三四线城市房价为什么大涨
来源： 置地通
在新房增量市场，开发商能够争夺的空间是10万亿元－12万亿元（2016年高峰值11.7万亿元）的年均销售额。今年上半年，在全国52个城市累计出台120条限购政策、162条限贷政策的高压之下，TOP10房企销售规模市场占有率已经突破30%。
更重要的是，过去“千亿元规模”是开发商历经数年都难以攀登的高峰，今年上半年，有的房企两个月就完成了。规模化冲动之下，万科和碧桂园剑指6000亿元全年销售目标，另有18家房企计划今年晋级“千亿元聚乐部”，还有1家销售额尚不足500亿元的房企计划未来三年内完成销售规模突破2000亿元的目标。
今年上半年，房地产市场的总体特点是：热点降温，量价都松动，买卖双方的博弈关系逆转，市场整体降温和变天已经成为定局；三四线开始明显上涨，已经环比上涨七个月。即使这一轮调控政策密集袭来，一线城市交易量“速冻”，二线城市“冷热不均”，三、四线城市却成为房企规模化增长的重要助力。经笔者调研后发现，大批三、四线城市房价已经突破1万元/平方米，其多聚集在“环京”、“环沪”城市圈中。
热点城市降温因为政策，以前库存过大的三四线为什么大涨，原因仍然是迄今没有放弃的“去库存”政策，特别是源于棚改货币化带来的加杠杆购房效应，这是三四线城市上涨的最大推手。
我一直反对房地产“去库存”政策。原因有四：
第一，“去库存”政策完全误判了中国房地产的基本面。
对中国房地产稍有研究的都知道，中国房地产市场由于土地垄断、城市分化以及区域经济的差距等原因，导致房地产市场的区域特征极为明显。
每一个城市房地产市场的基本面都不同，甚至每一个城市的每一个区域都有自己的特点。这导致的结果必然是，有些城市房子不够，有些城市住房供应严重过剩。
在中国，比所谓的“去库存”更为重要的，是房地产市场的资源错配问题，而不是什么“库存”问题。热点城市由于人口增量，住房短缺的问题仍然没有解决，这是主要矛盾和矛盾的主要方面。“去库存”政策把侧重点放到供大于求的小城市，属于本末倒置。
而且，在城市分化差距很大的情况下，全国性的去库存政策导致的结果是不该热的地方特别热，导致一二线城市的房价暴跌，2016年房地产市场热点城市之所以暴涨，根本原因就在于对没有库存的一二线城市实施了和三四线以下城市一样的库存政策。也就是要求南方和北方空调都开热风，这本身就很荒唐。
第二，中国的“库存”指标用的是极具中国特色的“待售面积”，而不是国际上很多国家公认的“空置面积”。
什么叫“待售面积”，按照国家统计局的解释，"待售面积"指的是报告期末已竣工的可供销售或出租的商品房屋建筑面积中，尚未销售或出租的商品房建筑面积。很显然，这个"待售面积"只能说明目前开发商还有多少房子没有卖出去或者租出去，并没有包括卖出去的房子有多少没有人住。
按照“待售面积”，在2015年提出“去库存”政策的时候，不到7亿平，2016年全年待售面积也一直维持在7亿平左右。7亿平是个什么概念，2016年新房限售创历史新高，超过15亿平。7亿平的待售面积意味着，这是半年的销量。去化周期6个月，这是一个合理指标。
也就是说，按照“待售面积”衡量库存，就根本不存在什么库存。既然“库存”不严重，为什么还要“去库存”？因为在三四线，四五线的城市，房地产真正的危险不仅在于新建的房子卖不出去，更在于很多卖出去的房子空置，二者加总非常吓人。
