国内产业新城的发展历程
在中国，产业新城作为经济社会发展的产物，其发展过程也烙下中国经济发展和城镇化过程的印记。改革开放开启了中国经济社会快速发展的新篇章，也成为中国城镇化进程的重要推动力。随着中国第一个对外开放的工业园区——蛇口工业园创立，产业园区开始成为中国经济创新和发展的重要载体。伴随着全球化产业转移分工的利好，中国逐步成为“世界工厂”。自改革开放以来，中国产业园区和产业新城发展迅速，据统计，截止2017年7月，国务院共批准设立各类国家级经济技术开发区、高新技术开发区、综合保税区、边境经济合作区、出口加工区，旅游度假区等五百多个，其中包括国家级经济技术开发区219个，国家级高新技术开发区156个，国家级保税区12个；此外，各类省级产业园区约1600个，较大规模的市产业园1000个，县以下的各类产业园上万计。
图：中国新城发展历程
资料来源：邬登悦《中国新城发展历程与类型研究》，中指研究院综合整理
得益于中国经济的迭代作用，在产业转型升级的背景下，园区逐步从工业经济向服务经济转变，园区形态也不断演进以适应当时的经济发展环境。分阶段来看，从最初传统的产业园区发展到目前的产业新城，共经历了四段发展历程。目前，随着经济结构的战略性调整，我国传统的以“产业”为主导的产业、工业园区正在向“产城一体化”的综合性产业新城转变，其区域功能结构更为复合、全面，对产业服务的配套要求也更为精细化、多元化。
表：从中国产业园区到产业新城发展的四个阶段
资料来源：中指研究院综合整理
生产要素集聚阶段
生产要素集聚阶段以劳动密集型的加工制造业为主，城市配套匮乏。改革开放初期，中国第一批产业园区在沿海地区兴建起来，通过行政手段划出一片区域，依靠国家或地方出台的优惠政策吸引外资，聚集各种生产要素，通过低廉的土地和劳动力成本和优惠的税收政策成为发展劳动密集型产业的特定区域，该阶段园区产业多以低附加值的出口加工制造业为主。这一阶段中国处于兴办产业园区之初，既缺乏资金，又缺乏建设管理经验，因此大部分园区都存在基础设施建设不完善、行政管理体制较落后的问题，园区一般分布在城镇边缘，基本还是纯粹的产业园区，多为单个或同类企业的聚集区，相关生活配套设施极度匮乏，园区就业人员的居住及生活配套还需依托中心城区来完善。蛇口工业区初期主要依靠特殊优惠政策和香港出口加工基地转移的时机，发展成以港资企业为主的低端制造业加工基地，当时园区以单纯的工业园区为主，城市配套较为匮乏。
产业主导阶段
从20世纪90年代开始，开发区之间的竞争逐步加剧，产业主导阶段体现为以技术密集型的高科技产业为主，城市配套逐步受重视。随着邓小平二次南巡讲话，掀起了对外开放和引进外资的新一轮高潮，中国产业园区的建设也进入快速成长阶段。此时园区以高科技产业为主导，实现产品制造、研发的复合型发展，在此基础上衍生出一批具有分工协作的关联企业，并在国家宏观决策的引导和市场机制调节的双重驱动下，发展技术密集型产业和高新技术产业，积极构建产业价值链，扩大产业集聚，产业间的协同发展初见效应，在某种程度上已经开始形成产业闭环。园区之间依靠降低土地成本吸引外资、技术和企业的策略造成了粗放的土地利用方式，开发区规模不断扩大，当然这也从另一方面刺激园区向新城快速发展转型，园区配套设施逐步得到重视。由于此时产业园区仍以产业建设为主，因此在推进宜居宜业的现代化新城方面仍然不够完善，与城市的融合度也有限。作为首批国家级高新技术产业园区，深圳科技园区将中国科学院系统科研与开发优势同深圳特区的经济、贸易、地理优势结合起来，积极引进外资和国内外先进技术，不断开拓高新技术产业，发展成为以电子信息、新型材料、生物工程、光电子、精密机械、精细化工等领域为重点的生产、科研和教育相结合的综合基地。此时，园区的选址、环境与布局已经开始重视控制生产性建设用地的面积，而扩大非生产性用地的建设，并强调建设有比较完善的城市生活设施和配套的社会服务体系，包括生活区和公共建筑等服务性公共设施及绿化用地等，使园区的发展在获得经济效益的同时，社会效益也能得以集聚。
产业升级、配套完善阶段
