年终盘点！2019温哥华TOP10商业地产交易，低迷市场下的地产大戏！
又到了年终总结的时候。
一句话，“猪”事平淡。温哥华房地产市场没有了前两年市场中各路英豪的龙争虎斗，更加缺少了为争夺开发用地和未来地产规划布局的战斗激情和市场信心。
压力测试，海外买家税，空屋税，投机税，还有那些几乎被所有开发商天天吐槽的房产开发项目的各类政策，无一例外的对房地产市场注入了各种不健康因素。
华人开发商和投资团体，一下子变得沉默了许多。
本地老牌的开发商和投资团体大多保持冷静，在当今这个现金为王的市场下选择伺机而动。
由于各种各样的因素叠加起来导致了市场的颓废。但有实力有勇气的开发商和投资人一直潜伏在这个寂静的市场中，像猎豹等待猎物一般。一旦看准时机，就全力以赴。他们的行动给当今波澜不惊的房地产市场平添了许多生机，也为年终的统计数据上交了他们亮眼的成绩。
从上表可以清晰的看出，按照2018和2019同期同类型的房地产数据对比，除了办公室OFFICE在市场上的独领风骚，再就是工业地产依旧火爆，其他各类的温哥华房地产市场真可以用惨淡来形容。
让我们正式拉开 2019 温哥华十大商业交易的大幕吧。
10
第十名:18930 & 18970 24 AVE, Surrey
售出价格:$44,215,000
2018 政府估价:$24,380,000
土地面积:858,132 SF (19.70 Acre 英亩)容积率:1.0 F.S.R.
当前 ZONING: A-1(未来开发属于 IB-1) 卖家:0711634 B.C. LTD
买家:PIRET CH A HOLDINGS ULC / 24 AVE GP LTD
土地用途:可兴建工业地产
点评：改变农地土地性质为工业地产或者住宅开发用地从而获取最大的收益回报，这历来是投资人和开发商梦寐以求的事情。
可遇不可求，同时考验开发商的勇气和胆识，更重要的是对市政府在该区域的未来城市发展规划的了解和当地社区的熟悉程度。
这是一例典型的利用政府对社区未来的规划而实施的土地收购项目。农地本身的政府估价虽然不能跟工业开发用地相提并论，但在一定程度上也反映了该地区在农业用地的土地价值。
同时该土地最终成交的$2,244,416/英亩的价格也基本上反映出了当前该地区工业开发用地的价值。
很多人会问，为什么这块农地可以变更土地用途更改为工业用地，而其他的农地却不能轻易向政府申请变更用途呢?
这个问题也是本篇的重点。Surrey 市政府在全面打造 Campbell Heights 工业园区，这个项目恰好落在政府允许变更土地用途的范围内，当然也就顺理成章的可以容易的变更用途了，而且最终的成交价格也体现了工 业开发用地的土地成本。
9
第九名:15050 54A AVE, Surrey Fama Business Park
售出价格：$66,150,000
2018 政府估价：$44,241,000
土地面积：698,267 SF (16.03 Acre 英亩)
容积率：0.75 F.S.R. 已有现成建筑物
当前 ZONING：IB
卖家：3509893 CANADA INC
买家：15050 54A AVENUE INC(CanFirst Capital Management)
土地用途：将已有工业地产建筑物进行升级，改造成为分契式共管工业单位和办公室来分别独立出售。
点评：
这笔发生在 2019 年初秋的大宗工业地产交易着实为平淡的温哥华房地产市场注入了一股热流。
集开发，投资和物业管理于一体的买家实力可谓强大，在他们冷静地看透市场后，迅速地将现有的工业物业连同土地一起收入囊中。以四两拨千斤的手法巧妙地将现有的工业物业进行最低限度的建筑改造。
既避免了开发土地需要的高额成本和冗长手续，又节省了大量的建筑和开发时间。
很多人会说，这也许不是什么秘密或是高招，可这样的案例除了需要开发商和投资人自身强大的金融、建筑、团队和开发实力、经验外，更重要的是对本地市场的深入了解和透彻分析，结合物业特点找到相应的蓝海战略。
8
第八名:20839 78B Avenue, Langley Willoughby Walk
售出价格：$69,600,000
2018 政府估价：$43,902,000
土地面积：62726 SF (1.44 Acre 英亩)
当前 ZONING：CD-107
买家：CAPREIT