第三，三四线城市的“库存”要不要帮着去？三四线城市住房供需平衡，一些城市供应过剩。过剩的房子如同过剩的产能，是多余的东西。
按照一个城市人口的基本面，需要多少存量房子，未来还需要多少房子，这是一个基本能确定的数，如果房子的数量多于城市居住人口需要的住房数，多余的房子就是绝对过剩。
经济学的基本原理告诉我们，绝对过剩的房子如同绝对过剩的产能，是无效的供给，无效的供给本身就是资源的浪费。而政策却想方设法解决这些已经属于无效的供给，属于过剩的产能。比如，一个城市需要一万套房子，现在有1.5万套，多余的5000套就是绝对过剩的。
这些过剩的房子，无论是让房子已经足够的本地人买，还是让出于投资需要的外地人买，买回去之后仍然不会居住，仍然属于过剩的产能。
用宝贵的资源购买过剩的产能，表面上房子卖出去了，实质上那些房子仍然属于无用的东西，最好的办法就是炸掉，土地还能盘活。
第四，当年提出“去库存”政策时，政策把希望寄托在农民工身上。我过去的多篇文章中对此都有阐述，中国房地产过去两年的实际也告诉大家，房地产和农民工关系真的不大。
正因为“去库存”政策本身既不符合中国房地产市场的实际，在政策执行的过程中，面对区域分化明显的市场，用一个药方治病。这个市场一些城市发烧，一些城市发冷，而我们给他们吃了同样的药！从而导致不该涨的地方房价暴涨。也许只有在中国，在政策判定“库存”很大的情况下却出现了价格的暴涨情况。
这是直接挑战经济学的基本原理：经济学的基本原理告诉我们，供应过剩的市场要出清，必须通过价格的向下调整才能实现。
即便“去库存”政策导致了和政策预期基本背离的结果，很遗憾地是，在房价经历2016年的疯狂，在房地产的重要矛盾已经转为热点城市的资产价格泡沫风险之后，我们却仍然坚持“去库存”政策，这让长期关注房地产市场的鄙人实在大惑不解。
倾盆大雨之下，愚昧的农夫也不会继续浇灌已经泡在水里的土地。特别是，由于没有明确放弃“去库存”政策，我最担心的结果出现了：资本开始向三四线城市转移，投资的力量撬动了供应过剩的三四线城市的房价，开发商开始把战线向三四线转移，到三四线拿地，扩大开发量。
在房价上涨的预期之下，四三线城市，不管有没有人口流入，不管是否属于都市圈，不管过剩是否过剩，大家终于等来了千年难遇的房价暴涨，焦虑的资金像雨滴一样扑向干渴的土地，奇迹出现了：一些多年来没涨的库存严重过剩的城市发的房价暴涨，过去10多年卖不完的房子一夜之间卖光，地王也出现了，大量的开发商从一线城市向这些以前从来不光顾的地方转移。这真是一个能够创造奇迹的土地！三年之后，这些本来已经住房过剩的城市的土地上将涌现出更多的房子，到那时候，不知道会不会再次出现奇迹，引来下一拨饥渴者来接盘。
这真的是比王者荣耀都让人着迷的超现实主义的游戏！
小说连载：
纽约老大（二十）
作者：马里奥 普佐
“可爱的梅尔，我一向把你这样有漂亮肤色的人叫美人，你的皮肤泡在各种香料里，抚摩起来像绸子一样。”乔治开始呻吟，眼睛发出恶狗一样贪婪的光。
“我们不想要你的钱，只想吻你的屁股，原谅那个欲火中烧的小乔治吧，他是一个出色的同性恋专家，连狄克罗塞尔，也称他是最亲爱的人。”
梅尔内心的悲伤已经达到极点，两个同性恋者将在拉斯维加斯城外强奸他。
“对不起，我不是你们所需要的人。”
