我不敢在新加坡买房......

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对于普通人来说，买房是值得仔细斟酌的大事，购买之后就不可以后悔。我不敢随意做买房的决定，是担心在错误的时间，以错误的价格买下错误的房子！

什么时候才是买房的最佳时机呢，普罗大众的做法是热进冷出，我要不要随波逐流？经验丰富的投资家们通常是什么时候进场？新加坡今年第二和第三季度的GDP同比增长0.1%，是10年以来的最低增速！经济和房价息息相关，目前是新加坡房地产开发商的寒冬，开发商已经把毛利率（gross margin）从7年前的25%下调到目前的7%。有些项目甚至根本没有盈利。

2019年8月初，全球知名的房地产咨询公司仲量联行发表的报告指出，新加坡过去18个月的土地价格上涨了40％，Riverfront Residences，悦湖苑（The Florence Residences）和Kent Ridge Hill Residences等6个楼盘，售价和回本价几乎一样，开发商根本没有盈利！

开发商瑟瑟发抖的同时，是不是买家的暖春呢？

接下来担心的就是价格，开发商制定售价的依据是，购买土地的价格，加上建筑成本和毛利率。开发商的土地来源只有集体收购和政府标地，这2个来源的价格都是上涨的趋势，材料和人工成本又很难下调，开发商如果要维持毛利率，只能调高售价才能有利润。

2018年7月5日政府出台降温措施之后，土地价格应声下跌，但是很快就回弹。

供应和需求也同样影响价格，2019年3月28日， 新加坡准总理王瑞杰在南洋理工大学公开表示：政府的目标人口是690万，将来还要增加超过100万的人口，需求的增加会对房价造成什么样的影响呢？

开发商或卖家总是期望房价上涨，买家当然希望房价下调或者持平，各个国家包括新加坡都面临通货膨胀，货币无可避免地在贬值。长期而言，房价下调的愿望可以实现吗？

最近只有顺福轩（JadeScape）折扣2%，11月2日当天就有7个单位被订购。这是个值得期待的优质楼盘，步行三分钟到玛丽蒙 (Marymount) 地铁站，名校爱同小学，莱佛士书院和莱佛士女校，距离顺福轩大概2公里。公教学校在顺福轩的1公里范围之内。建国总理李光耀和前总理吴作栋都是从莱佛士书院毕业，现任总理李显龙毕业自公教学校。

如果我看上了一个房产，合理的成交价应该如何界定？谈判价格就需要专业负责的房产经纪，尽心尽力地用各种谈判技巧和卖家或卖家经纪砍价。

最后担心的就是房子本身，买房的目的就是自住或投资，最好是2者兼顾。

我不清楚什么样的房子最适合自己，我买房是以自住为主，要求交通便利和生活配套设施齐全，周边环境宜居。我应该如何了解政府对该地段的规划？谁都不愿意将来在附近建医院，庙宇等对房产不利的设施。政府已经确定在宏茂桥63街修建殡仪馆，对那一带的房产的负面影响会有多大呢？如果房子周边将来兴建商场，地铁，学校，体育馆，公园等，对房子有哪些正面效应呢？

在新加坡买房，除了西晒是忌讳，还有哪些方面需要尽可能避免的呢？怎么样的房子，将来才容易出租，而且租金回报率更高。如果希望将来卖个好价格，房子必须具备哪些优势？

我不懂到底要买永久地契还是99年地契的房子，只知道永久地契的房子，租金回报率一定不如99年地契的。那么永久地契和99年地契的房子，哪个增值更多，差别会有多大？

如果是二手房，房龄在多少年之内的才值得考虑？购买二手房，需要注意哪些方面？

新加坡房产增值最多的时期是在哪个阶段？从以下的成交数据可以得出结论吗？我要不要考虑从开发商那里购买期房呢？期房和现房的优缺点究竟有哪些？

我还想知道，老旧的公寓具备哪些因素，才会被开发商集体收购？大概需要等待多久才可能被收购？开发商愿意以高于市场价多少的价格收购呢？以下的图表显示集体收购的大致周期。

