解局 | 招商蛇口65亿商业资产分拆中的REITs秘密
摘要：在这次设立房托中，除了物业持有方招商蛇口外，招商系的另一个上市平台招商局置地也在其中扮演着举足轻重的角色。
近年来资产证券化渠道日渐成熟，包括ABS、CMBS等类REITs创新融资方式为沉淀大量资金的商业地产找到了新的出路，不少房企对其青睐有加，并积极参与其中。
招商蛇口也是其中的一份子，自2017年末将位于北京、上海的三个核心商业项目打包装入基金后，这家央企便开始探索REITs、私募基金等资本通道。尤其在去年末修改同业竞争条款，将海外上市公司招商局置地定位为资管平台后，这样的步伐逐渐加快。
两个月前，外媒报道称，招商蛇口拟就工业园资产以房地产信托基金（REIT）形式赴港挂牌，集资不少于5亿美元（约39亿港元），彼时一位熟悉招商蛇口的人士对观点地产新媒体透露，该资产更多是写字楼物业。
市场揣摩两个多月后，这一挂牌事宜终于揭开面纱。9月3日早上，招商局置地发布公告称建议将其业务扩展至房地产投资信托管理，同时称其在香港注册成立的全资附属公司荣腾企业有限公司，将申请有关招商局商业房地产投资信托基金的授权。
在一份关于招商局商业房地产投资信托基金上市申请书中，观点地产新媒体了解到，该基金将由招商蛇口发起，荣腾为房托管理人，基金投资组合初步为招商蛇口旗下位于深圳前海自贸区的5个商业物业，涉及物业资产估值约为65.17亿元。
起底65亿商业资产
招商蛇口近年来注重多元化投资，其持有性投资物业呈现增长态势，2016年至2018年三年间，可出租面积从239.11万平方米上升至311.74万平方米，租金由18.39亿元增长至24.92亿元。
截至2018年12月31日，招商蛇口投资物业价值398亿元，拥有28个综合开发项目及9个商业开发项目，至2019年上半年，投资物业价值增长至432.58亿元。
运用基金、REITs等资本通道实现商业资产的有效循环，是招商蛇口多年来试图激活存量物业的主要方向。
早在2016年，该公司董秘刘宁就在一场电话会中提及要将商业物业装入到基金或者REITs中。
这一计划如今有了更为具象的发展。观点地产新媒体了解到，这一次，招商蛇口拟打包装入房地产信托基金（REIT）的资产包括新时代广场、数码大厦、科技大厦、科技大厦二期、花园城，均位于深圳市南山区蛇口。其中，新时代广场为一栋于1997年落成的甲级写字楼，数码大厦、科技大厦、科技大厦二期均为写字楼综合体（技术上划为工业用途），花园城为一栋购物中心。
截至2019年6月30日，上述资产物业总价值约65.17亿元，总楼面面积为26.24万平方米，可租赁总面积25万平方米，根据可租赁总面积计的平均租用率为81.0%，前五大租户每月基本租金总额贡献约17.9%。
物业收益方面，2016年至2018年间，上述五宗物业收益净额从2.46亿元微升至3亿元，租赁收益总额从3.19亿元微涨至3.25亿元，至2019年上半年，录得物业收益及租金收益分别为1.48亿元及1.60亿元。
其中，购物中心形态的花园城实现租赁收益最高，2018年末为1.1亿元，2019年上半年约为5.09亿元，已出租每平方米的平均月租金154.9元，受租户租约满期影响，上半年租用率从去年末的99.8%下降至79.6%；最为成熟的商业物业新时代广场截至2019年上半年租赁收益4536.4万元，平均月租金156.1元，为五宗物业租金之最。
双平台秘密
在这次设立房托中，除了物业持有方招商蛇口外，招商系的另一个上市平台招商局置地也在其中扮演着举足轻重的角色。
观点地产新媒体了解到，招商蛇口通过境外全资子公司“Frontier”，及Frontier的境外子公司间接持有上述五项物业资产，目前其正筹划将Frontier的100%股权转让予招商房托基金（CMC REIT）。
CMC REIT作为信托主体，向公众发行REIT基金单位，最终由CMC REIT的受托人以信托形式代表CMC REIT基金单位持有人的利益而持有Frontier的股权。
转让完成后，招商蛇口仍持有招商房托基金，受托人为德意志信托，而招商局置地的全资附属公司荣腾将以房托管理人对基金提供管理服务，并将自招商房托基金收取管理费，每半年按年度可分派收入的10%收取基本费用。
作为房托管理人，荣腾主要责任为管理招商房托基金的资产，为基金单位持有人带来收益，包括以提升资产组合为的目的收购和出售。
“将成熟物业注入REITs，招商局置地也找到了新的发展模式，就是涵盖商业管理、基金管理。”两个月前接受观点地产新媒体采访时，奥陆资本首席投资官蔡金强曾如此总结。
这也是招商蛇口完成重组上市以来，一直试图为招商局置地打造的新定位——成为资管平台，尝试向轻资产运营方向转型。
去年末招商局置地曾修改与母公司的同业竞争条例，界定其可以摆脱区域限制在全国范围内进行轻资产合作，更为重要的是，对招商蛇口在北京、上海乃至深圳和全国的物业独家进行资产管理业务。
换言之，在招商蛇口推动旗下商业物业对接资本市场的过程中，港股上市平台招商局置地不仅是基金管理者，同样也是物业资产管理者，对招商房托基金运营负责，包括其中的资产收购及出售。
按照上市申请书，作为房托管理人，招商局置地将寻求可能增加单位持有人收入的收购机会，拟于中国（包括香港及澳门，但不包括招商局置地城市）积极物色及收购高质量创收商业物业。
根据计算，目前除了已经注入基金的五项物业资产，招商蛇口旗下仍有280多万平方米的可出租物业面积。或许在未来，这些物业将成为招商房托基金的底层资产。
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