创业综合体时代来临：城市更新香饽饽，光大不行还得服务好

国庆前夕，西部首个创业综合体——西安创业大街正式亮相。据称，这是国内首个“政府引导、市场化运作”的创业街区，也是一个“24小时创业不打烊”的创业综合体，搭建了一个完整的创业生态链条，成为国内第三代创新创业资源聚集型服务平台。

近年来，这样的创业综合体，如雨后春笋般地在全国各地冒出来。比如在郑州，数据显示，全市20个创新创业综合体建成面积550.2万平方米，入驻企业2632家。在大连金普新区，国内首家民营资本高校学子创业综合体“新青年创业社区”正式启动。

在中关村科技园昌平园，也有一个号称“中国单体最大的创业综合体”——回龙观创客广场。它由北京昌平科技园发展有限公司和英诺创新空间共同运营。从一座“烂尾楼”改造而成，如今已成为昌平的新地标，并因此成为城市更新的代表之一。

2015年开始，创业综合体逐渐成为城市更新的香饽饽。

全国单体最大的创业综合体——回龙观创客广场

城市更新的产物

创业综合体是美国创业生态里的概念。它是一个聚合了满足创业者工作需要、生活需要、消费需要、娱乐需要、社交需要和生产需要的全要素加速平台，是综合性的创业服务平台。它也是美国城市更新的“产品”。这样的综合体在以色列的特拉维夫有40多个。

而在中国，创业综合体最初是2015年随着双创的热潮而出现的。英诺创新空间创始合伙人、腾讯众创空间（北京）运营方总经理刘怀宇在两年前开始了再次创业，而引子则是回龙观一栋“烂尾”大楼的改建。中国“创业综合体”概念差不多就在此时出现。

几乎同时，在广州，同创资产董事副总经理罗霆操盘的创业综合体“羊城同创汇”也启动了。与刘怀宇一样，罗霆的合作伙伴也是腾讯众创空间，并且两个项目都属于当地城市更新的一部分。“羊城同创汇”是对羊城晚报报业集团编辑楼和印刷楼的改造。

它们都是城市更新的产物。

刘怀宇在接受财经作家邱恒明采访时说：“两年多前，竹总（李竹，英诺天使基金创始合伙人）跟我说，咱们要开始一个新的小目标。他先带我去回龙观看了一栋烂尾楼，我心想烂尾楼还能怎么折腾？后来才发现，他给我挖了一个大坑。”

随着城市发展空间的饱和，一线城市很多旧建筑需要被注入新的活力。罗霆认为，现在旧城改造更多的形式是拆旧建新，但这个是不可持续的，国外更多采用的不是拆而是进行重新的定位、规划、装修、运营，让它创造新的价值，这肯定是中国地产未来一个方向。

尤其是在实体经济受到冲击之后，很多商城纷纷被改造成联合办公空间或者创业综合体。创业综合体因可以实现在一座楼内解决所有创业事，整合了联合办公、快速居住、咖啡、小型实验室、小型影院等优质的、数量众多的社会资源而更受热捧。

戴德梁行北中国区写字楼企业服务部高级董事严区海透露，相较于商场，写字楼在运营方面对于技术的要求略低，但租金收入却更高更稳定。根据研究，至少从租金水平上看，购物中心改造成写字楼后，平均租金能增加30%到40%。“何乐而不为？”严区海说。

收租金到扶创业

仲量联行北京研究部数据显示，北京甲级办公楼空置率多年保持低于5%的水平，使得北京成为最供不应求的办公楼市场之一。正是因为优质写字楼租金继续飙升，企业联合办公正逐渐成为各地门户市场的主流做法。包含了联合办公空间的创业综合体更是如此。

与传统写字楼纯做“二房东”不同的是，创业综合体的盈利模式从收租金变为扶持创业。

英诺创新空间合伙人、腾讯众创空间(北京)运营方副总经理姜汐在接受财经作家邱恒明采访时说，他们把创业综合体配套的商业服务都当作创业项目对待，与它们一起共成长，这也成了创业综合体的一大亮点，与传统商业综合体的招商收租有着本质的不同。

回龙观创客广场的必盈咖啡

“很多人不明白，（与传统招商不同）这件事情怎么可以这样去做，但确实能。”姜汐说，既然把这些商户当作创业项目，就要孵化。对它们各自的品牌形象、客户资源、产品规划、线上运营方式等，都要做好规划，做好执行，提供细致而又有挑战的服务。

这并非易事。因为如今多数城市的线下商业都在进行整合、升级，商业综合体面临艰难蜕变。创业综合体中的商业要如何做？怎样做出特色？这是姜汐每天都在思考的问题。但是，把和目前大部分入驻商铺的关系由单纯的房东和租户关系变为风险共担关系就不一样了。

在姜汐的意识里，新商业孵化平台是根本的出路。“我们的原则是不拿项目应该承担的租金去做交换，而是以对新商业的理解，整合更多的资源、提供更好的服务，与它们一起成长。这是一个强生态关系。”姜汐说。

当然，因由英诺是做投资起家。所以，投资与空间双核驱动，是回龙观创客广场最核心的特点之一。英诺天使基金是创业综合体盈利模式创新的强大“幕后推手”，自2013年成立以来，累积投资项目超过260个，管理资金超过20亿，连续数年进入中国天使机构前十强。

不看大小拼活好

回龙观创客广场作为中国单体最大的“创业综合体”，其运营压力并不小。英诺创新空间合伙人姜汐坦言，对于英诺创新空间而言，3000-5000平方米体量的空间已经驾轻就熟，而运营5万多平米的空间，却是一次“里程碑”式的行动。

另一创始合伙人邓永强说，就当时他们的实力而言，5万平米是跳起来就可以够到的高度，力所能及，又能充分发挥英诺的资源和才智。“当时给我们10万平方、30万平方，我们未必有把握，但是给1万2万又觉得不过瘾。”他说。

回龙观创客广场的确很大。其主体建筑是A、B两座相连的五层大楼，总面积5.5万平方米，共有10个标准楼层，包含办公区、居住区、创业服务区、生活配套区、创客街区等。回龙观创客广场是一个24小时不出楼就可以生活、工作和休闲的空间。

入驻回龙观创客广场的全国最大的腾讯众创空间

但光大是不行的。创业综合体拼的不单单是体量，更是服务和理念。

回龙观创业综合体以“创办公、创服务、创社交、创生活”四大模块为核心，加之自带的投资属性，开创了一个新的商业模式：即创业综合体=[(创办公+创服务+创社交+创生活)+互联网+大企业创新]投资。财经作家邱恒明认为，这是引领创业综合体服务的核心凝练。

显然，这是一个全新的模式，既不是传统的写字楼，也不是简单的联合办公，更不是局促的孵化器。刘怀宇认为，如今创业服务平台已迈入了以创业综合体为代表的3.0时代，“业态丰富，服务多元，投资驱动，以大带小。”

“我们服务谁？这件事情是很清楚。第一个层次是入驻创业公司的创始人、CEO；第二个层次是广大的创新创业成员，他们在这边工作、生活，消费；第三，我们还要服务周围的三至五公里半径范围的社区居民。”李长麟说。

李是英诺创新空间合伙人、腾讯众创空间(北京)运营方副总经理。在他看来，和社区一体化才是创业综合体最终的愿景和使命。