不敢买房的最大障碍还是额外买家印花税，多少人都在翘首期盼额外买家印花税取消或部分取消，可是一旦取消额外买家印花税，房价会不会报复性反弹？假设有个单位准备以一百万出售，然后政府宣布取消10%的额外买家印花税，买家一定倍增，卖家是不是也要乘机抬高售价？抬高的部分会不会超过印花税取消的部分呢？

2018年7月18日，新加坡财政部，国家发展部和金融管理局联合声明，政府出台额外买家印花税的目的不是为了拉低房价，而是要调节房地产市场的周期。那么投资家是如何看待额外买家印花税呢？如果没有额买家外印花税，也根本不是目前的房价！

如果1个人的贷款足以支付房贷，是否还需要用2个人的名字购买？如果坚持用2个人的名字，那么应该如何分配各自占有的股权比例呢？

外国游客在新加坡买房，最高可以贷款60%。需要哪些文件支持贷款呢？在新加坡有收入的外国人和新加坡公民或绿卡一样，最高可以贷款75%，如何知道自己可以申请到的最高贷款数额？目前固定2年的贷款配套，年利息大概是1.85%，比中国的定期存款的利息还低。

外国游客在新加坡买房，除了必须支付20%的额外买家印花税，贷款减少15%之外，和新加坡公民买房还有其他方面的差别吗？新加坡公民购买第二个房产，需要支付的额外买家印花税是不是12%呢？

除了政府组屋，在新加坡购买任何房地产，买家都不需要支付中介费，那么代表我的房产经纪，还会尽力保护我的利益吗？

我有资格购买新组屋，到底要买新组屋还是公寓呢？组屋有3年左右的建筑期和5年的最低居住年限要求，之后才有资格购买公寓。这8年时间，公寓的预期价格会是多少？到时候进场购买公寓是否为时已晚？政府已经再三强调，组屋99年到期之后价值为零，组屋单位和土地一定要归还政府。这是不是危言耸听呢？

购买二手组屋之后，屋主也是必须在单位居住满五年，之后才有资格购买公寓。参考以下12年以来二手组屋的转售价指数，二手组屋还值得购买吗？

如果我目前已经有组屋，购买第二个房产如何避开额外买家印花税？购买商业房产，就没有额外买家印花税，可是购买多数的商业房产，必须支付7%的消费税，如何避免缴付这笔消费税呢？

在中国习惯住大房子，有些客户只喜欢新加坡大面积的底层和顶层的楼中楼，除非有钱任性，否则购买之后很可能会后悔！

市场上那么多的楼盘，哪些楼盘最值得投资？以下是Caspian在2009年的开盘价格和目前的转售价对比，价格翻了一倍！

以下是the Miltonia Residences在2011年的开盘价格和目前的转售价对比，价格还在原地踏步！买到这样的楼盘，其实是在亏钱。

接下来比较租金回报率，以下的2个楼盘，几乎是一样的租金，但是转售价一个是50多万，另外一个是80多万，租金回报率的差距是1.2%。Centra Residences 不但更便宜，而且是永久地契，增值潜能大。Nine Residences 几乎没有增值潜能。所以买家自己的选择，配合专业房产经纪的中肯建议就非常重要！

新加坡目前的房价是否处在合理价位，将来的预期价格又是如何？ 瑞士银行今年的报告指明，新加坡的房价属于合理范围内。

东南亚最大的银行 - 新加坡星展银行（DBS）的研究报告预测，2030年新加坡新公寓的尺价会在$2,300 - $2,900，明显高于目前的平均尺价$1,500。星展银行和全球顶级的金融机构 - 摩根士丹利的预测基本相同。

资深董事  鄭先生

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以上文章由博纳产业的资深董事鄭先生撰写，读者可以直接微信鄭先生，查询房产方面的信息和疑问。

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