“嘭”，约翰的枪管冒火了，子弹击射在梅尔的脚边。
“唐不能这样对我。”梅尔反抗道。
约翰轮起巨大的左轮手枪砸在梅尔的头上，梅尔眼前一黑，蜷曲在地上。
“小乔治，你可以好好开心了。”
乔治趴在梅尔的身上，急不可耐地把他的裤子扯下来……
梅尔醒来时，下身赤裸着，冷风使他感到一阵阵的战栗，乔治和约翰坐在一块石头上沉默地吸烟。
他已经感到身体下部火辣辣的疼痛，身上还留着一摊脏污的东西，说不定脸上到处是乔治的唾沫，他艰难地移动身体，把裤子拉上。
他的身后站着一个身材高大的人，梅尔对他的面孔仔细辨认，眼前发生的一切将使他终身难忘。
“梅尔，我们本来是好朋友，可是，看着友情的分上，给你家族最轻的惩罚，只不过有人在你昏迷的时候把你当成了女人。”
他的口音使梅尔想起来，他是唐的儿子约瑟夫，他们只是很少地见过几次面。
乔治和约翰被他的话感染了，哈哈狂笑起来。
“乔治把他的夜晚留给你了而不是我。”
“狗娘养的，看你们做了什么，唐把我当成了一个妓女的羞辱。”
居高临下的约瑟夫点着一支雪茄，随手把火柴杆扔在梅尔的脸边。
“唐说，对你已经很慈悲了，你在他最伤痛的时候抛弃了他，忽视了家族的规距。”
“可是，托尼也是甘比诺家族的人，这是唐嘴里说出来的，也同意放弃赌城的产权。”梅尔为自己辩解道。
“他永不是甘比诺家族的人，各大家族都在为他流血，他已经超出了这个组织。唐说，托尼将在十年之后毁灭这一伟大的组织。”
梅尔擦掉脸上的血，头发还是粘乎乎的，约翰下手太重，脑子里还“嗡嗡”地乱叫。
“唐要你答应一件事。否则，托尼只能和你的尸首见面了，”约瑟夫弹掉一截烟灰，“取得他的信任，尽可能多告诉我们有关他的事。”
“做一个间谍？”
“你没有能力和任何一方对抗，这就是你的命运，如果出现差错，谁都会把你撕得稀烂，而不是简单地把你当成女人。”
“你可以走了，”约瑟夫指指约翰和乔治，“让你的情人把你带回到你自己的汽车上，你的保镖不会知道太多。我们只是让他在另一辆车上睡觉，他是你的人，你知道如何使他保持沉默。”
约瑟夫站起身来，他的姿态很像唐，弹了弹裤子上的灰，“我希望你能相信我说的全是唐想说的话，如果你想要干什么傻事的话，要想清楚。和唐对着干，我会让你慢慢地、充满痛苦地烂掉。”
约瑟夫冲梅尔挥挥手，转过身去，厌恶地说：“做为家族的一员，你已经成为耻辱，别让我再看到你，梅尔！你让我恶心。”
这是一桩出奇的国际性的大买卖，情报来自反毒机构—“派斯达尔”小组。情报等级A级，编号CP—0415，史密斯花12万美元买来的影印件，并提供给出卖者一部微型间谍照像机，内容涉及泰国总理炳廷素拉。
廷素拉给缅甸政府和美国政府的秘密信件，“金三角”坤沙集团每天给驻扎在南越的美国大兵送去10干克3号海洛因和200千克鸦片，这样看来，美国军队每年用8千万美元购买毒品，2千万用于嫖妓。
坤沙集团急需提炼技术和设备，还有两种禁运药水一伊托尔和卡尔伏尔。
这样的话，美国大兵每天的口粮只需一只便携式手提箱。总理建议道：“建立国际肃毒组织已成必然，美国在控制军方放任态度的同时，应关注境内的贩毒组织，这项技术及其药水运至缅甸，世界毒品的产量每年将增加20吨，大部分在美国和欧洲出售。”
萨莱诺家族将会感谢托尼的，他们有十套提纯的设备等待开工呢。
