泰禾约349亿借款逾期，引万科战投释放积极信号

克而瑞研究中心 房玲、易天宇
导读：        此次万科入股，无疑将给债权人等各方传递积极的信号，有利于之后债权重组的推动。

【疫情及去化压力下销售回款大幅下滑】受疫情及行业调控政策等影响，泰禾推盘节奏放缓，2020上半年操盘销售金额为248.2亿元，同比下降44%；销售面积92万平米，同比下降51%。期内销售商品、提供劳务收到的现金同比大幅下降83%至56亿元。泰禾表示，未来一年将继续积极抓销售促回款，同时积极解决相应债务问题。 

【未有新增拿地，债务重组是当务之急】2019年及2020年泰禾未有新增拿地，企业目前当务之急是债务重组。截止2020上半年，泰禾拥有累计土地储备占地面积1303.98万平米，总建面3270.14万平米，剩余可开发建面951.76万平米。 

【净利润约为负16亿，盈利能力有待提升】受疫情以及开发项目结算排期影响，泰禾上半年仅有零星项目交付结转收入；营业收入为24.63亿元，同比大幅下降83%；毛利润为3.9亿元，同比下滑90%；毛利率为15.84%，同比下滑约12个百分点，主要是由于当期结转的房地产项目拿地成本较高所致。此外由于对已到期尚未还款的借款计提预计负债并支付其他违约金等约7.76亿元，导致净利润为净亏损-15.69亿元。未来泰禾还应继续关注企业的持续盈利能力，早日恢复企业的正常经营。

【约349亿借款逾期，引万科战投释放积极信号】截至报告披露日（8月15日），泰禾已到期未归还借款金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。目前泰禾正积极推动战略投资者引入事宜，已与万科下属公司签订股权转让框架协议，将转让19.9%股份（转让价格每股4.9元，对应总对价约24.3亿元）。此次交易前提条件较为严格：一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，并得到泰禾与万科的一致认可；二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致。但此次万科计划入股，将给债权人等各方释放积极信号，有利于之后债权重组的推动。

1销售

疫情影响下销售下滑
未来一年抓销售促回款

据克而瑞销售排行榜，2020年上半年泰禾集团的操盘销售金额达到了248.2亿元，同比下降44%；销售面积92万平米，同比下降51%。2020年上半年的销售下降，主要是受到了疫情及行业调控政策等影响，推盘节奏放缓；此外在售项目中高端住宅和商业项目占比较高，去化压力较大。

随着销售的下降，2020年上半年泰禾集团的经营性现金流净额由正转负至-9.1亿元，其中期内销售商品、提供劳务收到的现金为56亿元，同比大幅下降83%。销售回款的大幅下降，为企业正常经营带来较大挑战。为此泰禾表示，未来一年将继续积极抓销售促回款，同时积极解决相应债务问题。

从销售金额的结构来看，2020年上半年泰禾的销售贡献主要集中于福建省及环渤海两地，销售金额占比分别为42%、28%；其中主要来自漳州及北京两城，销售金额分别达37、19亿元。

此外泰禾于一二线城市的销售金额占比达到了81%，二线城市中杭州、济南、福州等表现突出，均超10亿。在未来保障财务稳健的情况下，未来泰禾还可继续加强中西部和珠三角地区的投资开发力度，使企业的销售结构更为均衡。

2投资

未有新增获地
出售项目提前回收资金

从投资面来看，自2018年下半年，泰禾就开始采取审慎的土地投资策略，停止大规模拿地，并且对部分不符合公司发展要求的已收购项目进行全面梳理。2019年及2020年泰禾未有新增拿地。

与此同时，泰禾还拿出部分项目股权引入合作方联合操盘。如2020年6月，泰禾就再次转让了广州增城项目19%股权予五矿信托，总对价10.98亿。据不完全统计，2019年至2020年6月，泰禾共17次发布出让公告，主要涉及项目13个，总对价达到了143.87亿元；其中世茂作为泰禾主要的合作方，涉及合作项目10个，项目股权对价63.02亿元，加上承接债务在内总对价为95.46亿元，占总量的66%。 

截止2020年上半年，泰禾集团拥有累计土地储备占地面积1303.98万平米，总建面3270.14万平米，剩余可开发建面951.76万平米；其中长三角剩余开发建面322.85万平米，占比34%，福建及珠三角区域分别占比30%及22%，预计能维持泰禾三年的开发需求。在财务稳定后，未来泰禾应适时补充土地储备，为企业未来的销售规模增长提供助力。

3盈利

毛利润下降90%
净利润为亏损状态

受疫情以及开发项目结算排期影响，2020年上半年泰禾无集中交付地产项目，仅有零星项目交付结转收入。在此背景下，2020年上半年泰禾集团的营业收入为24.63亿元，同比大幅下降83%，其中房地产业务销售收入19.53亿元，同比下滑86%；毛利润为3.9亿元，同比下滑90%；毛利率为15.84%，同比下滑约12个百分点，主要是由于当期结转的房地产项目拿地成本较高所致。

2020年上半年泰禾由于对已到期尚未还款的借款计提预计负债并支付其他违约金等约7.76亿元，导致营业外支出达8.2亿元，同比去年1.42亿元大幅增长479%。在此背景下，净利润为净亏损-15.69亿元。未来泰禾还应继续关注企业的持续盈利能力，早日恢复企业的正常经营。

4偿债

未归还借款达349亿
万科计划入股有利债务重组

从偿债能力来看，截止2020年上半年，泰禾集团共拥有现金43.05亿元，较年初下降67%；总有息负债为929亿元，较年初微降4%；净负债率为277%，相比2019年底增加了29个百分点。此外泰禾现金短债比为0.06，截至2020年6月泰禾已到期未归还借款金额为225.25亿元；截至报告披露日（8月15日），泰禾已到期未归还借款金额为349亿元，尚未支付的利息为43.32亿元。

对于泰禾集团而言，如何尽快实现债务重组，推动引入战略投资者等事宜，为其当前的主要任务。值得注意的是，2020年7月31日，泰禾集团公告与万科下属公司签订股权转让框架协议，将转让19.9%股份（转让价格每股4.9元，对应总对价约24.3亿元）。据了解,此次交易的前提条件为：一是泰禾制定债务重组方案并与债权人达成一致，并得到泰禾与万科的一致认可；二是万科对泰禾完成法律、财务、业务等尽职调查，且已就尽职调查中所发现的问题的解决方案及拟议交易的方案达成了一致。虽然前提条件较为严格，但此次万科入股，无疑将给债权人等各方传递积极的信号，有利于之后债权重组的推动。

排版丨Jenny

本文版权归克而瑞研究中心所有 未经授权请勿随意转载

转载注明出处：克而瑞地产研究(cricyjzx)  多谢配合！

更多莆田地产报告及竞品动态

可联系吴先生：186 5070 5452

专注莆田楼市

用专业视角

道平凡楼市

感谢阅读，顺手点个“在看”