微信号 Mel_Time 功能介绍 墨尔本生活信息、娱乐信息 据澳洲网4日报道，澳大利亚墨尔本上周末骤然降温，寒冷天气的受害者之一就是太阳能热水器，当地居民安装在房顶上的太阳能热水器纷纷出现裂纹甚至爆炸，给一些家庭带来数千澳元损失。 报道称，不少修理工透露，近段时间由于气温骤降，很多家庭的太阳能热水器出现故障，维修需求激增，他们的人手有点不够用。据一名在墨尔本西部地区工作的维修工透露，仅在上周末，他就接了8个维修太阳能热水器的订单。 据气象数据显示，2日，墨尔本多地气温降至零摄氏度以下，其中位于Lilydale附近的Coldstream气温降至零下5.3摄氏度，Viewbank气温降至零下2.5摄氏度。此次降温使得太阳能热水器中储存的水大量结冰，进而导致热水器外壁出现裂纹，甚至爆炸。 位于Lilydale的维修公司John Willis Plumbing老板威利斯(John Willis)表示，上周末，他看到多个太阳能热水器出现故障，而且这些热水器的制造商和质量也各不相同。他还举例称，他接了一位女客户的维修订单，这位女客户本来想要先联系热水器安装公司，结果发现这家公司已经倒闭了。 来自维修公司 All Sorted Plumbing的马尔基奥内(Simon Marchione)也表示，上周末他一共接了8个维修订单，全是关于太阳能热水器的，更换热水器或者由此造成的房屋损坏的维修费用可能平均达到2500澳元。 说到这里，就引出了一个许多人都会面临的问题：如果您打算买房或者建房，或者翻修房屋，那么您肯定与一个建筑商合作。可是如果您选错了建筑商，那么您将承担心理和财务上的双重损失。 然而，不少房主在雇佣建筑商之前不做任何功课，只将省钱作为选择的标准。而最终，结果都往往让他们失望。 正确的方法是，尽量扩大搜寻范围，考察更多的建筑商。可采用工程投标的方式吸引几家不同的建筑商参与竞价，并从中找到合理的报价。不过就像之前提到的那样，不能简单地选择报价低的建筑商，要将各个建筑商进行比较，以检测低报价者是否缺少了某些东西。询问他们从事该行业的历史，了解他们做了多久的建筑商，参观考察每一位建筑商以前或正在进行的工程，并咨询工程质量保修的细节，以确保将来出现问题时，建筑商能够保修。 如果您的工程很昂贵，那么您需要确保律师可以参与，并需要签署书面合同。早些时候有研究表明，澳大利亚房主对于书面合同普遍太过放松，有时甚至同意在没有合同的情况下开工。 调查发现，46％的房主认为如果建房或翻新工程出现问题，那么建筑商需要承担责任。 但现实是，如果没有正式的书面合同，真的很难解决问题，毕竟空口无凭。 “有些造价高达几十万澳元的工程甚至没有纸质版的合同，这真让人感到不可思议。”某业内人士感叹道。 除了及时签署合同之外，房主还需要检查建筑商当前的情况：比如，建筑商在专业官网上的注册情况和具体状态。特别要注意，有些建筑商经常以进行清算的方式来逃避责任。 除此之外，还有以下建议可供参考： 1）采纳由第三方出具的相关报价。 2）不要提前付款。 坚持分期付款。 3）收集所有的付款凭证。 很多看官肯定知道，对于一些大型项目来说，前期的规划审批是个大头，只要审批下来了，后面就都不难了。可是对于很多小型项目来说，比如盖个房子或者 granny flat（奶奶房）之类的这种，规划审批所占的比例确实很小，而且一般的建筑商就能顺便帮着把申请递了。那么在这种情况下，怎么找个靠谱的建筑商就是个大问题了。小编曾看过一篇报道，文中老F（专业人士）就着重讲了对于这个问题的看法。 以老F来看，现在的大环境下，不想赚钱的建筑商那是雷锋。。。所以，要找100%靠谱的、100%童叟无欺完全值得信赖的建筑商真得很难。（如有雷锋型建筑商朋友，欢迎为自己正名~~）为什么这么说呢？