谢国忠谈“鹤岗白菜房价”：小城市没有前途，中国要建30个超大城市

 （鹤岗市区一角）

14日，一则黑龙江省鹤岗市房价跌至“白菜价”的消息引发舆论哗然。据多家住房中介网站显示，鹤岗市3月二手房均价在1000+元/平米，甚至出现了数套每平米不到400元的楼房，如“九洲松鹤小区”一套50平米的毛坯房仅报价1.9万元，折合380元/平米。

鹤岗的白菜价住房仅是个案，还是四五线城市房地产的常态，是否具有信号意义？背后反映了我国小城市发展的哪些问题？搜狐智库就此联系了业界与学界专家进行探讨。

（鹤岗近期房价走势）

易居研究院智库中心研究总监严跃进表示，东北很多地区房地产市场都不景气，主要原因在于人口外流严重，类似的双鸭山、七台河等地都存在这样的现象。一部分去往沈阳、大连、北京等大城市定居，另一部分，是购房资金流入了三亚等海滨城市。

“但即便如此，单价一般也在3000元/平米，很少真的出现一套房只需要10万元总价的现象“，他表示，这种极低价的房产，主要是和年限久、设施破旧等特殊因素有关，不代表全市水平。

他告诉搜狐智库，全国来看，像鹤岗这样房价疲软的小城市还有很多，主要分布在西北和华北的一些小城市，如山西、内蒙、甘肃等地，房价基本不上涨，很多城市甚至都还是在去库存，如山西省的吕梁市。

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“房价跟城市的价值息息相关，毕竟房地产的土地资源依托于城市价值，依托于市场需求”，合硕机构首席分析师郭毅谈到，“从这方面来说，鹤岗都不具备这样的先决条件，它的未来发展没有太清晰和相对乐观的前景。”

郭毅认为，房地产市场短期看政策，长期看人口。随着户籍政策的放开，会有更多经济欠发达的四五线城市，因为没有新的支柱产业，人口大量外流，导致房价长期处于低谷状态。

据官方公开资料显示，鹤岗市常住人口101万，其中市区人口61.7万。《2017年鹤岗市国民经济和社会发展统计公报》显示，2017年，城镇常住居民人均可支配收入21370元，农村常住居民人均可支配收入13967元。

同年，国家统计局数据显示，全国城镇居民人均可支配收入36396元，农村居民人均可支配收入13432元。鹤岗的城镇居民人均收入远远低于全国的平均水平，分化较大。

（独立经济学家、摩根士丹利原亚太区首席经济学家谢国忠）

独立经济学家谢国忠向搜狐智库表示，“鹤岗低房价”印证了他一直以来的观点，即“中国经济的核心是规模效应，发展小城市没有前途。”

他表示，现在用投资去推动小城市发展，但投资带来的繁荣是暂时的，并不是由其竞争力带来的。中国人口众多，任何行业的成功都是规模效应的结果，城市和基础设施建设更是如此。

“2008年金融危机之后，大城市继续增长，小城市没有恢复活力”，谢国忠认为，“在全球化下，对规模要求越来越高，城市是竞争中的最重要资本。一个国家的积累1/3是基础设施，1/3是城市，1/3是其他资产。忽视城市的规模效应，不会成功。”

中国现在大力推进城镇化的建设，一些人认为地方之间的发展不平衡，是有失公平。对此，谢国忠表示，不能把人圈在低效益的地方，要流动到高效益的经济地区，人的发展才有前途。

“我20年前就提过，中国要建30个超大城市，人口以后主要就在这30个城市里”，谢国忠谈到，超大城市建设没那么难，需要注意几个点，其一是有一定的发展历史，其二周边人口密度较高，水资源丰富。

（日本东京）

“河南郑州的发展就是这个方向，”他举例道，“东京现在4000万人，占日本1/3人口，目前总量还在增长，其他地方的人口都在萎缩，第二大城市大阪也在萎缩，但东京井井有条，没有拥挤，因为规模化带来很好的机会去处理问题。”

“交通拥挤和城市污染，反映的是管理和规划的能力欠妥。”他认为，政府因该制定10-20年的总体规划，也要引入三维城市的理念，建成像香港、东京，充分利用地下与空中空间。

“如果能实现人均占用40平米土地，城市就很宽敞。”谢国忠建议。

对于这些人口流出的小城市，他介绍了美国和日本的经验，如鼓励人口流出，搬迁到其他地区，没人居住的村镇可以关停。他建议到，在现在的城镇规划里，应给予不可持续的小镇退出机制。