对话管清友 | 短周期内一线房价将升温，土地供应失衡是症结

搜狐智库 |《首席说》首席经济学家访谈 第8期

本期嘉宾：如是金融研究院院长管清友

住房作为民生之要，一直以来牵动着亿万民众的神经。不同往年，2019年政府报告中未谈及商品房的调控，以往“房住不炒”、“一城一策”等表述并未提及。相反，报告中强调了“继续推进保障性住房建设和城镇棚户区改造，保障困难群体基本居住需求。”

这意味着在住房体系中，中央政策今年加大了对住房“居住”属性的关切。新疆、山东、青海等各地方政府已经纷纷加码了保障性住房项目的建设。

与此同时，根据统计局在3月中旬公布的数据，1-2月全国房地产开发投资同比增长创历史新高，房企近一段时间赴海外发债的热情高涨，房贷利率也开始下调。

这些变化是否意味着对商品房调控政策要放松？房企对市场乐观的信心何来？住房是否能回归到“居住”本源？住房在经济中的结构性矛盾是什么？如何解决？

在“2019博鳌亚洲论坛”上，搜狐智库就此对话了如是金融研究院院长管清友。

以下是访谈全文：

搜狐智库：统计局日前公布，1-2月房地产开发投资同比增长11.6%。增速创历史新高。同时房企赴海外发债热情高涨。房企这种“钱紧也要扩张”的战略，主要是基于什么考虑？

管清友：从行业趋势看，这是行业下行后的小周期反弹。房地产企业在经历了2016年“930”等政策的严厉调控，销售、投资都在下滑，到今年一季度，开始慢慢反弹，一线城市这些指标都开始回暖。短周期内看房地产有升温趋势。

从国家发展看，我们国家的城镇化率各地区发展不均衡，2018年全国城镇化率几近60%，其中上海、北京、天津已经达到80%以上，其余省份大都在50%左右，如果细化到省内各个县市，差距就更大。因此，对于房地产的需求还在扩张，城镇化还在延续。房地产企业对这个行业发展有信心。

搜狐智库：2019年政府工作报告中未提及对房地产地调控，舆论开始热议是否要放松调控，您怎么看？

管清友：房地产涉及到几十个行业，在投资中占据非常重要的低位。政府工作报告里没有提，不代表这个事情不重要。它在稳投资、稳增长和扩大消费方面，还是会起到很大的作用。

搜狐智库：从1998年房改，到2003年国家确立其为经济支柱，楼市价格不断翻番，早已经偏离了“住房作为基础保障”的社会目标。这一情况如何改善？可否把住房从经济的系统重要性中解绑？

管清友：这个比较难。房价高，老百姓觉得买房困难，挤压了其他的消费，也挤压了其他的产业，这确实是客观存在的负面作用。但是另一方面，就像刚才讲得，城镇化还有很大的空间，需求依然很旺盛，房价尤其是大城市房价还有缓慢上升趋势。

这是两种不同的状态，或者说更应该承认客观现实是哪种，是心目中理想状态和现实状态的差别。房地产回归所谓的居住本源，是理想状态。房地产作为一种相对特殊的市场，既有大比例的市场化成分，也有垄断干预的成分。我们的土地是国有，那么供给方只有政府，通过招拍挂形式向市场提供。

政府要做的是居者有其所，而不是居者有其屋。政府无法保证每一个公民都拥有自己的一套房子，但是他可以尽量做到让不同的人到这个城市，能够有性价比相对比较高的居所。

房地产也很难只有居住属性。如果只有居住属性，就不会有人去投资，没人做这个生意，它的供给就会减少，供给减少居住的实际价格就会很高。或者像计划经济时代，住房确实是居住属性，但想从单位分一套房，需要等十年二十年，甚至一家几代人居住在狭窄的空间内。

这就是理想与现实状态的差别，很难让房子好、价格又便宜。

搜狐智库：您认为住房现在的症结在哪里？

管清友：我们的商品房供应并没有很多。大量的土地实际是给了工业用地，在住宅用地中，又有很大一部分给了非市场化住宅，比如廉租房、机关内部的限价房等。真正纯市场化的，老百姓可以用钱购买的房子，实际占比很小。

过去20年里，土地供应失衡是住房体系一个非常重要的特征。我们统计过，越是大城市，这种失衡越严重，因为地理空间有限，而产业人口的发展可以不断膨胀。这也是导致过去20年，房地产企业出现了“黄金20年”，但对购房者来说确是房价持续攀升的20年。

搜狐智库：如何解决这种结构性失衡？

管清友：现在有人提出把惠州划给深圳，由深圳统一管理，很多区域也在探索相关办法。但我觉得比较难，不能根本解决区域之间的用地统筹矛盾。其他改善性的措施可以考虑。

第一个是千方百计增加土地供应。这个问题比较复杂，首要的是关于18亿亩耕地红线的讨论，就是18亿亩红线还要不要，这个问题应不应该成为一个禁区，有必要讨论。

第二个是对国土资源的开发整治特别有必要。日本用地其实也很紧张，但东京、大阪相对于北京上海来说，土地利用效率特别高。北京的版图实际非常大，数倍于东京、上海、深圳等城市乃至新加坡等国家，但土地集中在三四环主城区内，五环以外还有许多未开发之地。

第三个是城市功能布局。为什么要强调京津冀协同发展、粤港高大湾区发展，就是要重新理顺、疏解大城市功能。城市功能特别重要，北京为什么拥堵，因为城市功能产业都集中在四环以内。它不是一两天形成的，而是几十年上百年形成的特征，调整城市功能需要相当长的时间。

搜狐智库：日本在上世纪90年代的泡沫繁荣时代，也经历过房价被冲高现象。日本的宏观政策是否能给予我们一些警示？

管清友：日本当年出现了宏观政策上的重大失误，就是在稳增长和调结构的选项上出现了问题，选择了以短期稳增长手段来刺激经济，即通过财政支出和货币供应的逆周期政策刺激需求端。这一手段的常态化，极易引发资产泡沫、一系列的高杠杆以及金融风险，最终传导至整个经济。

为什么稳增长和调结构之间存在矛盾呢？因为稳增长更侧重于短期，调结构更侧重于长期。我们指导长期调结构时很痛苦的，比如国企改革，处理僵尸企业，安置下岗职工，机构改革，减税、缩减财政开支，以及财政支出端的一些列改革等。

因此当经济下滑时，往往第一反应还是短期手段来刺激。一旦形成这种“抗药性”，经济系统、企业，或者投资周期也好，对于政策敏感麻木，宏观政策就开始慢慢失效。

日本案例还有一个教训就是汇率政策的僵化。当时也是外有美国贸易战的压力，为免日本兑美元汇率再度贬值从而增加对美顺差，日本汇率政策相对僵化。

我们知道在开放经济里，有个“三元悖论”，即在跨境资本自由流动、固定汇率制和货币政策独立性三者里，一个国家最多同时选择两种政策。日本当时就放弃了货币政策的独立性选择了另两样，导致其货币政策空间减少，出现了一系列失误。

对中国来说，应该吸取教训，保持汇率的稳定。我们现在也是尽量地扩大双向波动的汇率，而不是说让它只是盯住美元等某一种货币。

(点击左下角“阅读原文”，可观看本次访谈短视频)