只要盖过房子的朋友或多或少都有经历，就是建筑商动不动就要加钱，到最后完工的时候，总花销超出报价的一倍都基本能算是正常现象。而且建筑工期也经常会拖，没事就返工，常常莫名其妙的，搞得业主苦不堪言。网上也说嘛，业主的小命就在建筑商的手里攥着，甚至还有的项目干到一半，建筑商就撂手不干，再也找不着人了。 老F作为一个规划师，自然不会讲具体的施工细节，比如混凝土浇筑，钢筋帮扎之类的，因为老F也没动手干过。但是，老F可以和大家聊聊，在和建筑商开始沟通，签合同和走流程的时候，如何最大程度的降低风险。希望对大家有所帮助。下面这几步的顺序在老F看来是最合理的。当然了，哪位看官有不同的意见可以在下方留言中提出来，咱们一起讨论。 盖房子之前都要做土质勘测，才能确定地基到底怎么做。所以在递交建筑申请（Building Application）的时候，土质勘测是需要同时递交的。一般的朋友为了省事，直接找个建筑商帮忙递交建筑申请。其实这也无可厚非。不过如果这个时候已经签了合同了，嘿嘿，建筑商的第一次涨价可能马上就要来临了。一般建筑商会在合同里写，具体地基价格要看土质勘测结果。下面的这张表就是根据澳洲相关的规范里给出的七种土质（从硬到软排列）。一般来说，土质为A,S, M, H1 和H2的，地基相对便宜，而土质为E和P则表示要花更多的钱来做地基。很不幸的是，澳洲大多数土地的土质都是‘P’。如果条件允许，各位看官在买地的时候最好和卖家问清楚，尤其是具体这个建筑平台（building platform）定下来没有。因为土质这个东西很难讲，挖挖坑填填土的，土质很可能会不一样，闹不好还要重做。所以要先确定标高，再做土质勘测。 Source： Australian Standard AS2870 有些朋友可能问了，为什么要单找设计师来画图呢？其实中间牵扯一个版权的问题。换句话说，你找个设计师来画图，画好了，这个图就是你的了。可是找个建筑商来画图加盖房的话，画好了，盖好了，虽然房子是你的了，可是这设计图是人家建筑商的。说到这里可能一些看官就明白了，如果我的房子盖到一半，建筑商跑了，我手里拿着设计图，最起码能换一个建筑商。如果建筑商带着图一起跑了，就只能呵呵了。。。从另外一个角度来说，建筑商手里攥着设计图，那就是摆明了吃定你了，建筑商说涨钱，你不同意个试试？你说你不满意，想换个建筑商试试？嘿嘿。还有一点重要的，就是很多建筑设计师可以充当项目管理者（价格当然也会稍贵一点）。因为很多时候建筑商在盖房子的时候总会问你这样那样的问题，作为建筑施工方面的小白（或者像老F这样并没学过建筑设计的规划师），很多时候很难做决定的，尤其是你不知道建筑商葫芦里卖的什么药。那么这个时候，建筑设计师的建议就很重要了，尤其是这个设计师是你单独聘请的就会为你考虑，而不是和建筑商一伙的。当然了，衡量一个设计师靠谱不靠谱，按照老F的观点，是要看他对建筑造价的掌控能力。比如你和这个设计师说你的预算是60万，设计师照着你的预算做好了设计，可是建筑商看了设计图，给的报价都在100万以上，那很明显这个设计师有问题。那最好的办法是先问问怎么回事。如果对答案不满意就不要给钱（或者要求全额退款），然后换个设计师重做。不过大家也注意了，建筑设计师能不能帮你管理项目是要先问清楚的，如果画了图，后面施工什么的就都不管了的话，那很多细节真不一定能照顾到，后期有的是头疼的地方。而且不用后期服务的这种设计图老F也能画，毕竟老F也在国内的某设计院混过一年半呢，虽然没亲自动手搬过砖，可是CAD也用的熟，也没事带着安全帽，到施工现场遛弯去。。。所以，找的建筑设计师一定也要不仅能画图还要能帮助管理项目，有问题能站在你的角度来和建筑商沟通。