BC总住房估值均涨了20%！独立屋距离温哥华越远涨幅越大！ “出租房”投资“全军淹没”呈现“负现金流” ！空置亦是成本

Original 闻所未闻凤凰加拿大 2023-10-16

BC省房屋估值局（BC Assessment）今天放出了更多的房屋估值数据并表示，和去年相比，本省所评估的107.66万处住房物业，大部分都有价值增长，整体住宅物业的总价值已从2020年7月1日的1.46万亿元膨胀到了2021年7月1日的1.75万亿元，增长20%。

BC省低陆平原地区的总住房估值增长幅度也是20%。此外，温哥华岛的总住房估值增长幅度为28%、奥卡纳根地区为28%、库特尼地区为22%、省北部为14%。

在大温地区所在的低陆平原，此次最引人注目的就是独立屋的估值增长态势：以温哥华为中心，独立屋估值呈现出愈远离温哥华则增幅愈大的景象，整个体现了COVID疫情所带来的变化即普遍追求独立屋、房贷利率超低以及独立屋供应日趋短缺。

在各个典型地区中，独立屋估值增幅最低的是UBC保留地，只有11％，然后温哥华市为17%，再然后则越往东增幅越高：本拿比19%、高贵林港26%、素里34%、阿伯斯福38%、奇利瓦克40%、霍普45%！

从温哥华往北，斯夸米什（Squamish）的独立屋估值平均增幅为35%、惠斯勒（Whistler）为29%；在阳光海岸地区，吉布森斯（Gibsons）的独立屋估值涨幅是33%，锡谢尔特（Sechelt）是37%。

与之相比，BC省低陆平原公寓屋估值的上涨幅度小得多，如温哥华市涨幅只有7%（已经涨得太高的缘故），最高涨幅为24%，是在惠斯勒。

投资出租房多为“负现金流”

在加拿大中心城市投资出租房，市场会被视作为一条赢取更多收入的捷径。不过在当前“房价与当地收入和房租费率脱节”的情况日趋严重和支撑高房价高房租的基本面因素也在减少的情况下，出租房产生“正现金流”的寥寥无几，所以投资出租房产必须比以前更加精挑细选。

房地产市场资讯与分析网站Habistat就此在大多伦多地区（GTA）进行了研究，并于昨天发布了一份研究报告，题为“大多伦多地区最近购买的房产几乎全部为负现金流”。

房产的现金流为负，意思即其房租收入不足以覆盖全部拥房现金成本。拥房现金成本的较大部分包括月供（假设首付20%、贷款期25年和利率为2%）、地税和物业管理费。如果房产的现金流为正，则业主在支付拥房成本费用后会有房租盈余。

报告说，从2020年1月到2021年5月，大多伦多地区的基准房价从83.7万元上涨到了104.6万元，在此期间基本上所有在大多伦多购房出租的业主，所得到的都只有损失。

GTA：“房产现金成本>租金收入”的房产比例多有升高

GTA：中位“房产现金成本-租金收入月差”增加

当然，房主们并不认为“负现金流”不可接受，因为他们相信未来的房产升值必然会补偿一切现金损失。在Habistat研究期不到两年的时间里，大多伦多地区房价上涨20多万元就是个现场例证。所以，房主们只需要房租收入来覆盖房贷利息（并不指望房租覆盖房贷本金）、地税和物业管理费即可，如此也足可迎来资产增长。

显而易见，投资于现金流为负的房产的关键原因，就是对房产价格持续升高和必将补偿所有现金损失的预期。如果没有这种预期，或是这种预期变弱，投资房产的吸引力将不复存在或者降低，存量投资也会变得没有意义或少有意义。此时房主必须指望房租也能覆盖大部分房贷本金，不然的话资金占压会带来高昂的投资机会成本。

所以如要投资出租房，就要更多地了解周边社区和居民的需求、看当地经济是否可提供长期住房动力、对房产本身是否适合出租多做评估、并且做好现金流预估计算。

现金流投资预估

现金流（cash flow）的计算很是简单，就是将某段时间（通常是月）的预估相关收入减去预估相关支出。当然，如上所说，预估现金流也并非必须为正，必须以长期眼光看待。

计算时，预估收入根据房屋状况和当地房租行市判断即可知道，但预估支出（房贷月供、地税、维修费和物业管理费以及可能会由房东承担的水电和电讯费用）可能稍微困难一些。

安省房地产投资人Monika Jazyk介绍的“经验公式”是，需要从房租收入中预留8%的物业管理费用和5%的维修费用。另外，还不能忽略“空置成本”。Jazyk建议了解当地市场的出租房空置率，然后在房租收入中减去空置率。比如，如当地市场有5%的出租房空置率，房租收入还需要减去5%。（参考：大温地区的出租房空置率大体在1%-3%）。

文字编辑：闻所未闻

版面编辑：Shelly