱乐、健身于一体
伴随国家经济水平和社会美好生活诉求日益增长，人们对居住品质的衡量逐步由户型延伸到社区。社区作为人居空间环境的重要组成部分，肩负着链接家庭私密空间与社会公共空间的责任。它是“家”的延伸环境和业主最直接的户外生活空间，承担着交往、休憩、观赏、健身、娱乐、消费、展示等多重功能，同时也是连接业主与开发商、物业的重要纽带。房企势必承担起建设与运营的职责，满足业主多维度需求。
在交付体系中，社区运营包含“硬件”与“软件”两部分，“硬件”是指社区活动空间，如适老适幼场地、健身场地、社交空间、会所等。“软件”是指业主生活服务体系，如幼老托管、管家服务、社群运营等。在优秀交付力项目中，集景观、娱乐、健身于一体，根据不同年龄段不同需求打造的全龄化社区成为标配，且随着生活服务体系的不断完善逐步形成具有生命周期的成长型社区。
1、产品交付力中重点关注儿童活动空间
亲自然、重陪伴、高参与的儿童活动场地创造了成人与孩童相互陪伴的高频社交空间，是业主在交付时重点关注的场所。其面积规模、主题类型、全龄/分龄设计、人性化呵护细节、特色器械、植物种植等都成为衡量交付力水准的关键因素。同时，设置四点半课堂、童趣森林、小小艺术馆、昆虫乐园等投入运营成本的项目，会更受青睐。
△优秀儿童活动场地案例示例
△儿童社群服务活动案例示意
2、适老空间采用无障碍设施，体现长者关怀
适老活动空间在交付体系中显得“温情脉脉”，实现老有所乐、老有所享的社区生活。大部分项目中采用无障碍设计、适老设计、边界设计等手法，达到了易达性、便利性、且安全无死角的效果。
同时，在林荫空间设置多处休憩和社交场所，配置老年人健身活动器材、麻将棋牌、躺椅廊椅，福利中心、太极广场、医疗养生服务等。个别项目中营造的都市菜园、疗愈花园，通过在地育苗、种植、收获、堆肥，让能量循环可持续，提供种植的互动空间。这样的交付空间也让人眼前一亮。
△优秀适老活动空间案例示意
3、健身场地重视尺度与颜值
为满足人们追求健康生活的需求，健身场地主要集中在跑道、器械、球类、泳池、瑜伽房等运动配置，其尺度、精细度、美观度、体验度、参与度等都是交付中需要考量的。
以最常见的跑道为例，具有优秀交付力的跑道，采用专业塑胶材质装点于铺装园路，结合多重绿化，以运动环道串联社区各景观，增加照明、标识等细节设计，让业主享受充满乐趣的运动体验。有些项目在跑道区域引入交互智能设备，业主可在APP打卡分享，查阅成绩，让跑步变得更有趣味性、娱乐性，提升参与度。
△优秀健身场地案例示意
4、架空层、会所、宠物友好场所等提供多重社交空间
一些项目通过架空层重新构建充满活力的社区模式，半开放式活动空间，同样提供全龄段社交空间，如健身房、小剧场、茶室、阅览室、艺术长廊等，引导业主在日常生活中康享互动、资源共享，从而构筑社区更多活力乐园。
△社区架空层案例示意
值得注意的是，随着宠物陪伴需求的提升，不少交付项目设计宠物友好空间或特定的宠物活动路线，同时配有宠物厕所、宠物饮水处、分类垃圾箱等相关设施，而且为业主设置休息座椅和交流空间。
△宠物饮水处示意
配建会所的交付项目拥有较高的产品定位和专业的规划设计，其功能性、舒适性、体验性、完善性会比一般项目“更高一筹”，但与此同时也意味着后期将投入更多维护成本进行运营管理。恒温泳池、私宴厅、瑜伽房、雪茄吧、酒吧、私教课等催生了社区定制化服务。
△社区配套会所案例示意
5、人性化设计成为交付点睛之笔
人性化设计赋予社区更多温度和意义，不仅提升了居住舒适度，也成为了交付中画龙点睛之笔。