著名的斯特里普大街华灯初上，托尼挪动一下坐在软皮座椅里的身子，发动机随着汽车录音机里放出的音乐节奏，轻快地低声轰响。托尼喜欢拉斯维加斯，是它向他提供一个个伟大的时刻。
水晶旅馆那雄伟的造型，几乎是男性的体现，在夜幕下披着简单明快的色彩。像一支蜡烛插入内华达州的夜空，将有2000名不同国家、不同血型、不同肤色、不同信仰的美丽女郎在这座性器象征的建筑里成为最出色的性的奴隶。
在那里，托尼将开一个世界性的毒品大会，如果可能的话，坤沙本人也将打电话庆贺。托尼会拿着“派斯达尔”的工作计划和他们研究对策的。
车停在门前巨大的停车场上，停车场上摆放着200多辆豪华轿车，罗杰斯站在台阶上迎接他的到来。
这次会议罗杰斯并不知情，萨莱诺为了表现对托尼卡西诺的尊敬，包下了三套别墅和一层套房，即使水晶酒店的房间都有隔音装置，他们也进行了彻底地反窃听检查。
这会惊动唐的，他也只能听之任之，托尼等待他的反击，就像拳击台上击中了对方、显得跃跃欲试的拳手。他之所以选择在水晶酒店开这次会议，表示出对唐的蔑视。
罗杰斯表现出做为主人的殷勤，莱昂里诺的死给了他重重一击，托尼也许并不知道他和唐之间牢固的私人关系，他把自己装成和家族没有任何瓜葛的商人。
“很高兴见到你，托尼，”他抓住托尼的一只手。
“每一次来，我都将送你一只礼物，”托尼摸着他的红色领带说，“听说你要在大厦旁建一座附助赌场。”
“消息可真灵通，”罗杰斯佯装惊叹地说，“难道是我的妓女告诉你的吗？她能听到我在床上的醉话。”
托尼显得洋洋得意地说：“她正迫不及待地等你发筹码呢。”
布茨和另一名保镖紧跟着托尼，布茨并不喜欢罗杰斯，他认为罗杰斯是一个很危险的人物。
“我像等待梦中情人一样等待你呢。”特里瓦尔多从沙发上跳了起来，他是一个浑身上下充满热情的人，身上穿着运动装束，脚下是一双很花哨的运动鞋。
托尼站起来和萨莱诺握手，他是一个很冷酷的人，头上是银灰色的卷毛，眼睛很少出现热情的目光。
特里瓦尔多像一个大孩子一样紧紧拥抱着托尼。
“你真是了不起的人，一下子把我的宝藏都挖走了。”
“还有不少宝藏等待我们挖呢。”托尼谦虚地笑了。
“萨莱诺先生是个沉闷的人，”特里瓦尔多眼睛里闪烁出调皮的神情，“他认为他把我从我伟大的国家里拯救出来，我就应当一直受到人质一样的款待。一个小时送给我一个姑娘，那些甜心腻死我了，我有那么多钱，他却说所有的赌场都有我的黑名单，美国人不喜欢钱吗？还有可恶的赌业控制署。”
“萨莱诺先生是为了你好，如果有人知道哥伦比亚的大毒枭出现在美国的赌场上，会引起两国外交争端的，我们希望你会成为一个和平的使者。”
萨莱诺带来一个亚裔人，他派头很大，还带着翻译，翻译倒是一个甜甜的小姑娘，她说美语的声音很软很动听。
“这是陈良，”萨莱诺介绍道，“我忠实的合作者，香港人”。
他的眼睛中有着东方人的诡秘和狡猾，手很粗糙，干过不少体力活。
陈良转过头对那位黑头发姑娘耳语了一会儿，那位姑娘转头脸对托尼说：“陈良先生久仰你的大名，但他不会违背和萨莱诺先生之间的契约，他将同意您和萨莱诺先生之间的决定。”他很注意外交辞令。
“告诉你的老爷，”托尼开玩笑说，“他是一个非常讨人喜欢的香港大使，大西洋赌城可以免费向他提供2万美元的赌筹。”
会议的地点设在托尼所住别墅的宴会厅里，餐桌并没有摆食物，但却提供各种类型的酒，香港人特意要了一杯茶，漂亮的女翻译坐在他的身边。
