阜阳刚刚公开！46条！事关所有小区业主！

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阜阳全体小区业主注意

！！！

今天

阜阳市房屋管理局发布

关于征求

《阜阳市住宅小区物业管理条例

（征求意见稿）》意见的公告

为了大家的自身权益

请广大业主认真阅读

及时反馈意见

为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，按照市人大常委会立法工作计划和市政府工作部署，市房管局根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》，起草了《阜阳市住宅小区物业管理条例（征求意见稿）》，现向社会公开征求意见。

1.为便于联系并对意见归纳整理和分析，请如实写明有关单位或个人的名称、联系方式等信息。

2.有关意见建议，请以信函邮寄或电子邮件形式，反馈至阜阳市房屋管理局物业科（颍河西路507号7楼）。

3.征求意见时间：2021年9月9日至10月8日；

电子邮箱：[e-mail]

以下为征求意见稿全文 

共46条

请阜阳各位业主认真阅读

第一章 总  则

第一条（立法目的） 为了规范物业管理活动，提升物业服务水平，维护业主和物业服务人的合法权益，营造良好的居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》和有关法律、行政法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条（使用范围） 本条例适用于本市行政区域内住宅小区物业管理活动及其监督管理。

第三条（党建引领） 业主大会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务人等在中国共产党的领导下依法依规开展物业管理活动。

第四条（市、县级政府职责） 市、县（市、区）人民政府应当加强对本行政区域内物业管理工作的组织领导，建立物业管理综合协调工作机制，组织辖区内街道办事处（乡镇人民政府）、物业管理行政主管部门及相关部门和单位，统筹推进辖区内物业管理各项工作，协调解决辖区内物业管理重大问题。

第五条 （市物业管理行政主管部门职责）市房屋管理局负责全市物业管理活动的监督管理，履行下列职责：

（一）拟定、制定和宣传物业管理相关政策措施；

（二）指导、实施新建住宅小区综合查验；（三）建立物业管理诚信档案制度；（四）监督、管理专项维修资金、物业工程质量保证金；（五）指导、监督和管理物业管理招投标活动；（六）建立物业管理培训体系；（七）指导市物业管理行业协会开展自律性规范的制定和实施工作；（八）法律、法规规定的其他职责。

第六条（相关部门职责） 市、县（市、区）人民政府有关部门应当按照下列规定，做好物业管理活动的相关监督管理工作：

（一）发展和改革部门负责建立物业公共服务费标准的动态调整机制等；

（二）城乡建设部门负责监督建设单位履行建筑工程质量保修责任，监督管理装饰装修过程中影响建筑结构和使用安全的行为，依法处理房屋保修期内质量问题投诉等；（三）公安机关负责依法查处住宅小区内影响公共安全、公共秩序的违法行为，指导物业管理区域监控安防、停车位以及其他交通标志、标线的设置等；（四）司法行政部门负责指导物业管理纠纷人民调解工作，推进相应的行业性、专业性调解组织建设等；（五）自然资源和规划部门负责住宅小区规划的核实以及违法建设的认定等；（六）城市管理部门负责物业管理区域内违法搭建建筑物、构筑物，占用和损坏公共绿化，擅自改变房屋外观等妨害城市管理行为的监督管理等；（七）生态环境部门负责物业管理区域内环境污染行为的监督管理等；（八）市场监督管理部门负责物业管理区域内无照经营、物业服务收费等监督管理以及电梯等特种设备安全监管等；（九）消防救援机构负责物业管理区域内消防安全的监督管理等；（十）人防部门负责人防工程设施监督管理；财政、民政等其他相关部门应当按照各自职责做好物业管理活动的相关监督管理工作。

第七条（县级物业主管部门职责） 县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作，履行下列职责：

（一）指导街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理相关工作；

（二）监督管理物业管理招投标活动；（三）负责临时管理规约、物业服务合同、承接查验等有关材料备案；（四）负责专项维修资金的管理、监督和使用；（五）采集、记录物业服务人信用信息；（六）法律、法规规定的其他职责。