土地用途：全新落成的 191 户出租公寓
点评：
由 ENM Construction 在 2019 年刚刚建成的 6 层木制出租公寓，被 CAPREIT 在今年收购。
很难想象大型的房地产投资信托基金 REITs(Real Estate Investment Trusts，简称 REITs)会对 Langley Willoughby Town Centre 社区大型的出租公寓项目感兴趣，这恰恰说明了该社区在当今和未来的城市发展中被投资团体看好。
特别是他们对当地的市场和目标人群做了详细的分析，此项目重点针对在该社区生活的职业上班族和家庭。
从户型分配上讲，70%的户型设计成了2房，剩余的30%则是1房和3房的结合。再回头看看近两年在该社区开发和成交的各类住宅和商业项目，无不反映出该社区良好的发展势头。
繁荣的景象背后一定有政府的重点扶持和倾力相助。类似的例子在温哥华房地产市场中数不胜数，本拿比的Metrotown，Vancouver的Oakridge社区，Richmond的 Olympic Oval, Surrey的Surrey Central.这些经典案例无一离不开政府对重点社区的发展规划和支持。
需要特别指出的是，在当前大温房价居高不下，土地开发成本愈来愈高的今天，市场重点已转向了像 Surrey,Langley 和 Maple Ridge 甚至内陆 Kelowna 的二 级开发市场。
7
第七名:2710 Kaslo St & 2665 Renfrew St, Vancouver Renfrew Business Centre
售出价格：$73,500,000
2018 政府估价：$41,735,100
土地面积：141,570 SF (3.25 Acre 英亩)
当前 ZONING：CD-1 (497)
卖家：Private Investor
买家：Private Investor
土地用途：2016 年建成的 AAA 级写字楼和温哥华艺术学院
点评：
又是一例温哥华经典的写字楼收购案例。之前的交易包括了72,764平方尺的停车场和温哥华艺术学院。
2016年卖家在停车场上开发了具有LEED GOLD认证的 AAA 级写字楼，170,000 平方尺的写字楼面积和7层现代写字楼造型设计，再加上这个位于紧邻Renfrew天车站和1号高速公路的黄金地段，无一不诠释出为什么买家会收购此项目。
本次交易也让小编很快想到了另一起案例，有地产大鳄年末出手购买的一栋写字楼，不到3000万加币的交易价格，5%的现金流回报。还有接近15000平方尺的未来增值空间，外加本地银行提供的接近70%的贷款。
更为夸张的是，此次交易银行愿意提供不超过3.5%的商业贷款!!!!!!!!所有的一切叠加在一起，造就了这次普通但却惊爆眼球的交易。
6
第六名:45585 Luckakuck Way, Chilliwack Cottonwood Mall
售出价格：$87,436,000
2018 政府估价：$87,346,000
土地面积：946994 SF (21.74 Acre 英亩)
当前 ZONING:：C-4
卖家：MORGUARD
买家：COTTONWOOD MALL HOLDINGS CORP
土地用途：已建成的大型商场
点评：
商业地产市场中从来都不缺少大型商业物业的交易和买卖，特别是大购物商场。
但此次交易的看点之一是，作为温哥华的大型开发商之一的PCI Development在当今市场下不仅做出了投资方向的调整，更加注重现金流回报的同时，还在区域发展潜力上极为看重近年来飞速发展的Chilliwack。
在完成此次收购后，PCI 宣布在不久的将来连锁超市 Save-On-Foods 即将入驻商场，而且在未来会对商场总共投放约3000万加币的投资，这在此商场45年的历史上将成为最大的一笔投资。
从本次收购项目来看，以前大型的商场基本上都是基金，外来投资公司唱主角，而此次的收购 PCI 显然有着他们对市场的深入理解和对当地社区的长远规划。
5
第五名:4330 Kingsway & 5945 Kathleen Avenue，Burnaby Metrotown Place I & III
售出价格：$95,000,000
2018 政府估价：$92,661,000
土地面积：67378 SF (1.547 Acre 英亩)