中西部最大的毒枭圭里亚诺也被邀请来了，托尼并不认识他，萨莱诺家族一向和他有生意上的往来，还包括东海岸赫赫有名的“多伊奇”黑帮的大头目加西尔·多伊奇，萨莱诺的军师迪克·西科德也就坐。
会议涉及2亿毒品的出售和向坤沙提供海洛因提纯技术和设备的问题。托尼最关心的是圭里亚诺和多伊奇的反应，这一宗毒品将让他们两个月内吃闲饭。
多伊奇长着一张海盗式的脸，却有古铜色健康的肤色，他以脾气火爆著称；圭里亚诺却像一个成功的政治家，眼光充满自傲和狂妄，托尼品着酒，注视着他们，他们刚和托尼见过面，多伊奇还开玩笑说：“刚被龙虾卡住脖子，嗓子眼还有海腥味呢。”托尼不认为这一句话中含有挑战的意味。
萨莱诺感到紧张，托尼还没有成为他可靠的后台，两个毒枭已经向他喋喋不休地诉苦了。整个美国各地区的贩毒网是他们一起缔造的，利益也是均分，托尼这一脚插得太大了，足以使这两个人翻脸。
特里瓦尔多例显得热情洋溢，他是一块血淋淋的鲜牛肉，这些人都露出令他满意的牙齿。
“这种聚会令我很激动，”特里瓦尔多首先开了腔，“我的毒品属于最有钱的人，承蒙萨莱诺先生关照我的安全，大家都知道，我将代表美国一半以上的毒品，你们之间所发生的任何争端不要把我扯进去。”
圭里亚诺叼着烟斗，头顶冒着腾腾的烟雾，多伊奇在注视他，虽然他不是个胆小的人。但是托尼已经击败了甘比诺家族，而且很快就要召集黑手党委员会会议确定他的地位，他已经明显感到被吞并的危险。
“我驱车到拉斯维加斯，除了想着水晶酒店的上等妓女外，还在想一个问题，我似乎在接受一个国王召见，萨莱诺先生显然在愚弄我。我和多伊奇先生以及上百个毒贩在海岸线上闲逛，因为托尼先生拿走了几乎全部的毒品交给萨莱诺家族，我只不过想公道地讨取点个人利益。”
圭里亚诺的话很实际，托尼微笑地注视他，点头肯定他的话。
“所以，我请你们来，除了压熄你们胸中的怒火外，还得向大家表示一点我本人的感谢。”
所有人都好奇地注视着他，多伊奇紧咬着嘴唇，一副不信任的态度。
“2亿毒品是海军陆战队的飞机运来的，还包括一枚空对地导弹的代价，美国人注重才干，而我正是这方面的天才，如果我愿意，中央情报局缉毒中心将允许限量的毒品成为进口商品，正如巴西的咖啡豆。”
“那么我们是什么？”多伊奇忍不住发起火来，露出凶恶的表情，“难道是你的一名随从。”
“我是一个很讲道理的人，你们也是，包括那位香港先生，”托尼注意到香港人并不专注会场上这些人的话，不断制止那位小姐的翻译，大家目光扫向他时，搞得他很窘。“我们要形成一个集团。而不是你们之间脆弱的利益关系，2亿美元是我第一笔投资，属于大家，我只不过要求多分我一点，西科德会很好地计算的，市场足够我们分享，特里瓦尔多有足够的货，我们要有秩序地经营，而这种秩序来自毒品委员会。”
“这倒是一个不坏的提议。”特里瓦尔多显得很兴奋。
会议分两天进行，这是托尼有意安排的，毒品委员会的提议还需要沉淀一下，每个人都有时间做很好的利益计算。然后是所有参加会议人员和随从参加一个精心设计的脱衣舞会。当然，在他们用餐后，托尼要求和香港人单独去吃中国菜，其他人都到英国餐厅用餐。
那位中国女子的名字叫凯西，毕业于伯克利大学行政学院。托尼用叉子去对付香喷喷的中国菜，这种菜肴他很少去吃，东方人的花样令他惊奇，陈良看起来也很健谈，他和坤沙打过7年的交道。