在儿童活动场为有效地保障健康安全，对于日照、风速、自由跌落高度、钻通尺寸等定制明确的细节标准。增加驱蚊灯及监控数量。设置红外感应式直饮水，方便业主直接饮用；铺装地面采用认证的无毒材料，所有挡墙石材全部采用异形圆角加工处理消除磕碰风险。暴露在外的滑梯钢制部分采用磨砂处理，降低导热系数，防止高温灼伤。避免使用有毒有刺有不良气味的植物，重点种植大乔木营造浓荫静谧的空间。设置儿童停车位停放区，形成安全有序的社区界面。活动空间配置活力导览图，如同去游乐场一样，业主可明确社区活动空间的每个节点。
△游乐场钢材质磨砂处理示意
△游乐场植物营造示意
△社区导览图示意
在疫情常态化的背景下，一些交付项目在园区扶手处配置紫外线消毒器，通过人体温度感应，人扶自动断电，人走开启消毒模式并自动关闭。设置洗手池，采用自动感应水龙头和洗手液装置，降低接触感染的风险。
△社区导览图直饮水示意
服务体系覆盖“交付前”、“交付时”、“交付后”
优质项目不仅为业主交付品质产品，还回馈以全流程交房服务体系，以及交付后续完备的物业服务、丰富的增值服务等，为业主带去尊贵的“售后”体验。随着产品理念的升级，可以说，服务体系已成为产品交付力中的重要一环。
1、工地开放与实时直播增进业主信任感，全程一站式对接提升交付体验感
由于房产采取预售制度，样板间与实体楼盘有差距、工程质量减配等一直是横亘在消费者和开发商之间的一道大山。为此，当前产品交付前的施工情况传递环节被日益重视。其中，工地开放日带看活动有利于业主近距离观察施工细节与工艺，及时沟通了解情况；施工实时直播则打破了时间与空间的限制，且即使在疫情期间也能够顺利开展。此外，无人机拍摄、公众号发布、座谈会等方式均成为预售房与业主之间联系互动并增进信任的纽带。
△施工实时直播
除了交付前的施工情况实时传递，交付时的流程体验感也尤为重要。一方面，交付的及时性、完整性是提升业主满意度的关键因素；另一方面，周到的项目开发商通常会制定完善的交付方案，配置专业验房团队，提供一对一全程服务，推出一站式手续办理，同时进行流程管控，确保良好的交付体验。
此外，部分优秀项目将房屋、规划、土地三项测量置于房屋竣工验收前，通过信息共享、部门联动、网上办理等举措，充分运用信息化、大数据等手段升级登记服务，实现“交房即交证”，大大简化了办事流程，提升行政效率，优化业主交房体验。
2、品质物业服务成为产品交付力的重要加分项
随着房地产行业对产品力关注度的提升，物业服务的重要性也不断深化。一方面，物业服务质量直接影响到业主的居住体验；另一方面，品质物业做到实时维护与定期保养，有利于住宅产品的长久保值，是房屋升值的重要影响因素。在设备维护及观景管理过程中，借助科技手段引入智能机械设备，可在节约人工成本的同时提升工作效率，例如管道机器人、扫地机、扫雪机、洗地车等。
△物业工作机械化代替人工
（左：管道机器人工作、右：扫雪机工作）
此外，品质物业除了维持社区正常运营，还关注到业主的社交、心理、健康等多维度全场景生活，提供物业增值服务，并且服务颗粒度不断细化。同时借助数字化手段搭建服务运营平台，提高服务及管理效率，提升物业服务的竞争力。当前，卓越的物业服务已经形成一定品牌效应，成为产品交付力的加分项。
△物业增值服务案例示意
（上：新城控股答谢业主活动；下：新希望智慧车管云系统）
排版：土木
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