第八条（街道、乡镇职责） 街道办事处（乡镇人民政府）履行下列职责：

（一）指导和监督业主大会成立和业主委员会选举换届、物业管理委员会组建，并办理相关备案手续；

（二）指导、监督业主大会、业主委员会、物业管理委员会依法履行职责；（三）建立业主委员会主任离任审计制度；（四）协调和监督物业服务人的交接；（五）指导和监督物业服务人履行法定的义务；（六）建立物业管理纠纷调解和投诉、举报处理机制，调解物业管理纠纷，处理物业管理相关投诉和举报；（七）建立物业应急服务保障机制；（八）法律、法规、规章规定的其他职责。居（村）民委员会应当协助、配合有关部门以及街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作；指导、督促业主委员会和物业服务人履行职责；建立由居（村）民委员会、业主委员会、物业管理委员会、物业服务企业共同参与的物业管理议事协调机制，及时协调物业管理事项和矛盾纠纷。

第九条（协会自律）鼓励物业服务人加入物业服务行业协会。

物业服务行业协会应当加强行业自律管理，制定自律管理、纪律惩戒以及行业调解机制，规范物业服务人经营行为，促进依法诚信经营，推动行业健康有序发展。

第二章 物业管理委员会

第十条（业主、业主大会、业委会等权利、义务、工作程序） 业主、业主大会及业主委员会的权利、义务及相关工作程序按照《安徽省物业管理条例》等相关法律法规规定执行。

第十一条（物管会成立条件） 有下列情形之一的，街道办事处（乡镇人民政府）应当及时组建物业管理委员会，县（市、区）物业管理行政主管部门应当予以指导：

（一）新交付物业项目尚不具备召开首次业主大会会议条件的；

（二）具备成立业主大会条件，但是因客观原因无法成立的；（三）业主大会成立后，未能选举产生业主委员会或业主委员会无法正常开展工作的。

第十二条（物管会组成）  物业管理委员会由街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会、公安、城管执法指派人员和业主代表组成，业主代表的人数不得少于总人数的二分之一。

业主代表人选应当符合《安徽省物业管理条例》规定业主委员会成员的条件，由街道办事处（乡镇人民政府）通过听取业主意见、召开座谈会等方式，在自愿参加的业主中推荐产生。街道办事处（乡镇人民政府）应当在物业管理委员会成立前，在物业管理区域内公示物业管理委员会成员名单，公示时间不得少于七日；业主有异议的，可以向街道办事处（乡镇人民政府）提出。

物业管理委员会主任由街道办事处（乡镇人民政府）指派的代表担任。街道办事处（乡镇人民政府）应当自物业管理委员会成立之日起三日内，在物业管理区域内以书面形式向全体业主公布其成员名单。

第十三条（物管会刻章）  物业管理委员会成立后三十日内，应当告知县（市、区）物业管理行政主管部门，并持街道办事处（乡镇人民政府）出具的成立证明申请刻制物业管理委员会印章。

第十四条（物管会职责）  成立业主大会但是尚未成立业主委员会的，物业管理委员会应当组织业主大会履行职责，并按照管理规约和业主大会议事规则的约定履行相关职责；未成立业主大会的，物业管理委员会应当组织业主依法决定有关共有和共同管理权利的重大事项，并履行相关职责。

物业管理委员会应当依法履行职责，及时向业主公开物业管理相关信息，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

物业管理委员会履行职责应当接受街道办事处（乡镇人民政府）的指导和监督。物业管理委员会作出的决定违反法律、法规的，街道办事处（乡镇人民政府）应当责令限期改正或者依法撤销，并通告全体业主。

第十五条（物管会停止履职情形）  物业管理委员会自新的业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日起停止履行职责，并于十日内向业主委员会移交相关资料和财物。物业管理委员会自新的业主委员会产生或者原业主委员会恢复履行职责之日自动解散。

