知识贴 | 买房时，应该考虑把孩子的名字加在房产Title上吗？

在咨询中，经常遇到的一个问题：是否应该把孩子名字加在房产 Title上吗?

现在我们从几个方面分析一下：

通常成年孩子都有自己的自住房（principal residence）, 父母把孩子名字加上，很可能会面对下面的情况：

1、当孩子成为 joint owner ，关于房子的任何决定都必须通过孩子——

比如当你考虑卖房，或者renew贷款等等，你都必须有孩子的同意才可以进行。父母失去了对自己房产的全权控制。

2、当孩子成为 joint owner，房子就成为孩子的可以追索的财产——

如果孩子离婚，配偶可以要求分割；

如果孩子生意失败，债主可以讨要他名下的资产用来抵债。

也许你会说，我们孩子不会有这些问题的。但是，确实有些小概率事件，如不小心撞到了路边的行人，人家起诉赔偿；比如与生意伙伴失和，发生财务纠纷…… 

这类事情谁都预料不到。这个时候，财产由于加了孩子的title, 就成为了对方可以追索讨要的资产。

3、可能造成和其他子女对簿公堂——

当孩子成为 joint owner， 父母过世， 孩子自动拥有整个儿房子。但其他的子女也就没法分得这套房子的任何一部分。

最后为了分得遗产，对簿公堂。

遗憾的是，这种情形在咱们中国家庭也并不少见。

4、可能造成多缴税——

• 如果父母的房子是自住房：

  从税务角度看，加入成年孩子的名字等同于父母将1/2的房子以市价售出（deemed to have disposed of ½ of the property @FMV）。

  对于父母来说是自住房, 视同售出1/2房子不会产生税务负担；

  但对于孩子来说，已有自己的principal residence, 这套为第二套房子, 以后出售要按照投资房申报自己这1/2的增值。

• 再假设这是一套投资房：
  

  父母在title上加入成年孩子的名字，就等同于将父母将1/2的房子以市价出售给孩子，对于父母来说涉及增值税。

  而对于孩子来说以后在出售则需要申报自己持有的这1/2房产的增值。

  除非孩子把这套投资房认定成了自己的principal residence，这样将来出售不会产生税务负担。

  但孩子同时也就失去了作为 first time buyer 在税务上的各种优惠。
  

而这个问题是有解的，比如父母持有，卖房时全部增值都不用交税（principal residence exemption)。到时再把现金赠与孩子，岂不更好。

综上所诉，我的意见是：不要在房产Title上加孩子的名字。

再总结一句话：做父母的不要为了孩子，为了节省交税而费尽心机，到头来反而造成更大的经济损失和无尽的烦恼。

本文来源：JKtax

本文作者：Carol Ma 马云