“答应坤沙，所有设备将通过一家农产品用机械公司运到香港，最迟不超过下周三，”托尼往嘴送炸虾球，叉子不稳，都掉进面前的酒杯里，引起凯西的大笑。她有一双狐狸的眼睛，托尼想。
陈良也被托尼笨拙的动作给逗笑了，凯西闪亮的眼睛在注意托尼的表情，然后向陈良做翻译。
“那么技术人员呢？”凯西甜甜地问他。
“他和你一样如同天降。”托尼亲切地说，“不要理会这个香港佬有什么特殊的反应，他好像一个婴儿一般等待喂食。”托尼公开向凯西调情。
“你太粗鲁了，”凯西露出她齐齐的牙齿，“他是我的亲戚，有着十几亿美元的资产，但是比美国人懂得谦虚。”
“我感到抱歉，”托尼看着陈良露出奇怪的眼神说，“我对中国人的爱好来源于你，你的亲戚对我来说好像是个外星人。”
凯西俯身向陈良说着什么，托尼注意去看她的头发，闪亮的黑丝，她像简特一样的年轻，有着神秘的魅力，他们总那么含蓄。
中国菜吃得很有味道，“维加斯真是一个了不起的地方，”凯西评价这顿美餐说，“体现出香港一样的美食。”陈良吃饭时很矜持，像一只猫，不发出一点动静。
托尼也要了茶，这是出于民族的礼貌。
“凯西小姐，你的亲戚有几个妻子？”托尼露出好奇的口吻。
凯西张开小口去喝茶，以一种优美的姿势放下茶杯。
“别忘了，托尼先生，”凯西不满地说，“香港是英属的，那是100年以前的旧俗，所有男人只属于一个女人。”
“我以为中国人有着伊斯兰宗教一样的传统习惯，但愿我的无知没有刺伤你的自尊心。”
“你是黑手党的首领吗？”凯西开始反问，“陈良说，你是一个非常残酷的人。”
“他也一样，”托尼并没有不满，“而对女人，我是最优秀的意大利情人，有一颗坚强而渴望温暖的心。”
“我只是对你好奇，实际上，你是一个非常容易使女人动情的男人。”凯西的赞赏听起来像轻柔的风。
离开餐桌时，托尼和陈良紧紧地握手，托尼的表现使这个中国人露出真诚的笑容。
“告诉你的亲戚，我对他抱有好感，我们之间的合作会很愉快的。”
西莉亚打来了电话。托尼正在浴室里洗澡，这时候，他感到回复到自我，还是一个孤独的人，简特能减轻他的孤独，但解决不了根本问题，他受着一只无形手的牵引，迷失在权力和毒品之中。
“亲爱的，史密斯在抱怨你，说你搞乱了他的生活。”
“我会尽快地安慰他的。”
“我非常想念你，沃尔特已经接收军火了，他正在造直升飞机和坦克，”然后她嗓子里发出深深的叹息，”也许你不相信，我已失去对别的男人的兴趣。”
“这很不值得，西莉亚，还有人等你帮助他们竞选州长呢。”
“我也从不相信男人和女人之间纯洁到身体永远相属，但你却是我一生中一次极大的诱惑，我相信不是从形式上爱上你了。”
“这使我很难堪，我并不认为自己会爱上你，这很不公平。”托尼劝慰她说。电话那头开始沉默，托尼感到一种说不清的压力，他对西莉亚的热情已经消失，就像他经常遇到偶而交合的女子一样，那只是一种需要，在身体上体现，再无法上升，更别提是爱的高度，正如金钱不能铸造精神一样。
“我们还有时间考虑这个问题，至少还能如朋友般地相处。”电话那头传来西莉亚明亮的嗓音，这个法学博士很容易快乐。“迈阿密海滩的阳光使富人的身体变黑，这是这个夏季惟一的时髦，等你回来，我会向你提供晚餐和黑乎乎的身体，当然还有沃尔特制造的新式炸弹，它能把越南炸成一口锅。”
“很高兴你能这么想，我不想我们之间的关系进入一种紧张状态。”
电话挂断了，托尼注视着自己的身体，镜子上的水珠使自己在一片水雾之中变得模糊起来。