第三章 前期物业管理

第十六条（物业用房装修和开办费）  物业服务用房由建设单位负责装修，具备基本使用功能，并设置明显标识；建设单位在装修时，应当征求物业服务人的意见。物业服务用房属于全体业主所有，未经业主大会同意，不得改变物业服务用房的用途。

分期开发建设的项目，物业服务用房规划在后期建设的，建设单位应当在本期商品房交付使用前，提供符合使用标准的物业服务临时用房。

建设单位应当提供前期物业管理开办费，用于购买物业办公设备等固定资产。所购资产归全体业主所有，由物业服务人使用，物业服务合同终止后依法移交给业主。

第十七条（综合查验为交房条件） 对新建住宅物业，市、县（市、区）人民政府物业管理行政主管部门应当会同相关部门对《安徽省物业管理条例》第四十二条规定的事项进行现场综合查验。建设单位应当将完成综合查验作为交付条件，在商品房买卖合同中明示。

第十八条（承接查验） 物业服务人与建设单位应在县（市、区）物业管理行政主管部门监督下，对物业共用部位、共用设施设备进行承接查验并作记录。对前期物业承接查验中发现的问题，建设单位应当及时整修，由物业服务人复验并作记录。

物业服务人和建设单位应当在物业管理区域显著位置公示承接查验情况和建设单位整修情况，并书面报告县（市、区）物业管理行政主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）。

第十九条（质量问题责任） 物业服务人办理物业交接后，发现存在隐蔽工程质量问题，影响房屋结构安全和正常使用的，建设单位应当负责修复；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任。物业服务人擅自承接未经查验的物业，因物业共用部位、共用设施设备缺陷给业主造成损害的，依法承担相应的责任。

第二十条（新建专业经营设备移交） 新建住宅物业管理区域内的供水、供电、供气、通信等专业经营设施设备及相关管线，应当符合国家技术标准和技术规范，并与主体工程同时设计、同时施工、同时交付。建设单位在组织竣工验收时，应当通知供水、供电、供气、通信等专业经营单位参加；建设项目竣工验收完成备案起三个月内，建设单位应当依法将专业经营设施设备及相关管线移交给专业经营单位维护管理，专业经营单位应当接收。 移交给专业经营单位维护管理的设施设备及相关管线，其维修、养护、更新等费用，由专业经营单位依法承担，不得从物业服务费和专项维修资金中列支。

第二十一条（现存专业经营设备移交） 已投入使用的专业经营设施设备及相关管线尚未移交专业经营单位维护管理的，供水、供电、供气、通信等相关行业主管部门组织专业经营单位按照有关规定进行验收。验收合格的，专业经营单位应当接收；验收不合格的，由市、县（市、区）人民政府组织相关单位整改合格后移交至专业经营单位。

第四章 物业服务

第二十二条（物业服务人义务）  物业服务人应当按照物业服务合同的约定提供物业服务，并且遵守下列规定：

（一）提供物业服务符合国家、省、市规定的标准、规范；

（二）及时向业主、物业使用人告知安全、合理使用物业的注意事项；（三）定期听取业主的意见和建议，接受业主监督，改进和完善服务；（四）对违法建设、违规出租房屋、私拉电线、占用消防通道等行为进行劝阻、制止，劝阻、制止无效的，及时报告相关主管部门；（五）发现有安全风险隐患的，及时设置警示标志，采取措施排除隐患或者向有关专业机构报告；（六）对业主、物业使用人违反临时管理规约、管理规约的行为进行劝阻、制止，并及时报告业主委员会或者物业管理委员会；（七）配合相关主管部门、街道办事处（乡镇人民政府）和居（村）民委员会，执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，做好物业管理相关工作。

