房企融资回暖，海外债频发力
2018年以来，房地产市场金融监管趋严，房企融资压力增大，融资成本上升。2018年末，房企融资环境有所改善，久旱逢甘霖，房企抓紧发布融资计划，房企融资规模上升。2019年以来，房企融资迎来小高峰，尽管火热的融资潮给资金困境中的房企注入强心剂，但密集发债也说明房企面临沉重的资金压力。
2018年，在金融监管加强、去杠杆、信贷紧缩的大背景下，综合融资成本上升，资源向优质企业倾斜，企业分化加剧。在面对日益增加的资金压力的情况下，房企转向海外债券，海外债热情高涨。2018年12月，发改委发布《关于支持优质企业直接融资进一步增强企业债券服务实体经济能力的通知》，优质房企发债热情回升。
图：2018年---2019年2月房地产企业信用债发行规模及月均融资成本
数据来源：WIND数据、中指研究院整理
2019年，房企融资趋势回暖，房企融资规模上涨。截至2月底，2019年房企境内外发债规模达1918.9亿元，较去年同期增长115.1%，发债成本出现微降态势，但较去年同期，发债成本仍保持走高趋势。
图：2018年---2019年2月房地产海内和海外债发行规模及月均融资成本
数据来源：WIND数据、中指研究院整理
海外债占比持续走高，2月份，海外债规模占比达78.4%。在前两个月房企发债总额中，海外债规模达948.5亿元，较去年同期增长75.1%，海外债规模占比为49.4%。2月份，海外债规模达615.1亿元，占比达78.4%。在海外债盛行的同时，境外发债成本不断走高，数据显示，1-2月，房企融资成本为7.28%，较去年同期增长0.8个百分点；其中海外债融资成本达8.84%，同比增加了2.43个百分点，整体的融资成本依然处于较高水平，说明房企对于资金的渴求程度可见一斑。
2018年，在房地产调控政策影响下，传统融资渠道收紧，此外随着房地产行业从增量时代跨入存量时代，资产证券化更有利于房企盘活存量，实现轻资产运营，资产证券化成为房企青睐的选择。2018年房地产ABS产品共发行265支，总发行规模2802.0亿元，同比增长74.4%。2019年1月，ABS市场持续火爆，1月份房地产ABS产品共发行60支，总规模达514.3亿元，较去年同期增长341.2%。
图：2018年---2019年2月房地产资产证券化发行规模
数据来源：WIND数据、中指研究院整理
但是随着ABS市场扩容和兑付压力攀升，ABS信用风险或将逐渐暴露，2月份，多家房企的ABS发行被频频摁下“暂停键”。今年以来，包括“中金和昌资产支持专项计划”，“招商固收-爱琴海商管（一期）资产支持专项计划资产支持证券”“阳光壹佰购房尾款资产支持专项计划”等多家房企的资产证券化项目被中止审核。
春节过后，房企融资量呈现井喷态势，高涨的融资需求背后，是即将到来的偿债高峰。数据显示，2019年至2021年房地产债券的集中到期高峰，房企面临现金流的考验。
图：房地产企业债券到期规模及融资成本
数据来源：WIND数据、中指研究院整理
从债券资金兑付压力来看，2019-2021年行业债券偿还规模逐年增加，房企资金链承压。2016年国内融资环境宽松，房企通过发行公司债等手段进行扩张；2017年，随着国内融资渠道的收紧，房企纷纷发行海外债券进行融资；2018年起，大部分债券逐步进入还款期。2019年，房地产行业需偿还规模为4994.5亿元，到2020年，这一规模上涨至6513.4亿元，并于2021年接近万亿元，债务到期规模连年增长，房企资金链承压。目前房企融资的用途都是“借新还旧”，这无疑也透露了房企资金态势的严峻。
虽然自2018年12月份以来，菏泽、广州、深圳、珠海、青岛、海口等调控重点城市纷纷松绑有关限购政策，证监会加快审批节奏，多家房企公司债申请获批，加上央行全面降准，确实给房地产行业的冬天带来希望之火。
但是中央关于“房住不炒”调控定位与初心不曾改变，要坚定不移地搞好房地产市场调控，继续严格实施差别化住房信贷、税收政策和限购措施，坚决抑制投机投资性住房需求，支持合理自住和改善性需求，2019年房地产市场整体趋势不会因此改变，房企融资市场依旧“稳”字当头。
目前来看，房地产行业仍面临严峻的资金压力，融资渠道依然受限，融资成本不断上升，海外债发行占比逐月增加，且2019年之后，房企处于偿债高峰期，未来三年，债务到期规模将达2万亿元，房地产企业对资金的需求更为迫切。2019年，监管层对于融资监管仍保持收紧态势，房企融资难度仍较大，房企需加快销售回款，减少资金压力，防范资金链断裂风险。