假装到「柬埔寨」买房
这几年，去柬埔寨买房的人，越来越多。
国庆二爷假装要买房，去柬埔寨转了一圈...
1.
在柬埔寨的首都：金边，二爷见到最多的还是中国人。
不止是旅游，很多中国人在这里工作，创业，投资。
这个国家跟中国，捆绑得异常紧密。
在政治上，我们需要柬埔寨；在经济上，柬埔寨极度倚赖中国。
柬埔寨约2000多公里的道路、7座跨河的大桥（今年第8座开工），光纤通信网络，电力，港口，都是中国援建。
金边有一条路，叫毛泽东大道。
柬埔寨的总理洪森一直形容中国，“是兄弟般的朋友”。
在今年7月的大选中，亲华的洪森连任。
柬埔寨的政局，跟中国的关系都越加稳定。
响应国家“一带一路”的号召，很多中国的开发商在这里拿地、建楼、卖房。
在金边，很多楼盘广告，施工的项目上，挂的都是中文标语。
海外投资，政治风险是必须要考量的因素。
相比菲律宾、越南这些，在柬埔寨基本可以放心，这是一个非常“亲华”的国家。
2.
跟中国比，柬埔寨依然算是贫穷落后的国家。
但这几年，他的经济增速非常强劲。
2011年-2016年，GDP增速都保持在7%左右。
而做为首都，金边是柬埔寨最大的城市，人口吸附力极强。
它的面积是柬埔寨的0.2%，但人口接近300万，集中了这个国家差不多15%的人。
并且人口还在高速增长。
我找到了几个不同的数据，
一个说金边人口自然增长率5.12%，排名全球第一。
还有一个数据说，2011-2016年，金边人口净增25万，年均增长2.97%，在全球主要城市排名第三。
二爷查了外网今年的新闻报道，说金边的人口年均增长率是3.92%。
这个数据应该更靠谱一些。
总的来说，金边人口保持着高速增长应该是没错的。
并且人口结构极为年轻。
柬埔寨国家的平均年龄只有24-27岁，在金边，走在大街上基本看不到老年人。
经济高速增长，人口也在高速增长，还都是充满活力的年轻人。
并且柬埔寨对外开放程度极高，招商引资不手软。
很多人会想起改革开放初期的中国。
普通的中国人想分一杯羹，你猜会干嘛？
答案呼之欲出：买房。
3.
柬埔寨的房屋主要有三种类型，排屋，别墅和公寓。
别墅就不说了。
排屋是金边比较传统的房屋形式，一般是三四层为一栋，然后连成一排。
两边几乎没有窗户，通风和采光都不好，住着极为不舒服，一般是当地人自己建，自己住。
现在比较主流房屋是公寓，比较现代化。
在柬埔寨的外国人都是租住公寓，本地的有钱人或追求居住体验的人也会买公寓。
但外国人不能购买柬埔寨的土地，所以别墅和排屋都不能买。
公寓一层带有土地，也不能买，只能买二层以上的公寓。
除此之外，没有其他的限制。
没有限购，没有限售，想买多少套，啥时卖出都OK。
另外，在柬埔寨买房没有杂七杂八的费用，只有一个税费是4%*评估价，
评估价大概是成交价的60%-70%。
然后柬埔寨的公寓，基本上是永久产权。
买了是你的，就一辈子是你的。
4.
金边的行政规划地图是这样，
共12个行政区，但中间绿色那一块才是比较核心的区域，我用中文做了标注。
这里边，隆边区和马卡拉区都是比较老的城区，堆谷区算是文化大区，很多学校在这边，但跟其他三区比，相对欠发达一些。
桑园区是现在最繁华和现代化的一个区。
金边唯一的赌场：NAGA赌场就在这里，二爷这次考察就住在这个赌场上面的酒店。
金边第一个现代化超市：永旺超市也在这个区。
这个区有非常多的现代化的酒店、公寓、娱乐，生活等配套。
这个区还有一个著名的板块叫BKK1，也叫大使馆区，各国的大使馆集中在这里，同样外国人就比较多。
算是是房产投资最热门的一个区域，我这次考察看的几个项目都在这个区。
对照着上面的行政区域图，可以看到核心区域各个板块的房价。
基本在2000美元左右，折合人民币大概一万四每平，
最贵的项目达到6000美元，也就是人民币4万多/平。
5.
柬埔寨的公寓也有现房和期房。
基本上外国人买房都不能在当地贷款。
可能有一些国内的开放商在当地找一些金融机构合作，贷款利率也极高，能到10%左右。
主流的方式还是分期付款。
期房和现房的主要差别就是付款周期更长。
期房付款方式跟泰国的曼谷类似，跟建筑进度同步。
譬如项目一共20层，先缴30%的首付款，建到第3层，付10%，建到第6层，付10%...以此类推，直到交房时支付完毕。
期房因为没有下房产证，So可以随时更名。
也就是可以先付小比例的首付把房子锁定，在交房前的几年内随时卖出给下家。
类似于国内以前玩的“炒楼花”，在柬埔寨完全合法，没有人管。
但风险也有，柬埔寨现在高速发展，也有很多开发商浑水摸鱼，
可能存在烂尾不交付的可能。
现房则没有这方面的顾虑，唯一的缺点就是交款周期略短，一般是半年左右的付款周期，需要付完全款。
6.
二爷这次看的几个项目，基本都是现房。
公寓都配有游泳池，健身房，基本是精装交房，很多项目还带所有的软装，包括家电家具棉被一起交付。
基本买了就可以租出去。
一般都会有包租协议，前几年让开发商代租出去他们打理。
包租的收益5%-8%不等。
（看的几个项目的样板间）
拿两个项目出来说说，
纯说说，不做任何推荐和背书，大家可以大概了解一下。
A.
有一个蛮高端项目叫silver town，现房，已经运营了4年。
在BKK1使馆区内，位置比较好，价格也相对贵一些，均价差不多2万/平。
项目有游泳池，健身房，每天都有佣人打扫，算是目前已经建成的金边最高端的公寓。
住在里面的都是大使馆的参赞或者开发商的高层。
我算了一套总价最低的户型，是一个61平的开间，总价14万4000美金，折合人民币99万多。
这个项目包租两年，收益8%（扣除物业费，税费等，净得收益），之后按照实际出租的价格支付收益。
B.
还有一个项目叫penthouse，准现房，今年年底交房。
在桑园区的索菲特酒店，永旺超市附近。
永旺超市是金边最大的一个购物商场，算是一个比较标志性的地方。
相当于北京的大悦城，人流会比较旺一些。
单价约2800美金，最小的40平，也就是76万左右能上车。
这个项目三年包租，每年6%的收益。
7.
很多人买金边，都是在赌柬埔寨的国运。
希望他能走中国发展的老路，几年之后实现房价翻倍。
从租金收益来看，6%，8%，再加上是美元资产，还是很不错。
但，柬埔寨的二手房市场还没有起来，也没有数据参考。
房价即便升值，三五年后好不好卖，有不确定性。
投资从来都是收益与风险并存，就看你敢不敢赌了…
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