第二十三条（服务公示事项）  物业服务人应当在物业管理区域内显著位置如实公示、及时更新下列信息，告知全体业主：

（一）项目负责人的基本情况、联系方式以及物业服务投诉电话；

（二）物业服务内容和标准、收费项目和标准等；（三）电梯、消防等设施设备维修保养单位名称、联系方式，电梯维护保养支出情况；（四）物业服务费和公共收益收支情况、上一年度公共水电费用分摊情况；（五）物业管理区域内车位、车库的使用情况；（六）其他应当公示的信息。业主对公示内容提出异议的，物业服务人应当予以答复。

第二十四条（信用体系和第三方评价） 物业管理行政主管部门应当加强对物业服务人的监督管理，建立物业服务人信用信息系统和信用档案。

推进建立物业服务第三方评估制度。物业管理行政主管应通过政府购买服务组织第三方评估机构定期对物业服务人服务质量和业主满意度进行考核，考核结果纳入企业信用档案并向社会公开。

第二十五条（物业服务费调整） 物业服务收费应当按照有关规定分别实行政府指导价和市场调节价。

实行政府指导价的，发展和改革部门应当会同物业管理行政主管部门依法制定收费标准，并向社会公布；每三年对收费标准进行评估，根据评估结果调整收费标准。

实行市场调节价的，物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务质量相适应的原则，由业主和物业服务人在物业服务合同中约定；物业服务人不得擅自调整约定的物业收费标准。

第二十六条（物业费催交） 业主应当遵守临时管理规约、管理规约，按照物业服务合同约定履行义务。

业主欠交物业服务费的，业主委员会、物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。

第二十七条（禁止恶意催费） 物业服务人不得以业主拖欠物业服务费为由，减少物业服务内容或者降低物业服务质量和标准，中断或者以限时限量等方式限制或者变相限制供水、供电、供气、供热，以及实施其他损害业主合法权益的行为。

第二十八条（物业费结清） 业主转让物业时，应当与物业服务人结清物业服务费；未结清的，买卖双方应当对物业服务费的结算作出约定，并告知物业服务人。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的,从其约定,但业主负连带责任。

第二十九条（公共突发事件应对） 公共突发事件应对期间，街道办事处（乡镇人民政府）负责落实市、县（市、区）人民政府依法采取的各项应急措施；指导物业服务人开展相应级别的应对工作，并给予物资和资金支持。

物业服务人应当按照要求服从政府统一指挥，在街道办事处（乡镇人民政府）指导下积极配合居（村）民委员会开展工作，依法落实应急预案和各项应急措施。

第三十条（业主大会选聘） 业主大会可以通过市招投标平台、政府公共资源交易平台或者其他公开招投标的方式，选聘物业服务人。

第五章 物业的使用与维护

第三十一条（装修登记） 业主或者物业使用人对房屋装饰装修的，应当于装修工程开工前，向物业服务人申报登记。按照法律法规规章的规定需要批准的，应当依法向物业服务人提交已报批的资料。

物业服务人应当书面告知房屋装饰装修的禁止行为和注意事项，业主或者物业使用人应当书面承诺遵守相关规定。

业主或者物业使用人拒不办理登记手续的，物业服务人可以根据（临时）管理规约可以约定，装饰装修车辆、施工人员不得进入物业管理区域。

第三十二条（禁止行为） 业主、物业使用人使用物业，应当自觉遵守法律、法规、管理规约的规定和业主大会、业主委员会的决定，不得损害公共利益和他人合法权益。

物业管理区域内禁止下列行为：

（一）装修过程中擅自变动房屋建筑主体和承重结构；

（二）侵占、损坏物业的共用部位、共用设施设备；（三）违法搭建建筑物、构筑物；（四）违反法律、法规和管理规约，以及未经有利害关系的业主同意，改变建筑物及其附属设施的用途；（五）擅自改变房屋外观；（六）在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；（七）堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪音；（八）损坏公共绿化及其附属设施；（九）违反规定倾倒垃圾、污水和杂物，焚烧垃圾；（十）违反规定停放车辆；（十一）违反规定摆摊设点、占道经营；（十二）违反规定饲养宠物；（十三）违规私拉电线、电缆为电动汽车、电动自行车、电动摩托车和电动三轮车等充电；（十四）占用（堵塞）消防车通道、疏散通道、安全出口，圈占（遮挡）消火栓等违反消防法律、法规的行为；（十五）高空抛物；（十六）法律、法规禁止的其他行为。

