知识贴 | 出租屋报税，哪些支出可以用来抵扣房租收入？
如果您有出租房，那么报税时哪些费用可以用来抵消房租收入呢？
可抵用来减房租收入的项目有：
地税
物业费
保险
银行费和利息
广告费
房屋维修费
水电气费
办公费
其他费用
地税——出租房的地税可以抵
需要注意的是： 地税是 property tax, 不是土地转让税（ land transfer tax )。地税是每年都要定期交给政府的，可以用来抵减房租收入。
而土地转让税是一次性的，只在买房交接时发生，因此归入购房成本，在计算卖房增值的时候才会用到，不能报税时用来抵减房租。
物业管理费——
Condo大楼的管理费 (condo fee);
帮助寻找租客的托管费都可以在当年一次性抵扣；
请物业管理公司或地产经纪代管；
房子多的房东请全职工人管理出租房，付给工人的工资、CPP等费用也可以抵。
注意：房东如果亲力亲为自己管理房子的则不能抵。
保险——属于当年的保费可以抵
出租房的房屋保险，房东保险，只有属于当年的premium可以抵扣。
银行费和利息——贷款的“利息部分”可以抵扣
只有贷款的“利息部分”才能抵扣，本金是不包括在内的。
除了常见的房屋贷款，其他形式的借款，只要借款的直接用途（direct use rule）是用于购买和修缮出租房的，利息部分都可以抵。
另外，租客签约时通常要付首末两个月的房租，末月房租当年一直存在房东手中，直到租约结束的前一个月才被当作最后一笔租金用尽。如果房东支付了这笔末月房租的利息给租客，这个利息也可抵扣。
银行费 - bank charges
举个例子，小王有了一笔钱想提前付清贷款，银行收了一笔 “罚金” 。这笔费用要按照贷款的 term 分摊到每年递减。
Bank Loan Fee 申请贷款时银行的评估费，mortgage insurance和贷款相关的律师费等，可以按照总金额20%每年的比例进行抵减。
广告费——
房东招租在网站, 报刊, 杂志上登招租广告的广告费可以抵扣。
房屋维修——
修房子，通渠，换炉头，换马桶等而发生的人工费和材料费可以抵。
注意，房东自己动手维修，只可抵材料费，房东自己的人工不能算。
办公用品——
为操办租房业务而消耗的小件办公用品，如签文件时的钢笔、铅笔、打印纸、订书钉，邮票都可以用来抵减房租收入。
专业人士费——
请律师撰写租约或者追讨房租而发生的律师费，以及请会计师记账，协助审计，报出租房税的费用都属于专业人士费，可以抵减房租。
注意：买卖房子而发生的律师费是不能用来抵减房租的，这两笔律师费要等到卖房时计算增值时再计。
水电气费——
水电气费由房东支付的，可以抵。
车辆费/路费——除特殊情况，不建议抵税
通常，房东的车辆差旅费是不能抵减房租的。遵循“合理”和“保守”两大会计准则, 不建议房东过多的申报差旅费。
但是，只要您满足下面两种情况中的任何一种，也可以抵扣：
只有一套出租房的：出租房和房东自家必须在同一地区，并且房东要亲自动手做出租房的维护工作，车费是为了运载维修工具和材料而发生的。但，只有一套出租房的房东，为收租而产生的车费不能抵扣。
有两套以上出租房的：除了可以抵扣上面提到的，还可以加上房东为收租产生的车费以及房东去监工而产生的差旅费（出租房和房东自家可以不在同一区域）。
其他费用——
1、房东提前终止租约，由此产生的罚金。
2、做园艺的费用只能在实际支付费用这一年抵扣 。
在本文中，还有很多种情况没有讲到，比如，如果房东低于市场价出租了房子、连年报亏损、房屋的折旧费用是否也可以抵扣出租收入......
我们可以下期再讲。
本文来源：JKtax
本文作者：Carol Ma