当前 ZONING：CD
OCP ZONING: RM5s/C3 Metro Downtown (High Density Mixed-Use)
FSR: Up to 11.0 FSR (5.0 Residential + 6.0 Commercial)
卖家：METRO VANCOUVER (大温都市局)
买家：SCREO I METROTOWN INC
土地用途：已建成的 2 座写字楼，在本拿比Metrotown社区规划中可兴建高层混合商住楼
点评：
Metrotown区域以其便利的黄金CBD位置向来是开发商和投资者的兵家必争之地。
而像此次交易的物业既可以作为出租物业收入稳定的现金流，有保有在未来可开发混合商住的高层公寓的机会实在是太难得。
本次交易的土地项目在未来按照最新的本拿比开发规划来计算，总共可以开发约 742,000 平方尺。按照成交的 9500 万加币来算，土地成本仅有$128/平方尺。
可以说这个价格基本上秒杀近2-3年来周边土地的成交价格，算是近年来开发用地成交的经典案例。
4
第四名:4612 LOUGHEED HWY，BURNABY
售出价格:$166,072,944
2018 政府估价:$104,594,600
土地面积:207851 SF (4.77 Acre 英亩)
当前 ZONING: M-1(工业用地)
OCP ZONING: High Density Multiple Family Residential Brentwood
卖家:JOE MITCHELL HOLDINGS INC
买家:BRENTWOOD BT DEVELOPMENT Ltd.
土地用途:现有的工业用地在北本拿比Brentwood社区规划中可进行高度住宅开发
点评:
Grosvenor Americas 一直以来是本地市场中的老牌开发商和投资者，这次的大手笔购入Brentwood未来开发用地，也是他们未来对Brentwood社区发展规划充满信心的体现。
虽然当前的房地产市场较为低迷，但这依然挡不住财大气粗的开发商着眼于未来的土地储备。
最近一段时间来，Grosvenor Americas 先是在Metrotown跟来自开发商 Transca 合作共同操作 Polaris 项目，现在又在Brentwood囤积开发用地，摆明了是要撸起袖子大干一番的意思。
我们常说投资房产三大黄金要素：Location,Location,Location.此次项目地点就位于繁忙的Brentwood商场斜对面，旁边就是天车站，超市，餐馆等各类设施应有尽有。
难怪 Grosvenor Americas 会毫不犹豫的创造了本年度大温本地住宅开发用地的辉煌纪录。
3
第三名:Airport Executive Park
10100-10991 Shellbridge Way,3751&3851 Shell Rd&10711 Cambie Rd
售出价格:$208,000,000
2018 政府估价:$167,568,000
土地面积:1,373,011 SF (31.52 Acre 英亩)
当前 ZONING: IB-1(工业用地)
卖家:SUN LIFE ASSURANCE COMPANY OF CANADA买家:FIERA PROPERTIES CORE FUND GP INC
土地用途:已建成的办公室群楼
点评:
来自魁省蒙特利尔的物业管理公司 FIERA PROPERTIES 此次从 SUN LIFE 保险公司接手了该项目。
本次交易涉及13栋办公楼，总共707,809平方尺，出租率达到了98.5%，CAP RATE 高达5.5%。大部分的办公楼楼龄在11-45年左右，世邦魏理仕直接作为地产中介参与了此次项目收购。
之所以会吸引大型的物业管理公司收购此类项目主要是由于项目本身现金流收入的稳定性和合理的未来预期回报。
这说明无论过往还是未来，温哥华商业地产的市场增长潜力一直被看好。同时温哥华城市在气候，环境，生活等等方面的具有绝对优势。
2
第二名:1075 West Georgia Street，Vancouver
售出价格:$275,000,000
2018 政府估价:$255,117,000
土地面积:52435 SF (1.20 Acre 英亩)
当前 ZONING: DD