有前款所列行为之一的，利害关系人有权投诉、举报，物业服务人、业主委员会、物业管理委员会应当及时采取合理措施劝阻、制止；劝阻、制止无效的，及时向有关部门报告并协助处理。

有监管职责的县（市、区）人民政府行政主管部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报方式。

第三十三条（小区设施权属） 自然资源和规划部门应当在土地出让合同中与建设单位约定物业管理区域的车位、车库权属，明确社区、教育、养老、医疗、文体等公共服务用房权属。新建住宅小区规划时应当配置电动自行车充电设施设备，满足小区业主需要。

第三十四条（机动车停放收费） 物业管理区域内规划用于停放机动车的车位、车库，应当首先满足本区域内业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。未首先满足业主停车需要的，住宅物业的建设单位不得将车库、车位出售、赠与、出租给物业管理区域外的单位和个人。

建设单位所有的机动车停车位向业主、使用人出租的，相关收费标准应当按照发展和改革部门核定的标准执行，并在前期物业服务合同中约定。

业主对车辆停放有保管要求的，应当与物业服务人另行签订保管服务合同。

第三十五条（人防车位监督） 物业管理区域内依法配建的人民防空工程，应当按照设计文件在实地标注。人民防空工程平时用作停车位收取的费用，应当保障该人民防空工程的维护管理和停车管理的必要支出，具体管理办法由市人民政府人防行政主管部门制定。

第三十六条（公共收益管理） 利用共用部位、共有设施设备从事相关经营等活动的，应当经业主大会或者共同拥有该物业的业主同意，并在物业管理区域内公告。

公共收益应当单独列账，公共收益扣除合理成本之后归全体业主或者共同拥有该物业的业主所有。

业主大会表决时可优先考虑将公共收益用于非机动车充电桩（棚）、机动车停车位、高空抛物监控及物业管理方面的其他必要支出。

第三十七条（维修资金交存） 新建商品住宅和非住宅物业应当在办理网签备案时，按照预测面积由开发建设单位代为足额缴纳专项维修资金；业主应当在办理房屋交付手续时，向开发建设单位支付其应交专项维修资金部分；建设单位自持的物业，其专项维修资金由开发建设单位缴纳；已经办理竣工备案手续但尚未出售的物业，其专项维修资金应当由开发建设单位在办理竣工验收备案前代为缴纳，售出时再向业主收取其应交的专项维修资金；一个业主所有且与其他物业不具有共用部位、共有设施设备的除外。

第三十八条（维修资金使用） 物业共用部位、共用设施设备维修、更新和改造工程应当由物业管理区域内专有部分面积占比三分之二以上的业主且人数占比三分之二以上（以下称“双三分之二”）业主参与表决，并经参与表决专有部分面积占比二分之一以上的业主且人数占比二分之一以上（以下称“双过半”）的业主同意，并在物业管理区域内公示不少于5日，无异议后实施。

专项维修资金的使用，按照下列规定办理：

（一）实施物业管理并已经成立业主大会的，由业主委员会或委托的物业服务人做出维修、更新和改造预案，经业主表决通过并公示无异议，提交县（市、区）物业管理行政主管部门审核后实施；

（二）实施物业管理但尚未成立业主大会的，由物业服务人做出维修、更新和改造预案，经业主表决通过并公示无异议，提交县（市、区）物业管理行政主管部门审核后实施；

（三）未实施物业管理的，由属地居（村）民委员会做出维修、更新和改造预案，经业主表决通过并公示无异议，提交县（市、区）物业管理行政主管部门审核后实施。维修、更新和改造费用经具有相应资质的第三方审价机构审价，报县（市、区）物业管理行政主管部门确认后在专项维修资金中列支。