同时还要记得，在和建筑设计师沟通的时候，把做好的土质勘测报告亮出来给他看。这样这个设计师可以根据这个报告来考虑怎么设计这个房子比较合理。某些朋友愿意先设计房子，再做土地勘测，其实也不是不行。可是如果土质有什么问题的话，房子设计还要改，就是多折腾两趟，多花点钱而已。。。 找建筑商要报价的时候，我们要带好设计图和土质勘测报告。一般来说，要报价有两种情况，一种是找熟人介绍，然后要上几个报价来对比，另一种是公开的招标。老F接触的绝大多数华人朋友都喜欢找熟人介绍。其实这也没什么不好，可是很多时候也有麻烦的地方。比如张三找了个建筑商盖新房子，很满意，然后介绍给了李四。可问题是李四打算把房子进行整改，比如加个卧室之类的，那这个建筑商还真不一定擅长这事儿。所以在找建筑商的时候，要确定这个建筑商擅长什么，可以看看他以前做过的项目，这样有个谱。如果公开招标的话，很多小型的，无牌无证的建筑商就基本上被排除在外了。而且来投标的建筑商对标书（和报价）的准备也会相对细心一点。不管用什么方法，拿到了几个报价以后，要进行对比的。当然了，不管前期把关有多严格，最后基本都会超支的。不过说超了一半，甚至一倍的钱就太过分了，可是把幅度控制在10%到20%左右应该是可以做到的。作为业主，我们也有责任在盖房子之前自己弄清楚很多东西，比如自己想要什么样子的厨房，厕所，地板，灯和装修风格，尽量多跑跑建材市场还有家具城什么的，做到买什么样子的，花多少钱心里有数，定了就不要变。拿到报价以后，首先要看这个报价分的有多细，每个部分的报价是多少，比如墙，屋顶，几个窗户几个门，等等。而且有些东西要问清楚建筑商，到底包不包括在报价里，比如：付给市政（比如建筑审批等）和其他专业人员的钱，比如土地勘测（如果需要做第二次的话），工程师等。 连接市政基础设施的工作 规划审批和建筑审批里可能会有的特殊要求 草坪　　 雨水箱　　 挡土墙和行车道　　 前期的准备工作比如整平地面，推到旧建筑等　　 房子里的一些细节的东西，比如窗帘地板什么的 同时，在看报价的时候要注意所有的“provisional sums”（暂定金额），比如厨房的柜子，如果一个人报价$5000，厕所坐便器$500，一共$5500；另一个报价柜子$9000，坐便器$1000,一共$10,000。貌似贵了近一倍，可是这个并不是建筑商赚的钱，这仅仅是取决于你要买什么样什么品牌的坐便器，什么样什么品牌的柜子而已。如果这两样你明明看上了一万刀左右的档次，可是因为图便宜选了那个$5500的，那老F只能说你“图样图森破”呀。拿到第一次报价以后，学习完了，把细节的部分互相对照着尽量补全，同时也加上自己的想要的一些设计和产品价格等，然后分别找各个建筑商沟通一下，用这些细节索要第二次报价，然后对比其中的不同。其实很多具体问题很难在合同里覆盖到，尤其是一些没有预料到的问题，比如天气，地下水之类的。那就基本上看人品，没有什么斗智斗勇的问题可言了。最好还是能请到个在建筑行业很多年的老师傅来帮忙掌掌眼，才能最大限度的降低风险。此外，在和建筑商沟通报价的时候，可以选择自己订某些建材，也可以选择自己喜欢用的分包商。都可以先和建筑商商量好。常见的分包商包括以下这些专业： Excavator (比如蓝翔毕业的) Concrete Contractor （水泥工） Masons （泥瓦匠） Waterproofing contractor （防水工） Paving contractor （铺路工） Framer（建筑框架工） Roofer（屋顶工）　　 Siding contractor （壁板工） Plumber（水暖工）　　 Electrician（电工）　　 Hvac（暖通空调）　　 Sheetrock contractor （石膏板工）　　 Finish carpentry and cabinets（细木工和橱柜工）　　 Stair builder （楼梯建筑工）　　 Painter （刷漆工）　　 Landscaping contractor（景观园艺） 某些看官可能看着比较头大，说我怎么知道哪一步去找谁啊？