中国加入世贸组织后，开发区优惠政策越来越规范化、透明化，产业园区向特大城市集中趋势明显。该阶段以“创新”为突破，以先进制造业和特色服务业为主，不断完善城市生活配套设施。随着贸易壁垒持续降低，国内工业品市场日益受到国际竞争的挑战，开发区之间、开发区与非开发区之间竞争加剧，国内产业结构战略亟待转变。同时，外商直接投资规模加大，大型跨国公司的进驻，对技术密集型产业的发展和工业产业结构的升级起到带动作用。各产业园区依靠自主创新驱动经济发展，并与企业、大学和研究机构、政府等各创新行为主体进行多层次的协同创新，同时借助产业链招商获取国际创新资源，转向利用跨国公司争夺国际价值链分工的中高端位置。
这一阶段，虽然园区仍然比较关注产业发展，但随着园区功能的不断完善、人文环境的逐步构建，园区内企业与个人高度聚集，就业人员在园区内就可享受到相应的生活娱乐配套设施，也可同时依赖城市中心附近的配套。例如，亿达大连软件园初期抓住全球服务业跨国转移的机遇，利用大连独特的地理、人文优势，从承接日本外包业务起步，逐步扩大业务范围，形成集聚优势，并利用人才先行的战略，创建大连东软信息学院，推行人才培训、校园招聘、策划并推广全球巡回招聘活动，有效的培养和招募了大量高水平的软件精英。在城市建设方面，大连软件园坚持产城融合发展的思维，进行了产业、教育、生活的综合建设，形成了一个集工作、生活、商务为一体的国际化软件社区。
产城融合阶段
现代化产业新城阶段多以知识密集型的创新产业为主，发展成为多功能的城市综合体。2009年以来，全球金融危机对中国外向型经济产生了较大的冲击，随着中国经济转型发展时期的到来，加快城镇化进程便成为拉动内需的重要方向，而产业园区的建设也进一步打开了城镇化发展的大框架。建设创新型国家战略的提出，更是将作为双创载体和中国经济升级转型引擎的产业园区，提升到了一个新的历史地位。在该阶段，国家对园区开发的重心向提质增效、转型升级方向转变，对开发区数量进行适度控制。园区开发过程中更注重新兴产业，知识密集型项目的引入，强化园区创新及转化功能。并以多产业集群的整合发展为主体，一方面提升了产业的整体竞争力，另一方面也加强了集群内企业间的有效合作，发挥了资源共享优势。
随着经济的发展、产业结构的优化升级和社会化大生产的不断推进，此阶段的产业园区越来越向综合化方向发展，园区逐渐成为集住宅、写字楼、商业、休闲、娱乐于一体的城市综合体，聚集了大量的常住人口，产城关系得到了较好融合。在这种多功能的综合体内，人们的工作和生活需求同时完全得到满足，本身就达到了一个新城的标准。此阶段，以开发运营产业新城为发展方向的产业新城运营商也应运而生，他们凭借市场化手段，依托专业化的服务平台，高度重视产业发展与城市扩张之间的内在关系，使得“产城融合”成为支撑区域经济社会发展的一个突出亮点，具备高势能优势的现代化产业新城已然成为产业园区运营的主要方向。例如，固安产业新城立足于营造一个产业与人居、生态保护与城市建设互融共生的“生态圈”，早期提出了“公园城市、休闲街区、儿童优先、产业聚集”的规划理念，并确立了电子信息产业、现代装备制造业、汽车零部件产业三大产业方向，综合规划了中国北方电子信息产业基地、现代装备制造业基地、中国北方汽车零部件产业基地、生活配套区、城市核心区，五大区域突出功能分区，科学有效的实现了各个区域功能之间的混合生长、协同发展，使得生产与生活有机结合，形成一个现代化的产业新城。
表：中国产业园区、产业新城的四种类型
资料来源：中指研究院综合整理
目前，就中国市场化运作的特色园区来说，由于各地产业发展和城镇化水平存在差异性，各产业园区也处在不断演化的过程中。按照园区产业是否与城市功能融合，中国产业园区可分为两大类型，其中大部分产业园区的重点还是聚焦在产业上。依据园区产业定位的不同，可分为传统型园区、主题园区和科技园区，其中，传统型园区主要是以单一的中低端产业制造加工为主，主要集中在我国中西部欠发达地区；大多数园区则集中于科技园区和主题园区，其自身的城市功能也在不断加强。除此以外，产业新城则是产业园区的高级形态，更注重产业与城市的并行发展，以实现产城融合的一体化发展。