经业主大会或物业管理区域双三分之二业主参与表决，且经参与表决双过半数业主同意，专项维修资金可用于投保物业共用部位、共用设施设备的专项财产保险。

第三十九条（应急维修）  在发生危及房屋使用和人身财产安全等紧急情况，需要采取应急措施对共用部位、共用设施设备进行维修、更新、改造才能消除的，可以认定为应急维修，应急维修项目由业主委员会、物业服务人或居（村）民委员会提出建议和使用方案，并报县（市、区）物业管理行政主管部门审核后，即可实施应急维修，应急维修适用范围具体包括：

（一）共用屋面、外墙体防水损失造成渗漏的；

（二）电梯故障危及人身安全或者存在安全隐患，经电梯检验检测机构确认的；（三）消防设施损坏严重或者存在安全隐患并由公安机关或者消防机构出具整改通知书的；（四）公共围墙、护（围）栏破损严重，危及人身、财产安全；（五）楼梯外墙面有脱落危险的；（六）专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；（七）二次供水设施损坏的；（八）其他经相关主管部门认定危及房屋安全的情形。

第四十条（物业管理全覆盖）  市、县（市、区）人民政府应当统筹推进未实行物业管理的老旧小区逐步开展基本物业服务。未实行物业管理的老旧小区纳入市、县（市、区）老旧小区改造整治计划的，改造整治后，应当划定物业管理区域，由街道办事处（乡镇人民政府）负责指导召开业主大会或者组建物业管理委员会，推行物业管理服务，相应的物业服务费用由业主承担。

第六章  法律责任

第四十一条（物业服务人法律责任） 违反本条例规定的行为，法律、行政法规和省的地方性法规已有法律责任规定的，从其规定。

第四十二条（业主、物业使用人法律责任）  物业服务人违反本条例规定，有下列情形之一的，由县（市、区）物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定进行处罚：

违反本条例第二十二条第(一)项至第(六)项规定，未遵守相关规定的，处五千元以上一万元以下的罚款；

违反本条例第二十三条规定，未公示相关信息或者公布失实的，处一千元以上五千元以下罚款；

违反本条例第二十七条规定，中断或者以限时限量等方式变相中断供水、供电、供气、供热以及实施损害业主合法权益的其他行为的，处一万元以上五万元以下罚款；

第四十三条 物业管理区域内有下列行为之一的，由有关主管部门按照下列规定予以查处：

（一）违反本条例第三十二条第二款第（三）项的规定，由城市管理部门依照城乡规划法律法规规定依法处理；

（二）违反本条例第三十二条第二款第（八）项的规定，由城市管理部门按照《阜阳市城市绿化条例》规定依法处理；（三）违反本条例第三十二条第二款第（十）项的规定，在住宅小区内停放机动车妨碍其他车辆或者人员通行，经物业服务人员劝阻后仍不改正的，由城市管理部门责令改正，可以处五十元罚款。（四）违反本条例第三十二条第二款第（十三）（十四）项的规定，由消防救援机构按照《中华人民共和国消防法》等相关规定依法处理；（五）违反本条例第三十二第二款第（十五）项的规定，由公安机关依法处理。

第四十四条（政府职能部门法律责任） 物业管理行政主管部门、政府相关职能部门、街道办事处（乡镇人民政府）相关工作人员违反本条例规定，有下列情形之一的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任：

（一）违法实施行政许可或者行政处罚的；

（二）未按照规定履行监督检查职责的；（三）发现违法行为不及时查处，或者包庇、纵容违法行为的；（四）其他玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊等情形。

第七章  附   则

第四十五条 非住宅物业的管理及其监督活动参照本条例执行。

第四十六条 本条例自  年 月 日起施行。

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