其实很简单，每个建筑项目都是要项目管理的，找建筑商要个流程图（Construction Schedule）就好啦，每一步要多久，要做什么写的清清楚楚。把握项目进程的话，足够用了。有些看官也可能说了，哪有那么麻烦，找个总包，直接弄个交钥匙工程多好！也确实啊，对于土豪朋友来说能花钱解决的事都不是事啦~不过嘛，这篇文章的出发点是要帮助想省钱，又不介意折腾的看官们。所以，土豪朋友请绕道。。。总包和分包是有很大区别的。打个比方，如果是总包，出现了问题，承包商会先开始内部商量，找个冠冕堂皇的理由给你，让你不得不付钱；而把各个专业分包出去就不一样了，如果出了问题，大家会马上开始互相扯皮，然后你是裁判，谁的错误谁负责，觉得谁不行就换一个。总包就算你不满意也要忍受，如果撂挑子不干了，你就惨了；可是分包的话，虽然搭上了很多精力，但是就算某个专业真撂挑子了，也很快能找人衔接上。当然了，老F也就这么一说，具体哪种方法比较好还是仁者见仁智者见智的问题。最后，老F要说的一个问题就是文章开头举的那个例子，为什么会有建筑商干到一半就撂挑子走人呢？其实说透了也很简单。建筑商收钱都是按阶段收钱的。比如把盖房子分成四个阶段：地基、墙体、封顶和内部装修。那么一般来说，第一阶段收钱不超过10%，第二阶段15%，第三阶段35%，第四阶段25%。换句话说，如果前几个阶段给多了，建筑商先把钱挣走了，到第四阶段只剩下10%的钱没有给，那基本上只能看人品了，因为从建筑商的角度来说，干第四步的工作不光不挣钱，可能还赔钱（钱在前几步都挣走了）。所以第四步对于建筑商来讲毫无动力去好好干活，如果再觉得业主难伺候一点，责任感少一点，干脆一走了之，不伺候了。就算最后能通过法律途径解决，也劳心劳力啊！具体盖房子可以分成几步，每一步具体给多少钱的问题，州和州的要求不一样，房子和房子也不一样。所以老F也没法多做解释。对于土豪，这个问题无关紧要，用钱砸就行了。可是对于想盖房子又不介意折腾的朋友们，要找个理想的建筑商，原则就是要多问，多想，多跑，做到心中有数，才能用最佳性价比盖出自己梦想中的房子。 House Land Package 土地别墅 然而对于不想花冤枉钱又想省时省力质量好的买家来说，House Land Package土地别墅就是最好的选择了。 1、House Land Package要选择澳洲著名的大型建筑商和地产公司，以确保质量。 2、所谓Package其实就是地产公司与建筑商就一大批别墅的建造达成的性价比最高的建筑协议，其中包含建材、装修、户型、绿化等等批量建设的价格，当然比个人单独去找建筑商要优惠很多。 3、土地和别墅一起购房将省去了土地和建筑分别找律师及贷款师、估价师的双重费用，且银行贷款给购房者时，估价师将会提供整体别墅的价值，即土地+别墅，将会比分别给土地和建筑股价的范围更高。 4、避免了之前所罗列的自己找建筑商的种种风险及波折，House Land Package本身将会为购房者罗列详细的按建房阶段贷款的流程，即建到哪步贷百分之几的款。购房者所要做的只是最后验房满意与否，不满意购房者可一直要求建筑商修改到满意，才签字完工。 最后小编为大家推荐今年年初刚评选出的澳洲前二十的建筑商： 资料来源：综合 采编：Lucia 赞赏 长按二维码向我转账 受苹果公司新规定影响，微信 iOS 版的赞赏功能被关闭，可通过二维码转账支持公众号。 微信扫一扫关注该公众号