卖家:MacMillan Bloedel
买 家 : Reliance Properties, KingSett Capital & Crestpoint Real Estate Investments
土地用途:已建成的办公室楼,Class-A Heritage
点评:
由著名设计师 Arthur Erickson 设计的26层高的写字楼在2019年又易手了。
之前作为林业公司总部的MacMillan Bloedel持有，并且温哥华市政府将已有50年历史并且在1969,1970 和 1971 年屡次获奖的此建筑列为 Class-A Heritage(A 级遗产建筑)，足见这座有着半个世纪历史的建筑物在大家心目中的份量。
此次交易的看点不单单体现在价格方面，更值得我们去思考的是开发商Reliance Properties 联手其他的投资公司共同完成此次交易。
1
第一名: Bentall Centre 505,555,595 Burrard &1055 Dunsmuir St
售出价格:$1,050,000,000*(专业地产公司给出的估计)
2016 购买价格:$1,060,000,000
土地面积:211245 SF (4.85 Acre 英亩)
当前 ZONING: DD
买家:Black Stone & Hudson Pacific
土地用途:已建成的办公室class-A Heritage
2019 的年度大戏终于随着来自美国的黑石公司联手Hudson Pacific收购温哥华的地标建筑之一的BENTALL CENTRE而揭开这层神秘的面纱。
媒体和房地产市场的专业人士都没有披露最终的成交价格。Avison Young的房地产投资报告中提到了估计的成交价格是$1.05B。
抛开此次交易的背景故事和以往交易的历史记录，来自美国的投资公司能够在当今低迷的温哥华房地产市场中祭出重拳，着实说明了商业地产、特别是有现金流的商业物业特别受到青睐。
市场上现在此类的物业供给量明显不足，但同时无论来自本地还是外部的投资团体或个人都虎视眈眈的寻找此类的商业物业。
这就很好的解释了在文章一开始给大家抛出的2018上半年VS2019上半年售出的商业投资物业类型中，只有商业写字楼的交易出现了持续性的增长，而所有其他类型的地产交易量除工业地产外全部出现了大幅的下滑，妥妥的把温哥华的房地产市场打到谷底。
特别介绍篇之 BURNABY:4275 Grange St, Burnaby
售出价格:$37,600,000
2018 政府估价:$21,170,500
土地面积:45,668 SF
容积率:3.6 F.S.R. (2.5 基本容积率 & 1.1 需购买的奖励容积率)
当前 ZONING: RM-3(未来开发属于 RM4s - 高密度住宅)
卖家:Strata Wind-UP(多个业主共管公寓)
买家:QUALEX-LANDMARK ORCHARD GP LTD
土地用途:可兴建高层住宅公寓
点评:
这次的分契式共管物业公寓的收购算是在Metrtown地区不太常见的交易类型，由于大多数在该地区的矮层陈旧公寓属于出租性质，而像这样老式的多个业主持有的 Strata 管理式公寓在当今的 metrtown 地 区并不是特别多。
同时，今年本那比政府推出了针对出租公寓后续开发时的提高容积率的新政策。
该新政明确规定要求开发商在未来开发项目中，针对现有的出租公寓要求1:1置换，或者项目的商品房总面积的20%，二者取最大的值作为未来开发项目中出租公寓的面积。
同时租金不可以超过当前租金或者由CMHC所统计的租金价格的80%。
而这部分面积可达到的最大容积率上限为2.2。如果开发商在按照政府的要求提供上述出租公寓，政府会给予开发商相应的bonus容积率，可达1.1。这样一来无形中大幅提高了开发商的开发容积率，间接的降低了部分的土地成本。
特别介绍篇之 RICHMOND
2019 年 Richmond 的大宗商业用地交易相对较少，但并不代表市场中的各路英豪无所作为。据了解到的信息，在第 3 和第 4 季度，有几宗规模较大的交易正在进行中，有些交易已经解除条件等待最终交易的完成，有些大宗交易还处在谈判阶段。
作者：齐麟
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